Under sommaren har Dagen Nyheter i flera artiklar granskat bostadsmarknaden (Därför tar det tio år att bygga lägenheter). Utgångspunkten är en ingående granskning av bostadsbyggandet 2015 med avseende på hur länge de projekt pågått som faktiskt genomförts detta år. Resultatet var ytterst nedslående men faktiskt inte så förvånande, i varje fall för dem som har lite insikt i hur bostadsmarknaden fungerar. Politikerna pratar gärna om att förenkla detaljplaneprocessen, ta bort byråkratiska regler, försvåra överklaganden mm. Detta pratade t ex förra bostadsministern Stefan Attefall om under åtta år med alliansstyre, utan att få märkbara resultat till stånd.
Men DN:s granskning visar att det inte alls var detta som gör att bostadsbyggandet tar så lång tid. I snitt tar bostadsbyggnadsprocessen tio år från idé till inflyttning. Den genomsnittliga detaljplaneprocessen tar 2 år och 8 månader och överklaganden bara 2 månader. Tre fjärdedelar av alla bostadsplaner överklagas inte alls. I storstäderna är det visserligen fler, överklaganden men i alla fall inte mer än hälften av alla planer. Bygglovsprocessen tar bara fem månader för kommunerna i snitt och överklagade bygglov en vecka.
Det som verkligen tar tid är byggherrarnas förmåga att ta fram bygglovsansökan efter det att det finns en färdig lagakraftvunnen detaljplan. Detta tar 5 år och 6 månader, dvs mer än dubbelt så lång tid som detaljplaneprocessen och mer än hälften av hela bostadsbyggnadsprocessen. Är det verkligen så svårt att upprätta bygglovshandlingar, trots att man redan haft flera år att förbereda detta? Är bostadsföretagen helt inkompetenta? Saknar de kapacitet? Nej, så är det förstås inte. Man behöver bara inse att de verkar på en marknad, där priset på varan, dvs bostaden, beror på utbud och efterfrågan. Skulle många bostäder komma ut på marknaden skulle bostadspriserna riskera att sjunka och bostadsföretagen tjäna mindre pengar. Därför agerar de försiktigt och sätter inte igång något bygge förrän tillräckligt många lägenheter sålts till det pris man önskar. Projekten delas in i små, små etapper, som sakta och försiktigt påbörjas och färdigställs i en långsam takt utan att priserna riskerar att sjunka. Svaret på frågan varför det byggs så lite är alltså: Därför att bostadsföretagen inte vill bygga mer, inte därför att de inte kan bygga mer.
Är detta förvånande för någon? Ja tydligen för nya bostadsministern Peter Eriksson. Men inte för dem som har insikt. Ju större efterfrågan är desto högre priser kan du få. Det är så marknaden fungerar, säger professor Göran Cars, KTH.
Bostadsbyggande och befolkningsökning i Stockholmsregionen 1976-2014.
Förut hade vi ett system för bostadsbyggande och bostadsfinansiering, där staten tog nästan hela den ekonomiska risken. Då kunde vi bygga tillräckligt mycket för att tillgodose behovet. Detta system avskaffade politikerna efter den ekonomiska krisen i början på 1990-talet. Sedan dess har det byggts alltför få bostäder för att tillgodose behovet, vilket har gynnat bostadsföretagen, men missgynnat bostadskonsumenterna. Detta är särskilt tydligt i storstadsregionerna.
Nya bostäder per ny invånare i Stockholmsregionen 1976-1993 samt 1994-2014.
Efter miljonprogrammet och fram till 1993 byggdes 1,6 lägenheter per ny invånare i Stockholmsregionen, vilket räckte till en successivt förbättrad utrymmesstandard och minskad trångboddhet. Sedan 1994 har vi med den marknadsanpassade bostadspolitiken bara byggt fjärdedelen, dvs 0,4 lägenheter per ny invånare. Det har inte räckt utan trångboddheten och bostadsbristen har successivt ökat.
Ska vi kunna bygga tillräckligt med bostäder i framtiden behöver stat och kommun ta ett större ansvar. Det har föreslagits av professor Hans Lind, KTH. Bostadsministern vill att kommunerna ska sätta press på bostadsbolagen, så att de bygger snabbare. Jag tror att kommunerna kanske skulle kunna skriva mer tvingande avtal med byggherrarna, så att de får böta eller lämna tillbaka en markanvisning om de inte bygger inom viss tid. Men morötter brukar för det mesta vara effektivare. Antingen skulle stat och kommun kunna locka med ekonomiska incitament, som motiverar byggherrarna att bygga mer, vilket kräver ett finansieringssystem där staten ta en aktiv roll, eller också skulle staten kunna bygga själv, kanske i forma av av ”affordable” och ”social housing”, vilket bl a professor Stellan Lundström, KTH har föreslagit.
