Kan bostadsbyggandet nå tillräckliga nivåer?

Ett inlägg med denna rubrik har idag publicerats på Newsmill. Jag ställer frågan om det finns förutsättningar för att nå ett tillräckligt bostadsbyggande på under de närmaste åren? Jag konstaterar att det nog beror på vad man menar med tillräckligt och på hur politiken påverkar hur det befintliga bostadsbeståndet utnyttjas. Hur bostadsbyggandet kommer att utvecklas är idag i allt väsentligt en fråga för hur marknaden utvecklas, och i ganska liten grad en fråga för politiskt agerande.

Att bostadsmarknaden fungerar väl är av central betydelse för såväl hushållens välfärd som för den ekonomiska utvecklingen i Stockholmsregionen. Bostaden och bostadsområdet ger förutsättningarna för att regionens invånare kan leva i en god miljö, som ger dem möjlighet att uppfylla sina behov och bidrar till en god uppväxt för barn och ungdomar. Tillgången till bostäder är central också för att arbetsmarknaden ska utvecklas väl. Tillgången till bostäder är av avgörande betydelse för Stockholmsregionens fortsatta ekonomiska tillväxt.
Eftersom befolkningen i regionen ökar med i storleksordningen 150 000 – 200 000 invånare per decennium behöver kontinuerligt nya bostäder byggas. De senaste åren har befolkningen ökat ännu snabbare, med 120 000 på bara fyra år. Men bostadsbyggandet bör inriktas på det långsiktiga bostadsbehovet, snarare än att svara upp mot de kortsiktiga svängningarna på bostadsmarknaden. Därför behöver spelreglerna för bostadsbyggande vara stabila och långsiktiga.
Men finns det förutsättningar för att nå ett tillräckligt bostadsbyggande på under de närmaste åren? Det beror nog på vad man menar med tillräckligt och på hur politiken påverkar hur det befintliga bostadsbeståndet utnyttjas.
Till att börja med måste man utgå från hur den nationella bostadspolitiken har utvecklats på senare tid, för att inte säga avvecklats. För det är numera alltmer sällan man alls talar om bostadspolitik och allt oftare man talar om bostadsmarknad. Hur bostadsbyggandet kommer att utvecklas i Sverige och i Stockholmsregionen är idag i allt väsentligt en fråga för hur marknaden utvecklas, och i ganska liten grad en fråga för politiskt agerande.
Under tidigare decennier var bostadsmarknaden ett politikområde med betydande samhällsinflytande. Till styrmedelsarsenalen hörde förutom skatteregler, finansieringslösningar och statliga subventioner, reglering av hyresnivåer, stora kommunala bostadsföretag och markpolitik. Den tidigare omfattande samhällsinblandningen ledde till att konsumtionen av bostäder successivt både ökade totalt sett och också blev jämnare fördelad mellan olika inkomstgrupper. Men den förde också med sig oönskade bieffekter, till exempel bristande anpassning till efterfrågan, omfördelningar av förmögenheter mellan hushållsgrupper beroende på upplåtelseform och region, samt till stora kostnader för hela skattekollektivet.
Det var socialdemokraterna som påbörjade avvecklingen av denna politik, en avveckling som sedan fullföljdes av alliansen. Förändringarna har varit större för bostadssektorn än för något annat politikområde och bakgrunden var samhällsekonomiska mer än ideologiska. I december 2007 fastställde riksdagen det nya målet för bostadssektorn: ”långsiktigt väl fungerande bostadsmarknader där konsumenternas efterfrågan möter ett utbud av bostäder som svarar mot behoven”. Tydligare kan det inte sägas att det är utbud och efterfrågan på en alltmer kommersialiserad bostadsmarknad som nu gäller.
Fram till 1990 ökade successivt utrymmesstandarden i boendet, bland annat som en följd av stora bostadssubventioner, från en nivå om 2,7 boende per lägenhet 1960 till 2,0 boende per lägenhet. Sedan bostadssubventionerna avskaffats har boendetätheten åter ökat till ca 2,1 boende per lägenhet. Det kan uttryckas som att bostadsbyggandet har varit för lågt, men är också ett uttryck för vad hushållen har råd att efterfråga på en kommersiell marknad.
