torsdag 18 maj 2017

Finanspolitiska rådet tänker fel om marknadshyror!

Det är populärt bland ekonomer att förespråka marknadshyror. Det Finanspolitiska rådet är inget undantag. De föreslår alltså marknadshyror, i kombination med höjda bostadsbidrag och skatt för ägare av hyresfastigheter. Marknadshyror skulle nämligen bidra till ökad rörlighet genom att fler flyttar på grund av de höjda hyrorna, de som har låga inkomster alltså. För hyresgäster i Stockholms län beräknas hyrorna i snitt öka från 24 till 31 procent av den disponibla inkomsten, en höjning med 29 procent.  Därmed blir det också lättare för andra att hyra en lägenhet i bra läge, nämligen för dem med höga inkomster, att detta till priset av ökad segregation.
Finanspolitiska rådets ordförande, Harry Flam.
Hyreslägenheter utgör bara 38 % av alla bostäder. Mer än 60 % utgörs av bostadsrätter eller småhus som säljs på en fri marknad. Problemet är därför till att börja med överdrivet. De flesta bostäder är redan marknadsprissatta. För nybyggda bostäder gäller sedan ett tiotal år presumtionshyror, som ska gälla i femton år och ge byggherrarna lite trygghet. Nybyggnadshyrorna i Stockholm är i praktiken jämförbara med marknadshyror, men det gäller inte hyrorna i äldre hus i attraktiva lägen.
Bostadsrättspriserna i Stor-Stockholm är i genomsnitt 56 procent högre än genomsnittet för landet. Motsvarande för hyresnivåer är  13 procent högre. Hyrorna i Stockholmsregionen borde höjas rejält om de skulle anpassas till marknaden. Å andra sidan är bostadsrättspriserna utanför storstäder och de medelstora städerna 40 procent lägre än genomsnittet, medan hyrorna bara är 10 procent lägre än snittet. Det är uppenbart att vi inte har en hyressättning som speglar marknadens efterfrågan. Men under de senaste decennierna har hyrorna stigit betydligt mer än konsumentprisindex, vilket kan tolkas som en successiv marknadsanpassning, som av allt att döma ändå kommer att fortsätta.
Hyresutveckling och KPI 1969-2014.
Men det stora problemet med Stockholms bostadsmarknad är att det byggs för få nya bostäder samtidigt som befolkningen ökar snabbt. Trots att bostadsbyggandet har ökat under de senaste åren räcker det inte. Det innebär ett växande underskott på bostäder.
Kommer då marknadshyror att leda till fler bostäder? Nej, naturligtvis inte, snarare tvärtom.
Senast vi hade en kraftig ökning av bostadskostnaderna var efter finanskrisen i början av 1990-talet. Bostadssubventionerna avvecklades vilket innebar en ökning av bostadskostnaderna på ca 40 % under en kort period. Det ledde till en kraftig minskning av efterfrågan på bostäder vilket i sin tur ledde till att bostadsbyggandet störtdök. I Stockholmsregionen minskade det från ca 10 000 lägenheter per år kring 1990 till ca 3 000 lägenheter per år fem år senare. Det tog sedan mer än tio år, att åter få upp bostadsbyggandet till någotsånär normala nivåer. Den här gången skulle det sannolikt innebära att byggandet av hyresrätter i stort sett skulle upphöra för lång tid och ersättas av bostadsrätter.
Senast vi byggde tillräckligt många bostäder var under miljonprogrammet 1965-1974, men detta skedde tack vare bostadssubventioner och inte på grund av marknadsanpassning.