Att färdigställa 700 000 lägenheter fram till år 2025, som Boverket anser behövs, kräver att regering och riksdag tar ett antal radikala beslut om finansiering och riskfördelning. Det behöver också Peter Eriksson inse.
Dagen Nyheter har också visat att bostadsbeståndet utnyttjas ineffektivt och att ojämlikheten i boendet har ökat. Trångboddheten är särskilt hög i vissa områden, ofta med många invandrare, medan man bor med större bostadsyta i exklusivare villaområden. En delförklaring är här det populistiska avskaffandet av fastighetsskatten och att man inte får skjuta upp reavinstskatten längre, som Kristdemokraterna drev igenom för ett antal år sedan. Detta gör att många äldre småhushåll bor kvar i alltför stora villor, som annars skulle kunna säljas till trångbodda barnfamiljer. För bostadsmarknaden som helhet vore det alltså mycket bättre att höja fastighetsskatten och minska reavinstskatten, vilket de experter son DN talat med bekräftar.
Detta har tidigare påtalats i olika utredningar. Att kostnaderna för att flytta är mycket höga i Sverige har till exempel beskrivits av Boverket, troligen de högsta i OECD (”Låst läge på Bostadsmarknaden”, 2014). Värdestegringen på bostadsrätter och egnahem i kombination med den höga reavinstskatten och den borttagna möjligheten till räntefria uppskov på vinsten vid bostadsförsäljningar har enligt Boverket medfört en inlåsningseffekt som begränsar antalet bostadsbyten. Att omläggningen av fastighetskatten från löpande beskattning till höjd reavinstskatt utan möjlighet till räntefria uppskov vid köp av annan bostad allvarligt har skadat bostadsmarknadens funktionssätt lyfts också fram av Magnus Henreksson i ”Tjänstesamhället och bostadsmarknaden”, 2011.
Betydelsen av god rörlighet på bostadsmarknaden har jag själv pekat på tidigare. I samband med finanskrisen i början på 1990-talet ökade bostadskostnaderna och bostadsbyggandet sjönk dramatiskt under några år. Regionplanekontoret gjorde efter några år en undersökning av effekterna av detta, som jag var projektledare för. Det visade sig något överraskande att nästan alla grupper hade fått det något bättre, men inte i samma takt som under 1980-talet.
För nästan hela nedgången i utrymmesstandard stod den grupp för som hade flyttat från småhus till mindre lägenheter i flerbostadshus, till stor del äldre personer. Deras utrymmesstandard var forfarande helt normal, och det handlade alltså inte om någon allvarlig bostadsnöd. Effekten finns dokumenterad i rapporten ”Rörlighetens värde, flyttningar i Stockholms län”, Regionplane- och trafikkontoret 1998.
Krisen på bostadsmarknaden har skapats genom en rad olyckliga, kortsiktiga och populistiska politiska beslut, som politikerna vägrar att ta fullt ansvar för. De fortsätter att sticka huvudet i sanden och låtsas som att bostadskrisen beror på någon annan.
Men DN:s granskning visar att det inte alls var detta som gör att bostadsbyggandet tar så lång tid. I snitt tar bostadsbyggnadsprocessen tio år från idé till inflyttning. Den genomsnittliga detaljplaneprocessen tar 2 år och 8 månader och överklaganden bara 2 månader. Tre fjärdedelar av alla bostadsplaner överklagas inte alls. I storstäderna är det visserligen fler, överklaganden men i alla fall inte mer än hälften av alla planer. Bygglovsprocessen tar bara fem månader för kommunerna i snitt och överklagade bygglov en vecka.
Det som verkligen tar tid är byggherrarnas förmåga att ta fram bygglovsansökan efter det att det finns en färdig lagakraftvunnen detaljplan. Detta tar 5 år och 6 månader, dvs mer än dubbelt så lång tid som detaljplaneprocessen och mer än hälften av hela bostadsbyggnadsprocessen. Är det verkligen så svårt att upprätta bygglovshandlingar, trots att man redan haft flera år att förbereda detta? Är bostadsföretagen helt inkompetenta? Saknar de kapacitet? Nej, så är det förstås inte. Man behöver bara inse att de verkar på en marknad, där priset på varan, dvs bostaden, beror på utbud och efterfrågan. Skulle många bostäder komma ut på marknaden skulle bostadspriserna riskera att sjunka och bostadsföretagen tjäna mindre pengar. Därför agerar de försiktigt och sätter inte igång något bygge förrän tillräckligt många lägenheter sålts till det pris man önskar. Projekten delas in i små, små etapper, som sakta och försiktigt påbörjas och färdigställs i en långsam takt utan att priserna riskerar att sjunka. Svaret på frågan varför det byggs så lite är alltså: Därför att bostadsföretagen inte vill bygga mer, inte därför att de inte kan bygga mer.