Regionplanekontoret har räknat ut att det behövs omkring 13 000 nya lägenheter per år vid nuvarande snabba befolkningstillväxt. Före 1990 byggdes omkring 10 000 lägenheter per år i Stockholmsregionen, under miljonprogrammet 1965-1975 omkring 20 000 per år. Som en följd av omläggningen av bostadspolitiken minskade bostadsbyggandet till omkring 3 000 lägenheter per år vid mitten av 1990-talet. Efter 1990 har det varit mycket svårt att nå upp till de nivåer som skulle behövas igen, ofta har produktionen legat på bara 5-7 000 per år. Det är ett uttryck för hur bostadsbyggande företag agerar på en riskfylld marknad. Ju mer som byggs, ju mer ökar risken för bostadsbolag och byggföretag. Konjunktursvängningar och ändringar i regelsystemen leder till svängningar nar och upp innan företagen har anpassat sig. Detta märks särskilt i ytterkommuner där efterfrågan inte är lika säker som i de centralt belägna kommunerna i regionen. Sådan har situationen varit de senaste 20 åren och det är antagligen något vi får vänja oss vid.
Det finns dock ett politikområde som indirekt har betydelse för bostadsbyggandet. För att möjliggöra det bostadsbyggande som är nödvändigt för regionens långsiktiga tillväxt behöver även investeringarna i ny transportinfrastruktur öka jämfört med tidigare. En nödvändig förutsättning för att bostadsbyggandet ska ligga på en tillräckligt hög nivå i region även på lång sikt är att transportinfrastrukturen byggs ut till snabbt växande regiondelar. Det gäller till exempel kapacitetsstarkare spårsystem till Nacka-Värmdösektorn och Nordostsektorn. Nya tunnelbane- eller pendeltågsgrenar skulle stimulera bostadsbyggandet i dessa regiondelar, där det blir alltmer tydligt att kollektivtrafiken släpar efter.
Men bostadstillskott är inte bara nyproduktion. Varje år tillkommer också bostäder genom ombyggnad av lokaler eller inredning av vindar eller permanentning av fritidshus. Detta motsvarar omkring 2 500 lägenheter per år, vilket inte är betydelselöst, men glöms bort av många.
Stockholms Handelskammare har kommit fram till att det behöver byggas 18 000 lägenheter per år i Stockholmsregionen. Det är nog att se som ett uttryck för en överbudspolitik än ett seriöst inlägg i bostadsdebatten. Så mycket har inte byggts i regionen sedan miljonprogrammet 1965-1975. Resultatet av miljonprogrammet är att vi har alltför många lägenheter i mindre attraktiva storskaliga områden, som idag behöver byggas om och utgör ett stort problem. Förutsättningen för att bygga 18 000 lägenheter per år vore att stora subventioner till bostadssektorn återinfördes, vilket ingen tror är politiskt möjligt idag, inte heller Handelskammaren.
Men bostadsmarknaden är inte bara en fråga om nyproduktion eller bostadstillskott. Hushållens bostadsbehov förändras över tiden genom familjebildning, barnafödande, dödsfall, separation och genom att ungdomar lämnar föräldrahemmet. Individer och hushåll anpassar sig till nya förutsättningar genom att flytta till en annan bostad. Varje år flyttar i storleksordningen 300 000 invånare till en annan bostad inom regionen eller över länsgränsen. Om det byggs 10 000 nya lägenheter per år kanske 25 000 människor flyttar in i nya lägenheter. Det innebär att rörligheten på bostadsmarknaden är tio gånger viktigare än nyproduktionens storlek för en väl fungerande bostadsmarknad. Därför är det till exempel beklagligt att den ändrade fastighetsbeskattningen kraftigt har minskat de ekonomiska incitamenten för hushåll i småhus att flytta till lägenhet. Sådana flyttningar sätter normalt igång långa flyttkedjor som löser bostadsbehoven för flera hushåll och som i slutändan kan bereda nybildade hushåll en ledig smålägenhet. Att öka rörligheten på bostadsmarknaden borde vara det effektivaste sättet att öka tillgången på bostäder. Smidigare regler och incitament för andrahandsuthyrning av bostadsrättslägenheter vore ett sätt att få bostadsmarknaden att fungera bättre, och skulle omedelbart öka utbudet på marknaden.