Det är populärt bland ekonomer att förespråka marknadshyror. Det Finanspolitiska rådet är inget undantag. De föreslår alltså marknadshyror, i kombination med höjda bostadsbidrag och skatt för ägare av hyresfastigheter. Marknadshyror skulle nämligen bidra till ökad rörlighet genom att fler flyttar på grund av de höjda hyrorna, de som har låga inkomster alltså. För hyresgäster i Stockholms län beräknas hyrorna i snitt öka från 24 till 31 procent av den disponibla inkomsten, en höjning med 29 procent. Därmed blir det också lättare för andra att hyra en lägenhet i bra läge, nämligen för dem med höga inkomster, att detta till priset av ökad segregation.
Finanspolitiska rådets ordförande, Harry Flam.
Hyreslägenheter utgör bara 38 % av alla bostäder. Mer än 60 % utgörs av bostadsrätter eller småhus som säljs på en fri marknad. Problemet är därför till att börja med överdrivet. De flesta bostäder är redan marknadsprissatta. För nybyggda bostäder gäller sedan ett tiotal år presumtionshyror, som ska gälla i femton år och ge byggherrarna lite trygghet. Nybyggnadshyrorna i Stockholm är i praktiken jämförbara med marknadshyror, men det gäller inte hyrorna i äldre hus i attraktiva lägen.
Bostadsrättspriserna i Stor-Stockholm är i genomsnitt 56 procent högre än genomsnittet för landet. Motsvarande för hyresnivåer är 13 procent högre. Hyrorna i Stockholmsregionen borde höjas rejält om de skulle anpassas till marknaden. Å andra sidan är bostadsrättspriserna utanför storstäder och de medelstora städerna 40 procent lägre än genomsnittet, medan hyrorna bara är 10 procent lägre än snittet. Det är uppenbart att vi inte har en hyressättning som speglar marknadens efterfrågan. Men under de senaste decennierna har hyrorna stigit betydligt mer än konsumentprisindex, vilket kan tolkas som en successiv marknadsanpassning, som av allt att döma ändå kommer att fortsätta.
Hyresutveckling och KPI 1969-2014.
Men det stora problemet med Stockholms bostadsmarknad är att det byggs för få nya bostäder samtidigt som befolkningen ökar snabbt. Trots att bostadsbyggandet har ökat under de senaste åren räcker det inte. Det innebär ett växande underskott på bostäder.
Kommer då marknadshyror att leda till fler bostäder? Nej, naturligtvis inte, snarare tvärtom.
Senast vi hade en kraftig ökning av bostadskostnaderna var efter finanskrisen i början av 1990-talet. Bostadssubventionerna avvecklades vilket innebar en ökning av bostadskostnaderna på ca 40 % under en kort period. Det ledde till en kraftig minskning av efterfrågan på bostäder vilket i sin tur ledde till att bostadsbyggandet störtdök. I Stockholmsregionen minskade det från ca 10 000 lägenheter per år kring 1990 till ca 3 000 lägenheter per år fem år senare. Det tog sedan mer än tio år, att åter få upp bostadsbyggandet till någotsånär normala nivåer. Den här gången skulle det sannolikt innebära att byggandet av hyresrätter i stort sett skulle upphöra för lång tid och ersättas av bostadsrätter.
Senast vi byggde tillräckligt många bostäder var under miljonprogrammet 1965-1974, men detta skedde tack vare bostadssubventioner och inte på grund av marknadsanpassning.
Men finns det inte ett behov av att öka rörligheten på bostadsmarknaden? Jo, naturligtvis. Men det är faktiskt så att rörligheten redan är allra störst inom hyresmarknaden. RTK:s rapport ”Nio gånger i livet” som analyserade flyttningar inom bostadsbeståndet visade att den genomsnittliga boendetiden i hyreslägenheter bara var 4 år, medan boendetiden i ägda småhus var i snitt 14 år. Bostadsrätterna låg däremellan. Många äldre bor kvar i stora småhus, som de en gång i tiden skaffade för en familj. Ska vi öka rörligheten på bostadsmarknaden ska vi alltså inrikta oss på den del som ger störst effekt, stora ägda bostäder. Sänk därför den så kallade flyttskatten, som gör att många som bor i för stora småhus drar sig för att flytta, eftersom de då får betala en avsevärd realisationsvinstskatt.
Ur Fastighetsnytt 2014/4.
Professor Hans Lind – som själv förespråkar marknadshyror – avfärdar här flera av Finanspolitiska rådets motiv för marknadshyror:
1. Hyrorna i nyproduktionen är redan jättehöga och köerna till dessa lägenheter
är inte särskilt långa – så hur skulle friare marknader kunna leda till en stor förändring?
