Häromdagen kom länsstyrelsens (i Stockholms län) årliga rapport om bostadsmarknaden, ”Läget i länet”(DN 13 juni 2019). Man rapporterade att det för första gången på länge finns tomma bostäder. Under den senaste fyraårsperioden påbörjades enligt rapporten 65 000 bostäder i länet, 25 000 fler än föregående period. Men det färdigställdes bortåt 10 000 färre lägenheter än vad som påbörjades. Det var ungefär likadant under föregående fyraårsperiod, medan det däremot färdigställdes fler lägenheter än vad som påbörjades under 2007-2010.
Dagens Nyheter den 12 juni 2019.
Påbörjade lägenheter är ett vagt begrepp, medan färdigställandet speglar konjunkturen. Företagen vill inte låta nybyggda bostäder stå tomma alltför länge och saktar ned på byggtakten när det tenderar att uppstå ett överskott. Påbörjandet 2016-2017 var högre än någon gång sedan miljonprogrammet. Även då uppstod ett överskott på bostäder under början av 1970-talet. Då var det en sjunkande befolkningstillväxt som orsakade överskottet. Nu finns ingen sådan tendens.
Befolkningstillväxten ser ut att vara oförändrat hög. På tre år har befolkningen ökat med 113 000 invånare, ca 38 000 per år och under de tio senaste åren med 363 000 eller 36 000 per år.
Bostadsbyggande och befolkningsökning i Stockholmsregionen 1961-2018.
Härom dagen kom också Boverkets bedömning av bostadsbyggandet. Enligt Boverket fortsätter bostadsbyggandet att minska i år och nästa år, både i Stockholmsregionen och resten av landet. Antalet påbörjade bostäder blir hälften så många som 2017 enligt Boverket. Trots ett minskat byggande även i Malmö förväntas antalet påbörjade bostäder per 1 000 invånare där bli dubbelt så många som i Storstockholm. Samtidigt är antalet påbörjade lägenheter ett diffust begrepp, eftersom byggföretagen tenderar att anpassa färdigställandet till konjunkturen. Men allt pekar ändå på en kris på bostadsmarknaden, eftersom regionens befolkning växer snabbare än bostadsbeståndet.
Befolkningsökningen består av dels födelseöverskott, dels inflyttningsöverskott. Inflyttningen beror till stor del på invandring, antingen direkt till Stockholmsregionen eller till inflyttning i ett andra steg från andra regioner i Sverige. Inflyttningen från andra regioner av personer som är födda i Sverige är numera ganska liten.
Befolkningsökningen i Stockholmsregionen 2000-2018, fördelat på födelseöverskott samt inrikes och utrikes inflyttningsöverskott.
Sedan 2000 har den inrikes flyttningen utgjort 10 procent av befolkningsökningen, medan födelseöverskottet har utgjort 40 procent och invandringen 50 procent. Men medan invandrade personer behöver en bostad omgående dröjer det uppåt 20 år innan de nyfödda behöver få en bostad. Familjer med barn som är födda i länet har ofta möjligheter att under lång tid förbereda sig inför det så småningom kommande ökade bostadsbehovet, i varje fall om de har hyggliga ekonomiska villkor. Det kan ske genom att bospara, föräldrar kan bidra med kontantinsats till barnens bostadsbehov och liknande. Nyinflyttade och familjer med sämre ekonomisk situation har inte samma möjligheter, vilket leder till en alltmer tudelad bostadsmarknad.
Sedan början av 2000-talet har vi haft ett större födelseöverskott än någonsin tidigare i regionen. Detta kommer att leda till ett växande behov av bostäder under de kommande 20 åren. Migrationsöverskottet har stadigt ökat sedan 2005.
Under perioden fram till 1990 ökade bostadsstandarden stadig i regionen. Den sociala bostadspolitiken med generösa statliga lån med subventionerade räntor till nybyggda bostäder. Politiken skapade tillsammans med den stora bostadsproduktionen balans på bostadsmarknaden i början på 1970-talet, så att det blev ett bostadsöverskott med tusentals tomma lägenheter. I början på 1980-talet var det åter balans på bostadsmarknaden, en situation som varade fram till i början på 1990-talet. Under den här perioden motsvarade balansen 2,02 invånare per lägenhet, en utrymmesstandard som aldrig varit bättre, vare sig förr eller senare.
Invånare per lägenhet i Stockholmsregionen 1990-2018.