Är detta förvånande för någon? Ja tydligen för nya bostadsministern Peter Eriksson. Men inte för dem som har insikt. Ju större efterfrågan är desto högre priser kan du få. Det är så marknaden fungerar, säger professor Göran Cars, KTH.
Förut hade vi ett system för bostadsbyggande och bostadsfinansiering, där staten tog nästan hela den ekonomiska risken. Då kunde vi bygga tillräckligt mycket för att tillgodose behovet. Detta system avskaffade politikerna efter den ekonomiska krisen i början på 1990-talet. Sedan dess har det byggts alltför få bostäder för att tillgodose behovet, vilket har gynnat bostadsföretagen, men missgynnat bostadskonsumenterna. Detta är särskilt tydligt i storstadsregionerna.
Efter miljonprogrammet och fram till 1993 byggdes 1,6 lägenheter per ny invånare i Stockholmsregionen, vilket räckte till en successivt förbättrad utrymmesstandard och minskad trångboddhet. Sedan 1994 har vi med den marknadsanpassade bostadspolitiken bara byggt fjärdedelen, dvs 0,4 lägenheter per ny invånare. Det har inte räckt utan trångboddheten och bostadsbristen har successivt ökat.
Ska vi kunna bygga tillräckligt med bostäder i framtiden behöver stat och kommun ta ett större ansvar. Det har föreslagits av professor Hans Lind, KTH. Bostadsministern vill att kommunerna ska sätta press på bostadsbolagen, så att de bygger snabbare. Jag tror att kommunerna kanske skulle kunna skriva mer tvingande avtal med byggherrarna, så att de får böta eller lämna tillbaka en markanvisning om de inte bygger inom viss tid. Men morötter brukar för det mesta vara effektivare. Antingen skulle stat och kommun kunna locka med ekonomiska incitament, som motiverar byggherrarna att bygga mer, vilket kräver ett finansieringssystem där staten ta en aktiv roll, eller också skulle staten kunna bygga själv, kanske i forma av av ”affordable” och ”social housing”, vilket bl a professor Stellan Lundström, KTH har föreslagit.
Att färdigställa 700 000 lägenheter fram till år 2025, som Boverket anser behövs, kräver att regering och riksdag tar ett antal radikala beslut om finansiering och riskfördelning. Det behöver också Peter Eriksson inse.
Dagen Nyheter har också visat att bostadsbeståndet utnyttjas ineffektivt och att ojämlikheten i boendet har ökat. Trångboddheten är särskilt hög i vissa områden, ofta med många invandrare, medan man bor med större bostadsyta i exklusivare villaområden. En delförklaring är här det populistiska avskaffandet av fastighetsskatten och att man inte får skjuta upp reavinstskatten längre, som Kristdemokraterna drev igenom för ett antal år sedan. Detta gör att många äldre småhushåll bor kvar i alltför stora villor, som annars skulle kunna säljas till trångbodda barnfamiljer. För bostadsmarknaden som helhet vore det alltså mycket bättre att höja fastighetsskatten och minska reavinstskatten, vilket de experter son DN talat med bekräftar.
Detta har tidigare påtalats i olika utredningar. Att kostnaderna för att flytta är mycket höga i Sverige har till exempel beskrivits av Boverket, troligen de högsta i OECD (”Låst läge på Bostadsmarknaden”, 2014). Värdestegringen på bostadsrätter och egnahem i kombination med den höga reavinstskatten och den borttagna möjligheten till räntefria uppskov på vinsten vid bostadsförsäljningar har enligt Boverket medfört en inlåsningseffekt som begränsar antalet bostadsbyten. Att omläggningen av fastighetskatten från löpande beskattning till höjd reavinstskatt utan möjlighet till räntefria uppskov vid köp av annan bostad allvarligt har skadat bostadsmarknadens funktionssätt lyfts också fram av Magnus Henreksson i ”Tjänstesamhället och bostadsmarknaden”, 2011.
Betydelsen av god rörlighet på bostadsmarknaden har jag själv pekat på tidigare. I samband med finanskrisen i början på 1990-talet ökade bostadskostnaderna och bostadsbyggandet sjönk dramatiskt under några år. Regionplanekontoret gjorde efter några år en undersökning av effekterna av detta, som jag var projektledare för. Det visade sig något överraskande att nästan alla grupper hade fått det något bättre, men inte i samma takt som under 1980-talet.
Krisen på bostadsmarknaden har skapats genom en rad olyckliga, kortsiktiga och populistiska politiska beslut, som politikerna vägrar att ta fullt ansvar för. De fortsätter att sticka huvudet i sanden och låtsas som att bostadskrisen beror på någon annan.
