Bråk om Arlanda men vad händer med Bromma?

Enligt Dagens Nyheter har konflikten mellan Socialdemokraterna och Miljöpartiet om Arlanda blossat upp igen. Ska flygplatsen byggas ut eller inte? Regeringspartierna gav motstridiga besked. Men enligt  DN finns en dold uppgörelse mellan Socialdemokraterna och Miljöpartiet om Arlandas framtid. Men vad går den ut på?
Enligt Miljöpartiets Per Bohlund är man i regeringen överens om att inte gå vidare med att bygga ut kapaciteten på Arlanda. Den så kallade Färdplanen för Arlanda läggs nu i en papperslåda och vi kommer inte gå vidare med den, sade Miljöpartiets Lorenz Tovatt till Expressen. Men enligt näringsminister Ibrahim Baylan (S) finns det inget beslut om att stoppa en utbyggnad av Arlanda.

Flygandet till Arlanda har minskat med mer än 90 % under andra kvartalet i år, men frågan är om man kan bygga en långsiktig planering för flygets behov på situationen under mitt under en coronapandemi, eller behöver man ha ett mera långsiktigt förhållningssätt? 
Det är givet att miljöpartiet, om man frågar dem, vid varje tillfälle kommer att ifrågasätta varje flygplats i landet. Men hittills har planeringen byggt på Anders Sundströms utredning från 2016, som innebar att Bromma skulle avvecklas senast 2038, då avtalet går ut, och att Brommaflyget då skulle flyttas till Arlanda, som då skulle förses med en fjärde rullbana. Den så kallade färdplanen för Arlanda.
Miljöpartiet har dessutom fått igenom hos den grönblå majoriteten i Stockholm att Bromma flygplats ska läggas ned efter 2038 då avtalet med Swedavia går ut. Det låter som det är långt fram, men planering och utbyggnad tar också tid.
Arlanda har idag tre banor, varav två parallella. Kapaciteten begränsas i praktiken av de två parallella banorna, eftersom den tredje korsande banan knappast kan användas i högtrafik. Med fyra banor, varav tre parallella, ökar kapaciteten från dagens 88 till mer än 120 flygrörelser per timme. Kanske kan man kompromissa med miljöpartiet om att lägga ner den korsande banan när man bygger en fjärde bana? Fortfarande tre banor men en tredjedel större kapacitet!
Både socialdemokraterna och miljöpartiet vill alltså lägga ned Bromma, men skillnaden är att miljöpartiet vill göra det utan kapacitetsökning på Arlanda. Miljöpartiet har sagt sig vilja bygga 140000 bostäder i Stockholm fram till år 2030, varav en hel del på Bromma. Men det är inte mycket som talar för att Mp kommer att lyckas genomföra sina ambitioner, eftersom partiets lokala grupper oftast är negativa mot olika förslag till förtätningar lokalt. Men det är osannolikt att moderater och andra borgerliga partier i Stockholm kommer att gå med på en nedläggning av Bromma utan kapacitetsökning på Arlanda. Enligt januariöverenskommelsen ska flygets klimatpåverkan minska genom krav på obligatorisk inblandning av förnybart bränsle. Frågan är om MP därmed är beredda att behålla Bromma flygplats också efter 2038. Frågan är vad MP egentligen vill.

Det finns inget behov av fler lokaler...

Vi har redan all kontorsyta vi behöver skriver några representanter för ett IVA-projekt i DN idag. Det gäller bara att möjliggöra delning mellan lokaler för verksamheter. Samtidigt ska människors välmående stärkas och resurseffektiviteten ökas och livslängden på lokaler förlängas. Om nyttjandegraden av kontorslokaler bara är 10 procent eller mindre inser man ju att lokalutnyttjandet är dåligt.

DN debatt om behovet av lokaler.
Det hela ska ordnas genom en översyn av hyreslagen, skattereglerna och plan- och bygglagen.
Och det är ju sant. Besöker man ett kontor slumpmässigt kanske bara 10 procent av arbetsplatserna är bemannade, eller ännu mindre. Dygnet har ju 24 timmar och de flesta arbetar ju bara nio till fem. Och för det mesta sitter ju ändå folk i sammanträde, när de är på jobbet, eller är på kundbesök någon annanstans om de inte är hemma för att distansarbeta, vabba eller kanske bara har semester. Så varför minskar man inte kontorsytan med 90 procent rakt av? Det skulle ju spara mycket pengar för företagen i lokalhyra. Konstigt att inte företagen har upptäckt detta redan…

Outnyttjad kontorslokal.