Då inträffade den ekonomiska krisen. Bank-, finans- och fastighetskrisen kring 1990 berodde delvis på avskaffade kreditmarknadsregler för bostadsmarknaden, som ledde till sviktande offentliga finanser. Staten avskaffade de förmånliga bostadslånen med garanterad ränta, vilket i ett svep nästan utplånade hela bostadsefterfrågan. Bostadsbyggandet sjönk till ca 3 000 lägenheter per år (1996), och det var först omkring 2006, som bostadsefterfrågan åter nådde ”normala” nivåer kring 10 000 lägenheter per år i Stockholmsregionen. Boendetätheten hade då stigit från 2,02 personer per lägenhet till ca 2,10 personer per lägenhet, då en ny balans hade inträffat. Sedan dess har bostadsbyggandet, nu på mer marknadsmässiga villkor, inte nått upp till nivåer som skulle kunna bibehålla boendetätheten, som stigit till 2,18 invånare per lägenhet 2018, en ökning med ca 8 procentenheter. Bostadsbyggandet framöver ser alltså inte ut att räcka till utan boendetätheten fortsätter av allt att döma att öka.
Det finns även andra faktorer som påverkar bostadsutbudet. Omvandlingen av fritidshus till permanenthus pågår kontinuerligt i storstadsområdet, och det sker även en viss ombyggnad av lokaler till bostäder.
Bostadsbyggandet i Stockholmsregionen 1999-2018 fördelat på upplåtelseformer.
Sedan 1990 har bostadsmarknaden förändrats på fler sätt. Omvandling av hyresrätter till bostadsrätter pågår kontinuerligt och omkring 70 % av nybyggandet är bostadsrätter eller äganderätter. År 1990 utgjorde hyreslägenheterna ca 60 % av bostäderna, medan de idag utgör 36 %. Det beror på att det dels har byggts färre hyresrätter än bostadsrätter, dels på att äldre hyresrätter har ombildats till bostadsrätter. Bostadsrätterna utgjorde bara 17 procent av bostäderna 1990. Idag utgör de 41 % av en betydligt större bostadsmarknad. Antalet bostadsrätter har mer än tredubblats sedan 1990. Dels har det byggts fler nya bostadsrätter än hyresrätter, dels har hyresrätter om bildats till bostadsrätter. Det innebär att hyresrätterna minskat i antal med 20 % medan antalet bostadsrätter mer än tredubblats.
Nybyggda hyreslägenheter upplåtes sedan 2006 normalt med så kallade presumtionshyror under 15 år, ofta baserade på produktionskostnaden och i stort sett motsvarande marknadshyror. Två tredjedelar av bostäderna överlåtes nu på marknadsmässiga villkor, men för betydande delar av nyproduktionen har nybyggnadspriserna nu överstigit vad en stor del av marknaden är beredd att betala, vilket påtagligt bromsar bostadsbyggandet. Nybyggnadshyrorna överstiger ofta vad en familj med medelinkomster kan betala. För hushåll med lägre inkomster är det snarare omöjligt att etablera sig på bostadsmarknaden idag. Den del av hyresmarknaden som har lägre hyresnivåer krymper mer och mer.
Finns det lösningar på krisen? En ny bostadssocial utredning?
Länsstyrelsen i Stockholmsregionen anser i sin rapport att den nuvarande situationen kräver en ny bostadssocial utredning. Nuvarande bostadssociala verktyg räcker inte längre till på dagens bostadsmarknad. Det kan till exempel handla om subventionerade bostäder eller subventionerat bosparande för unga.
Ett statligt stöd för att öka bostadsbyggandet infördes 2016 för att öka byggandet i kommuner som tar emot nyanlända invandrare. Det stödet som omfattade fem miljarder har enligt riksrevisionen varit ineffektivt och borde ha utformats på ett annat sätt. "Den övergripande slutsatsen är att det inte på ett effektivt sätt har stimulerat till åtgärder för ökat bostadsbyggande, vare sig generellt eller i kommuner som tar emot nyanlända", skriver Riksrevisionen enligt Dagens Industri efter en slutförd granskning av stödet. Få kommuner har använt stödet till ytterligare åtgärder för bostadsbyggande, konstaterar riksrevisionen. Riksdagen har beslutat att avveckla stödet från 2019.