Och varför pågår precis samma diskussioner om ökad befolkning och lågt bostadsbyggande i Oslo som i Stockholm, trots att hyresmarknaden är avreglerad i Norge?
2. Med marknadshyror så kommer vissa inte att ha råd att bo kvar
utan tvingas flytta från sina bostäder.
3. Med marknadshyror får vi ett mer effektivt utnyttjande av beståndet. Men hyresregleringen gör också att en växande familj har svårt att hitta något större och bor kvar i en ”för liten” lägenhet. För några år sedan mätte vi boendetätheten i hyresrätt och bostadsrätt i centrala Stockholm och kom fram till att det var mycket små skillnader.
Hans Lind anser inte att det är ett starkt argument för avreglering att vi då kan ersätta hushåll med lite lägre inkomst med hushåll med lite högre inkomster! Hans Lind är trots detta ändå för marknadshyror eftersom människor själva kan prioritera mellan olika alternativ och egenskaper. Den som inte har så hög inkomst och ändå vill bo centralt får helt enkelt avstå från vissa andra egenskaper – välja något mindre och något med sämre standard i ett sämre mikroläge. Men alla kan se utbudet och veta vad olika saker kostar och utifrån det planera på kort och lång sikt för hur man vill bo. Självklart gäller
det som gäller på alla andra marknader - att ens ekonomi styr vad man kan har råd med.
Just möjligheten att själv se vad som finns och själv kunna välja, inom sin budgetrestriktion, är enligt Lind den fria hyresmarknadens stora värde. Ser vi oss om i världen är det dock tydligt att väl fungerande hyresmarknader är kopplade till ett väl fungerande bostadsbyggande – för att högt bostadsbyggande bidrar till att hålla nere hyrorna. Vi måste alltså först se till att bostadsbyggandet tar fart och sen stegvis marknadsanpassa hyrorna i det befintliga beståndet, kombinerat med extra bostadsbidrag, till exempel till äldre som bor i områden med stigande hyror. Inget hindrar dock att den nya modellen införs omedelbart i nyproduktionen. Så långt alltså Hans Lind.
Finanspolitiska rådet börjar alltså i fel ända oavsett vad man anser om marknadshyror i princip.
Jag läser på DN Debatt att andelen hemmaboende unga vuxna mellan 20 och 27 år har ökat från 15 % 1997 till 24 % 2017, enligt en undersökning av Skop. Ungefär 80 % av dem skulle vilja flytta hemifrån, om det fanns en bostad de hade råd med. Detta beror naturligtvis på den växande bostadsbristen och de ökade bostadspriserna och hyresnivåerna. Om Finanspolitiska rådets förslag om marknadshyror får gehör hos politikerna kommer antalet naturligtvis att öka ytterligare. Vill vi verkligen ha det så?
Hyreslägenheter utgör bara 38 % av alla bostäder. Mer än 60 % utgörs av bostadsrätter eller småhus som säljs på en fri marknad. Problemet är därför till att börja med överdrivet. De flesta bostäder är redan marknadsprissatta. För nybyggda bostäder gäller sedan ett tiotal år presumtionshyror, som ska gälla i femton år och ge byggherrarna lite trygghet. Nybyggnadshyrorna i Stockholm är i praktiken jämförbara med marknadshyror, men det gäller inte hyrorna i äldre hus i attraktiva lägen.
Bostadsrättspriserna i Stor-Stockholm är i genomsnitt 56 procent högre än genomsnittet för landet. Motsvarande för hyresnivåer är 13 procent högre. Hyrorna i Stockholmsregionen borde höjas rejält om de skulle anpassas till marknaden. Å andra sidan är bostadsrättspriserna utanför storstäder och de medelstora städerna 40 procent lägre än genomsnittet, medan hyrorna bara är 10 procent lägre än snittet. Det är uppenbart att vi inte har en hyressättning som speglar marknadens efterfrågan. Men under de senaste decennierna har hyrorna stigit betydligt mer än konsumentprisindex, vilket kan tolkas som en successiv marknadsanpassning, som av allt att döma ändå kommer att fortsätta.
Men det stora problemet med Stockholms bostadsmarknad är att det byggs för få nya bostäder samtidigt som befolkningen ökar snabbt. Trots att bostadsbyggandet har ökat under de senaste åren räcker det inte. Det innebär ett växande underskott på bostäder.
Kommer då marknadshyror att leda till fler bostäder? Nej, naturligtvis inte, snarare tvärtom.
