Det byggs för lite bostäder på marknadens villkor

Erfarenheterna från de senaste tjugo årens bostadsbyggande i Stockholmsregionen pekar entydigt på att det inte är möjligt att få till stånd ett tillräckligt stort bostadsbyggande på marknadens villkor. Bostadsmarknaden har förändrats kraftigt under de senaste 20 åren. Under tidigare decennier syftade bostadspolitiken till att se till att det fanns tillräckligt många bostäder och till rimliga priser. Till bostadspolitiken fanns styrmedel som skatteregler, finansieringslösningar och statliga subventioner, reglering av hyresnivåer, stora kommunala bostadsföretag och markpolitik.

Det nuvarande bostadspolitiska målet fastställt av riksdagen år 2007 talar däremot bara om ”långsiktigt väl fungerande bostadsmarknader där konsumenternas efterfrågan möter ett utbud av bostäder som svarar mot behoven”. Men detta är egentligen snömos. Hushållens bostadsbehov begränsas ju på en marknad av vad de har råd att efterfråga, och utbudet av bostäder begränsas av vilka risker företagen är beredd att ta. Det finns därför ingen grund för att tro att utbudet på marknaden ska motsvara hushållens behov, åtminstone inte som bostadsbehoven har definierats tidigare. Erfarenheterna från de senaste tjugo åren bekräftar att bostadsbyggandet på en marknad blir begränsat och inte når de beräknade behoven.
Den tidigare bostadspolitiken innebar att bostadskonsumtionen ökade kraftigt. Men eftersom marknadsinslaget saknades byggdes inte de bostäder som efterfrågades. Under miljonprogrammet 1965-1975 byggdes t ex alltför många monotona och storskaliga bostadsområden. Några av dessa är idag bland våra mest segregerade och invandrartäta bostadsområden. Under den tioårsperiod som följde närmast efter byggdes i stället många ensidiga och lika segregerade småhusområden.
Under de senaste tjugo åren har den generella bostadspolitiken avvecklats; en politik som riktade sig till alla hushåll oavsett inkomst, och där stat och kommun stod för de största riskerna. I stället har risker och ansvar flyttats över till bostadskonsumenter, byggherrar och långivare. Och dessa aktörer är betydligt försiktigare när det gäller att ta risker.
Med den här utvecklingen har bostadsbyggandets omfattning successivt minskats samtidigt som befolkningsökningen i Stockholmsregionen successivt har ökat. Under miljonprogrammet 1965-1975 byggdes omkring 20 000 lägenheter per år i Stockholmsregionen. Efter miljonprogrammet byggdes omkring 10 000 lägenheter per år fram till 1990. När de omfattande bostadssubventionerna i huvudsak avskaffades under början av 1990-talet minskade bostadsbyggandet i regionen till ca 3 000 lägenheter i mitten på 1990-talet. Sedan 1995 har bostadsbyggandet långsamt ökat igen till en nivå som åter närmar sig den kring 1990, men samtidigt har befolkningsökningen tilltagit.
Utvecklingen kan också beskrivas så här. Mellan 1961-1975 byggdes ca 1 200 lägenheter per 1 000 nya invånare, vilket ledde till en kraftig standardökning och att trångboddheten till stor del avskaffades. Under perioden 1976-1990 byggdes ca 800 lägenheter per 1 000 nya invånare vilket ledde till fortsatt standardförbättring om än i långsammare takt. Efter 1990 har det byggts drygt 300 lägenheter per 1 000 nya invånare. Enligt den nyligen antagna regionala utvecklingsplanen RUFS 2010 behövs det omkring 600 nya lägenheter per 1 000 invånare. Erfarenheterna från de senaste tjugo årens bostadsbyggande pekar alltså på att detta inte kommer att vara möjligt utan incitament. Det är mycket stor skillnad mellan bostadsbehoven och vad som byggs på marknadens villkor. Att bygga på marknadens villkor är bra, eftersom det som byggs verkligen efterfrågas. Men det är en illusion att det också skulle leda till ett tillräckligt stort bostadsbyggande.