Det finanspolitiska rådet har konstaterat att den ”svenska bostadsmarknaden fungerar sämre än någonsin” (DN debatt 12 juni 2019). Rådet föreslår friare hyressättning och höjda skatter på fastigheter och bostadsrätter. Det skulle innebära att alla bostadskostnader skulle höjas kraftigt, för både hyreslägenheter och ägda bostäder. Skatteintäkterna kunde användas för ökade bostadsbidrag.
Debattinlägget fick en rad mothugg, bland annat från Sandro Scocco, som menar att marknadshyror kan leda till sämre utnyttjande av hyresrätterna, från Hyresgästföreningen som menar att fastighetsägarna skulle förlora på att bygga bort bostadsbristen, samt från Villaägarna som anser att förslaget skulle chockhöja boendekostnaderna för villaägarna.
Resultatet skulle utan tvekan bli en stark broms på efterfrågan och därmed på nybyggandet. Anser man att hushållen idag har en överkonsumtion av bostäder är receptet naturligtvis effektivt. Men som jag visade konsumerar hushållen idag allt färre lägenheter per invånare. Bostadsköerna till hyreslägenheter skulle naturligtvis minska, så det skulle bli lättare för hushåll med goda inkomster att få hyresrätter i det befintliga beståndet. Men de flesta länder som har infört marknadshyror har i stället en sektor med lägre hyresnivåer för hushåll med lägre inkomster, ofta med en betydande andel av hyresbeståndet.
Finansinspektionen visade häromdagen i en rapport (DN debatt 14 juni 2019) att amorteringskraven som har införts inte leder till att unga har utestängts från marknaden. FI bedömer därför att åtgärderna har varit riktiga.Debattinlägget fick mothugg av bland andra Lars E O Svensson, professor i nationalekonomi vid Handelshögskolan i Stockholm, och tidigare vice riksbankschef. som anser att FI drar fel slutsatser av konsumtionsfallet efter finanskrisen, av Mårten Lilja, vice vd Riksbyggen, som påpekar att unga som nekats bolån inte finns inte med i FI:s statistik samt av Anna Broman, bostadspolitisk expert på Sveriges byggindustrier, som menar att bostadsbyggandet i Stockholm riskerar att halveras, på grund av amorteringskraven.
DN den 12 juni 2019.
Alla har de uppfattningar om vad som bör göras och vad som inte bör göras. Av allt att döma fungerar bostadsmarknaden bristfälligt, i alla fall för de hushåll som inte har stora besparingar, till exempel unga och nyinflyttade. Kanske behövs en bostadssocial utredning. Det betyder inte att den måste arbeta i 10-15 år som den förra bostadssociala utredningen 1933-1947, som Dan Lucas i DN befarar. En tiondel av denna tid borde räcka. Men tillsätt den snarast. Bostadsbristen förvärras hela tiden.
Påbörjade lägenheter är ett vagt begrepp, medan färdigställandet speglar konjunkturen. Företagen vill inte låta nybyggda bostäder stå tomma alltför länge och saktar ned på byggtakten när det tenderar att uppstå ett överskott. Påbörjandet 2016-2017 var högre än någon gång sedan miljonprogrammet. Även då uppstod ett överskott på bostäder under början av 1970-talet. Då var det en sjunkande befolkningstillväxt som orsakade överskottet. Nu finns ingen sådan tendens.
Befolkningstillväxten ser ut att vara oförändrat hög. På tre år har befolkningen ökat med 113 000 invånare, ca 38 000 per år och under de tio senaste åren med 363 000 eller 36 000 per år.
Härom dagen kom också Boverkets bedömning av bostadsbyggandet. Enligt Boverket fortsätter bostadsbyggandet att minska i år och nästa år, både i Stockholmsregionen och resten av landet. Antalet påbörjade bostäder blir hälften så många som 2017 enligt Boverket. Trots ett minskat byggande även i Malmö förväntas antalet påbörjade bostäder per 1 000 invånare där bli dubbelt så många som i Storstockholm. Samtidigt är antalet påbörjade lägenheter ett diffust begrepp, eftersom byggföretagen tenderar att anpassa färdigställandet till konjunkturen. Men allt pekar ändå på en kris på bostadsmarknaden, eftersom regionens befolkning växer snabbare än bostadsbeståndet.
Befolkningsökningen består av dels födelseöverskott, dels inflyttningsöverskott. Inflyttningen beror till stor del på invandring, antingen direkt till Stockholmsregionen eller till inflyttning i ett andra steg från andra regioner i Sverige. Inflyttningen från andra regioner av personer som är födda i Sverige är numera ganska liten.