Det behövs nog ett statligt lokalfördelningsorgan också, så att lokalerna fördelas rättvist efter behov? Nej, visst ja, vi har ju marknadsekonomi. Kanske ska vi beskatta överanvändningen av lokaler i stället…

Outnyttjad arbetslokal.
Men varför inte gå längre? Också bostäderna utnyttjas ju dåligt. Vi är 10,2 miljoner människor i Sverige som bor på 419 miljoner kvadratmeter bostadsyta. Det blir 41 kvadratmeter per person. Eftersom ett genomsnittligt hushåll är drygt 2 personer blir det drygt 80 kvadratmeter per hushåll i snitt. Det blir ju en normal lägenhet på tre rum och kök. Men en person kan ju bara utnyttja ett rum i taget, alltså maximalt två rum eller ett rum och köket, för ett hushåll med två personer. Det innebär att halva lägenheten normalt står outnyttjad. Om man sen är på jobbet eller på semester blir ju utnyttjandegraden ännu lägre.

För tillfället outnyttjad bostadsyta.
Här går det att spara massor med bostadsyta. Var det någon som påstod att det var brist på bostäder? Knappast…

Bostadskrisen förvärras – nytt miljonprogram krävs - men amorteringskraven hindrar

På försommaren kom länsstyrelsens (i Stockholms län) årliga rapport om bostadsmarknaden, som jag tidigare refererat.  Man rapporterade att det för första gången på länge finns tomma bostäder, ett tecken på att det finns balans mellan utbud och efterfrågan. Under de senaste fyra åren har det byggts (dvs färdigställts)  ca 14 000 lägenheter per år, vilket är mer än någonsin sedan miljonprogrammets dagar, då man byggde 20 000 lägenheter per år i regionen. Men under de senaste kvartsseklet har byggandet varit mycket lägre. Under perioden 1995-2004 byggdes ca 5 000 lägenheter per år, och mellan 2005-2014 byggdes 8 000 per år.

Boendetäthet, invånare per lägenhet 1990-2018 i Stockholmsregionen.
Diagrammet visar hur boendetätheten successivt har ökat sedan 1993, då utrymmesstandarden var som högst i länet. Då fanns det nästan en lägenhet på två invånare. Sedan dess har ”trängseln” ökat med 8 %. Det låter kanske inte så mycket med ”8 % trängre än för 25 år sedan.” Men problemet är nog att trängseln inte fördelas jämnt. Det är framförallt de som är nya på bostadsmarknaden som drabbas av de växande problemen.
Det saknas idag 84 000 lägenheter för att få samma bostadsstandard idag, som vi hade 1993. För att bygga ikapp ”bristen” skulle vi behöva bygga 23 000 lägenheter per år under tio år. Men det räcker - på grund av befolkningstillväxten - precis till att hålla nuvarande bostadsstandard, men inte att bygga bort den rådande bristen. Siffran skulle alltså behöva dubbleras. När miljonprogrammet drogs igång hade regionen 1,4 miljoner invånare. Idag är siffran 2,4 miljoner – en hel miljon har tillkommit sedan dess.

Den regionala utvecklingsplanen RUFS 2050.
Men behovet växer mer och mer. På den tiden var befolkningsökningen ca 13 000 invånare per år. Idag är den nästan tre gånger så stor, mer än 30 000 invånare per år. Fram till 2050 beräknas Stockholmsregionens befolkning enligt RUFS 2050 öka med nästan 50 procent till cirka 3,4 miljoner. Det beräknas enligt RUFS att bostadsbeståndet behöver öka från dagens drygt 1 miljon bostäder till cirka 1,6 miljoner bostäder 2050, vilket kan kräva ett bostadsbyggande på omkring 20 000 lägenheter per år. Det är alltså ett nytt miljonprogram vart tionde år fram till 2050.
Men det ser dystert ut för bostadsbyggandet framöver. Bostadsbyggandet i landet fortsätter att minska, både i år och nästa år, enligt Boverkets senaste prognos. Totalt påbörjas i år cirka 49 000 bostäder vilket är en minskning med 11 procent jämfört med 2018. Prognosen för 2020 är att antalet bostäder som påbörjas då minskar ytterligare till 46 500 bostäder.

Påbörjade bostäder i riket 2011-1018 samt Boverkets prognos 2019-2010.
Men det finns stora skillnader i hur bostadsbyggandet utvecklas i landet. Minskningen är större i Stockholmsregionen, där byggandet fortsätter att minska i år efter förra årets stora fall. Antalet påbörjade bostäder blir hälften så många som 2017 enligt Boverket prognos. Trots ett minskat byggande i Stormalmö förväntas antalet påbörjade bostäder per 1 000 invånare i år bli dubbelt så stort som i Storstockholm. I Storstockholm minskade byggstarterna med nära 25 procent under 2018, då cirka 13 000 bostäder påbörjades. Enligt Boverkets prognos påbörjas cirka 11 000 bostäder i år, vilket är en halvering jämfört med 2016 och 2017. Takten är ungefär hälften av vad som behöver byggas enligt Tillväxt- och Regionplaneförvaltningen för att motsvara den långsiktiga befolkningsutvecklingen. Bostadsbristen i regionen kommer alltså att fortsätta att öka.