Senast vi hade en kraftig ökning av bostadskostnaderna var efter finanskrisen i början av 1990-talet. Bostadssubventionerna avvecklades vilket innebar en ökning av bostadskostnaderna på ca 40 % under en kort period. Det ledde till en kraftig minskning av efterfrågan på bostäder vilket i sin tur ledde till att bostadsbyggandet störtdök. I Stockholmsregionen minskade det från ca 10 000 lägenheter per år kring 1990 till ca 3 000 lägenheter per år fem år senare. Det tog sedan mer än tio år, att åter få upp bostadsbyggandet till någotsånär normala nivåer. Den här gången skulle det sannolikt innebära att byggandet av hyresrätter i stort sett skulle upphöra för lång tid och ersättas av bostadsrätter.
Senast vi byggde tillräckligt många bostäder var under miljonprogrammet 1965-1974, men detta skedde tack vare bostadssubventioner och inte på grund av marknadsanpassning.
Men finns det inte ett behov av att öka rörligheten på bostadsmarknaden? Jo, naturligtvis. Men det är faktiskt så att rörligheten redan är allra störst inom hyresmarknaden. RTK:s rapport ”Nio gånger i livet” som analyserade flyttningar inom bostadsbeståndet visade att den genomsnittliga boendetiden i hyreslägenheter bara var 4 år, medan boendetiden i ägda småhus var i snitt 14 år. Bostadsrätterna låg däremellan. Många äldre bor kvar i stora småhus, som de en gång i tiden skaffade för en familj. Ska vi öka rörligheten på bostadsmarknaden ska vi alltså inrikta oss på den del som ger störst effekt, stora ägda bostäder. Sänk därför den så kallade flyttskatten, som gör att många som bor i för stora småhus drar sig för att flytta, eftersom de då får betala en avsevärd realisationsvinstskatt.
Professor Hans Lind – som själv förespråkar marknadshyror – avfärdar här flera av Finanspolitiska rådets motiv för marknadshyror:
1. Hyrorna i nyproduktionen är redan jättehöga och köerna till dessa lägenheter
är inte särskilt långa – så hur skulle friare marknader kunna leda till en stor förändring?
Och varför pågår precis samma diskussioner om ökad befolkning och lågt bostadsbyggande i Oslo som i Stockholm, trots att hyresmarknaden är avreglerad i Norge?
2. Med marknadshyror så kommer vissa inte att ha råd att bo kvar
utan tvingas flytta från sina bostäder.
3. Med marknadshyror får vi ett mer effektivt utnyttjande av beståndet. Men hyresregleringen gör också att en växande familj har svårt att hitta något större och bor kvar i en ”för liten” lägenhet. För några år sedan mätte vi boendetätheten i hyresrätt och bostadsrätt i centrala Stockholm och kom fram till att det var mycket små skillnader.
Hans Lind anser inte att det är ett starkt argument för avreglering att vi då kan ersätta hushåll med lite lägre inkomst med hushåll med lite högre inkomster! Hans Lind är trots detta ändå för marknadshyror eftersom människor själva kan prioritera mellan olika alternativ och egenskaper. Den som inte har så hög inkomst och ändå vill bo centralt får helt enkelt avstå från vissa andra egenskaper – välja något mindre och något med sämre standard i ett sämre mikroläge. Men alla kan se utbudet och veta vad olika saker kostar och utifrån det planera på kort och lång sikt för hur man vill bo. Självklart gäller
det som gäller på alla andra marknader - att ens ekonomi styr vad man kan har råd med.
Just möjligheten att själv se vad som finns och själv kunna välja, inom sin budgetrestriktion, är enligt Lind den fria hyresmarknadens stora värde. Ser vi oss om i världen är det dock tydligt att väl fungerande hyresmarknader är kopplade till ett väl fungerande bostadsbyggande – för att högt bostadsbyggande bidrar till att hålla nere hyrorna. Vi måste alltså först se till att bostadsbyggandet tar fart och sen stegvis marknadsanpassa hyrorna i det befintliga beståndet, kombinerat med extra bostadsbidrag, till exempel till äldre som bor i områden med stigande hyror. Inget hindrar dock att den nya modellen införs omedelbart i nyproduktionen. Så långt alltså Hans Lind.
Finanspolitiska rådet börjar alltså i fel ända oavsett vad man anser om marknadshyror i princip.
Jag läser på DN Debatt att andelen hemmaboende unga vuxna mellan 20 och 27 år har ökat från 15 % 1997 till 24 % 2017, enligt en undersökning av Skop. Ungefär 80 % av dem skulle vilja flytta hemifrån, om det fanns en bostad de hade råd med. Detta beror naturligtvis på den växande bostadsbristen och de ökade bostadspriserna och hyresnivåerna. Om Finanspolitiska rådets förslag om marknadshyror får gehör hos politikerna kommer antalet naturligtvis att öka ytterligare. Vill vi verkligen ha det så?