Sedan 2000 har den inrikes flyttningen utgjort 10 procent av befolkningsökningen, medan födelseöverskottet har utgjort 40 procent och invandringen 50 procent. Men medan invandrade personer behöver en bostad omgående dröjer det uppåt 20 år innan de nyfödda behöver få en bostad. Familjer med barn som är födda i länet har ofta möjligheter att under lång tid förbereda sig inför det så småningom kommande ökade bostadsbehovet, i varje fall om de har hyggliga ekonomiska villkor. Det kan ske genom att bospara, föräldrar kan bidra med kontantinsats till barnens bostadsbehov och liknande. Nyinflyttade och familjer med sämre ekonomisk situation har inte samma möjligheter, vilket leder till en alltmer tudelad bostadsmarknad.
Sedan början av 2000-talet har vi haft ett större födelseöverskott än någonsin tidigare i regionen. Detta kommer att leda till ett växande behov av bostäder under de kommande 20 åren. Migrationsöverskottet har stadigt ökat sedan 2005.
Under perioden fram till 1990 ökade bostadsstandarden stadig i regionen. Den sociala bostadspolitiken med generösa statliga lån med subventionerade räntor till nybyggda bostäder. Politiken skapade tillsammans med den stora bostadsproduktionen balans på bostadsmarknaden i början på 1970-talet, så att det blev ett bostadsöverskott med tusentals tomma lägenheter. I början på 1980-talet var det åter balans på bostadsmarknaden, en situation som varade fram till i början på 1990-talet. Under den här perioden motsvarade balansen 2,02 invånare per lägenhet, en utrymmesstandard som aldrig varit bättre, vare sig förr eller senare.
Då inträffade den ekonomiska krisen. Bank-, finans- och fastighetskrisen kring 1990 berodde delvis på avskaffade kreditmarknadsregler för bostadsmarknaden, som ledde till sviktande offentliga finanser. Staten avskaffade de förmånliga bostadslånen med garanterad ränta, vilket i ett svep nästan utplånade hela bostadsefterfrågan. Bostadsbyggandet sjönk till ca 3 000 lägenheter per år (1996), och det var först omkring 2006, som bostadsefterfrågan åter nådde ”normala” nivåer kring 10 000 lägenheter per år i Stockholmsregionen. Boendetätheten hade då stigit från 2,02 personer per lägenhet till ca 2,10 personer per lägenhet, då en ny balans hade inträffat. Sedan dess har bostadsbyggandet, nu på mer marknadsmässiga villkor, inte nått upp till nivåer som skulle kunna bibehålla boendetätheten, som stigit till 2,18 invånare per lägenhet 2018, en ökning med ca 8 procentenheter. Bostadsbyggandet framöver ser alltså inte ut att räcka till utan boendetätheten fortsätter av allt att döma att öka.
Det finns även andra faktorer som påverkar bostadsutbudet. Omvandlingen av fritidshus till permanenthus pågår kontinuerligt i storstadsområdet, och det sker även en viss ombyggnad av lokaler till bostäder.
Sedan 1990 har bostadsmarknaden förändrats på fler sätt. Omvandling av hyresrätter till bostadsrätter pågår kontinuerligt och omkring 70 % av nybyggandet är bostadsrätter eller äganderätter. År 1990 utgjorde hyreslägenheterna ca 60 % av bostäderna, medan de idag utgör 36 %. Det beror på att det dels har byggts färre hyresrätter än bostadsrätter, dels på att äldre hyresrätter har ombildats till bostadsrätter. Bostadsrätterna utgjorde bara 17 procent av bostäderna 1990. Idag utgör de 41 % av en betydligt större bostadsmarknad. Antalet bostadsrätter har mer än tredubblats sedan 1990. Dels har det byggts fler nya bostadsrätter än hyresrätter, dels har hyresrätter om bildats till bostadsrätter. Det innebär att hyresrätterna minskat i antal med 20 % medan antalet bostadsrätter mer än tredubblats.