Men finns det inte ett behov av att öka rörligheten på bostadsmarknaden? Jo, naturligtvis. Men det är faktiskt så att rörligheten redan är allra störst inom hyresmarknaden. RTK:s rapport ”Nio gånger i livet” som analyserade flyttningar inom bostadsbeståndet visade att den genomsnittliga boendetiden i hyreslägenheter bara var 4 år, medan boendetiden i ägda småhus var i snitt 14 år. Bostadsrätterna låg däremellan. Många äldre bor kvar i stora småhus, som de en gång i tiden skaffade för en familj. Ska vi öka rörligheten på bostadsmarknaden ska vi alltså inrikta oss på den del som ger störst effekt, stora ägda bostäder. Sänk därför den så kallade flyttskatten, som gör att många som bor i för stora småhus drar sig för att flytta, eftersom de då får betala en avsevärd realisationsvinstskatt.
Ur Fastighetsnytt 2014/4.
Professor Hans Lind – som själv  förespråkar marknadshyror – avfärdar här flera av Finanspolitiska rådets motiv för marknadshyror:
1. Hyrorna i nyproduktionen är redan jättehöga och köerna till dessa lägenheter
är inte särskilt långa – så hur skulle friare marknader kunna leda till en stor förändring?
Och varför pågår precis samma diskussioner om ökad befolkning och lågt bostadsbyggande i Oslo som i Stockholm, trots att hyresmarknaden är avreglerad i Norge?
2. Med marknadshyror så kommer vissa inte att ha råd att bo kvar
utan tvingas flytta från sina bostäder.
3. Med marknadshyror får vi ett mer effektivt utnyttjande av beståndet. Men hyresregleringen gör också att en växande familj har svårt att hitta något större och bor kvar i en ”för liten” lägenhet. För några år sedan mätte vi boendetätheten i hyresrätt och bostadsrätt i centrala Stockholm och kom fram till att det var mycket små skillnader.
Hans Lind anser inte att det är ett starkt argument för avreglering att vi då kan ersätta hushåll med lite lägre inkomst med hushåll med lite högre inkomster! Hans Lind är trots detta ändå för marknadshyror eftersom människor själva kan prioritera mellan olika alternativ och egenskaper. Den som inte har så hög inkomst och ändå vill bo centralt får helt enkelt avstå från vissa andra egenskaper – välja något mindre och något med sämre standard i ett sämre mikroläge. Men alla kan se utbudet och veta vad olika saker kostar och utifrån det planera på kort och lång sikt för hur man vill bo. Självklart gäller
det som gäller på alla andra marknader - att ens ekonomi styr vad man kan har råd med.
Just möjligheten att själv se vad som finns och själv kunna välja, inom sin budgetrestriktion, är enligt Lind den fria hyresmarknadens stora värde. Ser vi oss om i världen är det dock tydligt att väl fungerande hyresmarknader är kopplade till ett väl fungerande bostadsbyggande – för att högt bostadsbyggande bidrar till att hålla nere hyrorna. Vi måste alltså först se till att bostadsbyggandet tar fart och sen stegvis marknadsanpassa hyrorna i det befintliga beståndet, kombinerat med extra bostadsbidrag, till exempel till äldre som bor i områden med stigande hyror. Inget hindrar dock att den nya modellen införs omedelbart i nyproduktionen. Så långt alltså Hans Lind.
Finanspolitiska rådet börjar alltså i fel ända oavsett vad man anser om marknadshyror i princip.
Jag läser på DN Debatt att andelen hemmaboende unga vuxna mellan 20 och 27 år har ökat från 15 % 1997 till 24 % 2017, enligt en undersökning av Skop. Ungefär 80 % av dem skulle vilja flytta hemifrån, om det fanns en bostad de hade råd med. Detta beror naturligtvis på den växande bostadsbristen och de ökade bostadspriserna och hyresnivåerna. Om Finanspolitiska rådets förslag om marknadshyror får gehör hos politikerna kommer antalet naturligtvis att öka ytterligare. Vill vi verkligen ha det så?