Tack Göran för ett mycket bra inlägg! Jag har länge ansett att de flesta som förespråkar marknadshyror verkar ha en begränsad förståelse för hur dagens hyresmarknad ser ut och fungerar - kanske för att de själva inte bor i hyresrätt och har väldigt lite kontakter med den delen av bostadsmarknaden? För den som har en del egen erfarenhet framstår nämligen flera av dina poänger som ganska självklara.
SvaraRaderaJag tror, precis som "Anonym 13:05",att marknadsförespråkarna är rejält främmande för verkligheten i en hyresfastighet.
SvaraRaderaDenna okunnighet ger dem även en bekvämlighetsvinst: De slipper inse att de som skulle sopas undan av marknadskrafterna är vanliga människor, inte "objekt".
Dessutom är de i hög grad " the little people": pensionärer, studenter, arbetslösa, undersköterskor, busschaffisar.
Den moraliska och fördelningspolitiska dimensionen av detta skulle nog bli för mycket...
Jag funderar lite över begreppet ”rörlighet”; hur har det introducerats, varför, vad står det för egentligen ? Vad har det att göra med bostadsbrist, som väl definieras som ett nettounderskott på bostäder ? Varför är låg rörlighet ”sämre” än hög, och för vem/vilka ? Bostadens syfte är ju inte att vara en parameter i teorier om marknadsekonomi, utan snarare att vara själva navet i medborgarnas liv.
SvaraRaderaBör man inte känna skepsis inför ett uttryck (rörlighet) som kan användas för att, å ena sidan, ”tvinga” bort grupp A från sina bostäder? Och å andra sidan belöna grupp B rikligt för att de lämnar sina (efter att först ha sluppit fastighetsskatten, som påstods kunna tvinga dem att flytta...)
Apropå ”belöna”: Finns det någon grupp det är mindre ”synd om” än de som har sett värdet på sina bostäder skjuta i höjden som följd av samhällsutveckling och politiska beslut, och som kan sälja dessa bostäder med flermiljonervinster ? När skall skatter alls utkrävas om inte i situationer som denna ? För övrigt heter den ”reavinstskatt”, inte ”flyttskatt”; det senare är en term som är manipulativt designad för att åstadkomma ett resultat (avskaffande).
Jag kan hålla med om att "rörlighet" i sig inte har något egenvärde. Rörligheten kan ju innebära att fattiga tvingas bort för att ersättas av rika. Men om bostadsmarknaden ska fungera väl krävs ändå en viss "rörlighet" som innebär att hushållen då och då kan anpassa sin bostadskonsumtion till det aktuella behovet och plånboken. Ett nybildat hushåll är ofta överlycklig över en etta, men när första och andra barnet väntas kanske man önskar sig en tvåa eller trea, och kanske har man också råd med detta om yrkeskarriären tar fart. Så småningom landar en del stora hushåll i en rymlig villa med trädgård. Men när barnen flyttat ut och trädgården blir alltför betungande att sköta kanske man åter önskar sig en mindre tvåa eller trea nära service och kollektivtrafik. En person som lever hela sitt liv i Stockholmsregionen flyttar nio gånger under sin livstid och anpassar hela tiden sin bostad till de aktuella villkoren. Problemen kommer när bostadsbrist och skatter hindrar denna rörlighet, vilket innebär att många behov faktiskt inte kan tillgodoses längre.
RaderaUppfattningen att reavinstskatten är orättvis har jag också svårt att smälta. Det är väl rimligt att man får betala en del av vinsten (obs vinsten, inte försäljningsvärdet) i skatt efter att i de allra flesta fall ha åtnjutit ränteavdrag och en i huvudsak politiskt betingad prisökning. Har man gjort en så stor vinst att skatten blir riktigt kännbar borde man inte heller ha minsta problem att betala den, eller?
SvaraRaderaJag tycker alltså inte alls att reavinstskatten är orättvis. Problemet är att man måste betala denna reavinstskatt även om man bara ska flytta till en annan lägenhet som kanske är lika dyr men i ett annat område, eller mer handikappvänlig. Trots att man måste punga ut med kanske samma summa ska man också betala hundratusentals kronor i skatt, pengar som man faktiskt inte har. Även om man avser att flytta från en stor villa till en mindre lägenhet drar sig många för att punga ut med denna skatt, och resultatet blir att man avstår från att flytta och bor kvar i en alltför stor bostad, som annars kunde ha använts av en trångbodd barnfamilj. Flyttskatten är alltså negativ för bostadsmarkanden. Skatten kan ju tas ut senare när man dör t ex.
Radera