Nybyggda hyreslägenheter upplåtes sedan 2006 normalt med så kallade presumtionshyror under 15 år, ofta baserade på produktionskostnaden och i stort sett motsvarande marknadshyror. Två tredjedelar av bostäderna överlåtes nu på marknadsmässiga villkor, men för betydande delar av nyproduktionen har nybyggnadspriserna nu överstigit vad en stor del av marknaden är beredd att betala, vilket påtagligt bromsar bostadsbyggandet. Nybyggnadshyrorna överstiger ofta vad en familj med medelinkomster kan betala. För hushåll med lägre inkomster är det snarare omöjligt att etablera sig på bostadsmarknaden idag. Den del av hyresmarknaden som har lägre hyresnivåer krymper mer och mer.
Finns det lösningar på krisen? En ny bostadssocial utredning?
Länsstyrelsen i Stockholmsregionen anser i sin rapport att den nuvarande situationen kräver en ny bostadssocial utredning. Nuvarande bostadssociala verktyg räcker inte längre till på dagens bostadsmarknad. Det kan till exempel handla om subventionerade bostäder eller subventionerat bosparande för unga.
Ett statligt stöd för att öka bostadsbyggandet infördes 2016 för att öka byggandet i kommuner som tar emot nyanlända invandrare. Det stödet som omfattade fem miljarder har enligt riksrevisionen varit ineffektivt och borde ha utformats på ett annat sätt. "Den övergripande slutsatsen är att det inte på ett effektivt sätt har stimulerat till åtgärder för ökat bostadsbyggande, vare sig generellt eller i kommuner som tar emot nyanlända", skriver Riksrevisionen enligt Dagens Industri efter en slutförd granskning av stödet. Få kommuner har använt stödet till ytterligare åtgärder för bostadsbyggande, konstaterar riksrevisionen. Riksdagen har beslutat att avveckla stödet från 2019.
Det finanspolitiska rådet har konstaterat att den ”svenska bostadsmarknaden fungerar sämre än någonsin” (DN debatt 12 juni 2019). Rådet föreslår friare hyressättning och höjda skatter på fastigheter och bostadsrätter. Det skulle innebära att alla bostadskostnader skulle höjas kraftigt, för både hyreslägenheter och ägda bostäder. Skatteintäkterna kunde användas för ökade bostadsbidrag.
Debattinlägget fick en rad mothugg, bland annat från Sandro Scocco, som menar att marknadshyror kan leda till sämre utnyttjande av hyresrätterna, från Hyresgästföreningen som menar att fastighetsägarna skulle förlora på att bygga bort bostadsbristen, samt från Villaägarna som anser att förslaget skulle chockhöja boendekostnaderna för villaägarna.
Resultatet skulle utan tvekan bli en stark broms på efterfrågan och därmed på nybyggandet. Anser man att hushållen idag har en överkonsumtion av bostäder är receptet naturligtvis effektivt. Men som jag visade konsumerar hushållen idag allt färre lägenheter per invånare. Bostadsköerna till hyreslägenheter skulle naturligtvis minska, så det skulle bli lättare för hushåll med goda inkomster att få hyresrätter i det befintliga beståndet. Men de flesta länder som har infört marknadshyror har i stället en sektor med lägre hyresnivåer för hushåll med lägre inkomster, ofta med en betydande andel av hyresbeståndet.
Finansinspektionen visade häromdagen i en rapport (DN debatt 14 juni 2019) att amorteringskraven som har införts inte leder till att unga har utestängts från marknaden. FI bedömer därför att åtgärderna har varit riktiga.Debattinlägget fick mothugg av bland andra Lars E O Svensson, professor i nationalekonomi vid Handelshögskolan i Stockholm, och tidigare vice riksbankschef. som anser att FI drar fel slutsatser av konsumtionsfallet efter finanskrisen, av Mårten Lilja, vice vd Riksbyggen, som påpekar att unga som nekats bolån inte finns inte med i FI:s statistik samt av Anna Broman, bostadspolitisk expert på Sveriges byggindustrier, som menar att bostadsbyggandet i Stockholm riskerar att halveras, på grund av amorteringskraven.
Alla har de uppfattningar om vad som bör göras och vad som inte bör göras. Av allt att döma fungerar bostadsmarknaden bristfälligt, i alla fall för de hushåll som inte har stora besparingar, till exempel unga och nyinflyttade. Kanske behövs en bostadssocial utredning. Det betyder inte att den måste arbeta i 10-15 år som den förra bostadssociala utredningen 1933-1947, som Dan Lucas i DN befarar. En tiondel av denna tid borde räcka. Men tillsätt den snarast. Bostadsbristen förvärras hela tiden.