torsdag 11 maj 2017

Köldrekord för maj!

Snö i Kalmar i mitten av maj.
Natten till torsdag uppmättes flera köldrekord i landet:
I Uppsala uppmättes 5 minusgrader vilket är den kallaste temperaturen i maj på 70 år.
Örebro hade 4,6 minusgrader – lägsta majtemperaturen sedan 1942.
Linköping hade 5,0 minusgrader – lägsta majtemperaturen sedan 1935.
Visby hade 7,8 minusgrader - lägsta majtemperaturen sedan 1859, då mätningarna inleddes.
Gävle hade 5,6 minusgrader - lägsta majtemperaturen sedan 1953.

måndag 8 maj 2017

Hur ska vi kunna lösa bostadskrisen?

Vi bygger mer bostäder än tidigare, enligt Boverkets prognos idag, men det räcker fortfarande inte. Under 2016 påbörjades drygt 19 000 lägenheter i Stockholms län, nästan som under miljonprogrammet. Tyvärr färdigställdes bara knappt 13 000 lägenheter. För att vi ska klara tillväxten behöver det tillkomma åtminstone 16-17 000 lägenheter per år om inte bostadsbristen ska öka ytterligare. Och till detta kommer alla bostäder som behöver byggas för att klara den bostadsbrist som ackumulerats under ett tjugotal år. Det ser alltså fortfarande dystert ut, trots det ökade bostadsbyggandet. Och bostadsbristen drabbar främst dem som ännu inte har fått in en fot på bostadsmarknaden, de unga de nyinflyttade, de resurssvaga.
Faradj Koliev.
Den politiska oviljan att komma överens om effektiva åtgärder för att klara problemen på bostadsmarknaden tycks vara djupt förankrad. För en dryg vecka sedan pläderade riksdagsmannen Faradj Koliev (S) och Hans Lind, professor i fastighetsekonomi, på DN debatt för någon form av statlig garanti till främst förstahandsköpare av bostäder. Dessa har ju mycket svårt att etablera sig på bostadsmarknaden utan rika föräldrar, eftersom det krävs kontantinsatser på hundratusentals kronor, för att köpa även mindre bostäder. Koliev och Lind menar inte att detta är hela lösningen, utan framhåller att det också krävs andra bostadspolitiska åtgärder, inte minst att kommunerna aktivt planerar för ett bostadsbyggande som inkluderar alla hushållsgrupper.
Hans Lind.
Några dagar senare avvisade Alfred Askeljung (C) förslaget i DN och menar att det är fel med statliga ingrepp i bostadsmarknaden. I stället krävs det marknadsmässiga reformer, det vill säga mer av det som framkallat krisen. Det  krävs enligt Askeljung sänkt flyttskatt, sänkta krav och förenklade planregler för att få snabbare och billigare nybyggen samt avskaffad hyresreglering.Ingenting av detta skulle dock göra det lättare för unga resurssvaga hushåll att komma in på den ägda bostadsmarknaden. Askeljung tycker alltså att social housing borde övervägas, något som hittills varit tabu att ens diskutera i Sverige, men som Askeljung tycker skulle vara ett tänkbart alternativ för unga hushåll utan rika föräldrar, den grupp som Koliev-Linds förslag riktade sig emot! Hallå!
Alfred Askeljung.
Nästa dag avvisar en grupp från byggföretaget Veidekke i DN alla tankar om att det ökade bostadsbyggandet skulle vara ett resultat av politiska beslut. Det beror nästan enbart på en god konjunktur. För en fortsatt ökning (vilket skulle krävas enligt Boverkets behovsbedömningar) krävs stimulansåtgärder riktade mot hushållen, framförallt unga, migranter och andra ekonomiskt svaga hushåll, alltså de grupper som Koliev-Linds förslag riktade sig till. Veidekke varnar för att en rad aviserade åtgärder på olika områden som utan konsekvensanalyser riskerar att  direkt slå mot nyproduktionen och drabba dem som redan befinner sig längst från bostadsmarknaden.
Men bostadsminister Peter Eriksson (MP) har en annan bild än Veidekke: ”Det är kombinationen av en aktiv regering, ansvarstagande kommuner, byggbranschen som anstränger sig och en positiv ekonomisk konjunktur som gjort det möjligt att öka byggandet runt om i landet”, säger han eligt svensk Byggtidning. Så vem har rätt?
Radhus i Lilla Sköndal under uppförande av Veidekke.
Man kan tycka att alla inblandade nu borde samarbeta och göra allt, precis allt, som krävs för att klara bostadskrisen i stället för att käbbla om vilka åtgärder som är rätt eller helt fel. Men det sker alltså inte.