Påbörjade lägenheter per 1 000 invånare 2019 i olika regioner enligt Boverket.
Den enkla förklaringen till att bostadsbyggandet minskar så mycket är att en stor del av byggandet har utgjorts av bostadsrätter och småhus, som köparna inte längre har råd att efterfråga.
Men medan behoven växer framöver har lösningarna försvårats. Sedan början av 1990-talet har den gamla sociala bostadspolitiken med förmånliga statliga lån och annat skrotats. Idag råden på ett helt annat sätt marknadens villkor, där de senaste hindren utgörs av amorteringskraven.
I dag stängs mycket stora delar av unga vuxna under 35 år ute från möjligheten att köpa en liten bostadsrätt. De skulle klara normala kostnader för avgifter och ränta men inte en alltför snabb amorteringstakt. Det krävs i praktiken att man har en förmögenhet eller rika föräldrar för att unga vuxna ska råd att hyra eller köpa en ny lägenhet i stockholmsregionen.
I konsultföretaget Evidens studie ”Effekter av kreditbegränsningar för unga förstagångsköpare” har Sveriges Byggindustrier kunnat visa att kreditrestriktionerna haft en markant påverkan på unga vuxnas möjlighet att köpa en nyproducerad etta. I centrala Stockholm utestängs 80 procent med nuvarande regelverk – utan det skärpta amorteringskrav som infördes i mars 2018 hade det varit cirka 60 procent. Konsultföretaget WSP har konstaterat att unga vuxnas flyttintensitet har minskat kraftigt de senaste åren.
Men åsikterna går starkt isär om hur situationen är på bostadsmarknaden och de bakomliggande orsakerna. Amorteringskraven på bolån anses vara en kärnfråga. Under sommaren har Finansinspektionen försvarat amorteringskraven i DN Debatt (14/6). Andelen unga som är nya bolånetagare är högre i dag än åren innan amorteringskraven infördes, både i riket och i Stockholm. Unga har alltså inte blivit utestängda, menade Henrik Braconier och Erik Thedéen, Finansinspektionen. Medan det första amorteringskravet infördes för att motverka alltför stora lån relativt bostadens värde så motverkar det andra amorteringskravet alltför stora lån i förhållande till hushållens inkomster. Amorteringskraven syftar till att motverka sårbarheter som kan hota ”den finansiella och makroekonomiska stabiliteten”, menar FI.  Det handlar om att försöka undvika finansiella kriser.

Professor Lars E O Svensson.
En som har kritiserat FI:s argumentering om amorteringskraven är Lars E O Svensson, professor i nationalekonomi vid Handelshögskolan i Stockholm, tidigare vice riksbankschef. Han har i en rapport till Stockholms Handelskammare visat att FI:s uppfattning är felaktig, något som även framhållits av Finanspolitiska rådet. Den är också refererad i DN. Häromdagen redovisade han sin inställning till amorteringskraven vid ett möte på Stockholms Byggnadsförening, där han sågade de skadliga amorteringskraven och deras försvarare jäms med fotknölarna.  De exempel som FI varnar för är enligt Svensson inte relevanta. Konsumtionsfallet i andra länder berodde nämligen inte på skuldsättningen i sig utan på att ökade bolån använts till en bolånefinansierad ”överkonsumtion” före krisen. I Sverige finns inga tecken på någon bolånefinansierad överkonsumtion av makroekonomisk omfattning och det finns inte några belägg för den makroekonomiska risk som FI betonar. Amorteringskraven minskar tvärtom hushållens motståndskraft mot ekonomiska kriser och ökar i sig därmed risken för djupare lågkonjunkturer.
Med dagens krav krävs en lön på 35 000 kronor per månad för att köpa en genomsnittlig enrummare i Stockholms kommun, enligt beräkningar som Lars E.O. Svensson har gjort. En av fem stockholmare mellan 25–29 år når upp till lönenivån. Fyra unga av fem har inte råd.
Allt tyder enligt Svensson på att unga som inte har hög inkomst, egen förmögenhet eller hjälp från föräldrar drabbas och utestängs från bostadsmarknaden. Amorteringskraven borde därför slopas enligt Svensson.
Om han har rätt i sak – och hans argumentering övertygar -  är amorteringskraven skadliga och orättvisa. De bidrar till en kluven bostadsmarknad där bara de redan rika kan ta sig in medan de unga, fattiga och nyanlända hindras. Vill vi verkligen förvärra klyftorna ytterligare. Vad säger Socialdemokraterna och Miljöpartiet om detta?

Tillsätt en ny bostadssocial utredning

Häromdagen kom länsstyrelsens (i Stockholms län) årliga rapport om bostadsmarknaden, ”Läget i länet”(DN 13 juni 2019).  Man rapporterade att det för första gången på länge finns tomma bostäder. Under den senaste fyraårsperioden påbörjades enligt rapporten 65 000 bostäder i länet, 25 000 fler än föregående period. Men det färdigställdes bortåt 10 000 färre lägenheter än vad som påbörjades. Det var ungefär likadant under föregående fyraårsperiod, medan det däremot färdigställdes fler lägenheter än vad som påbörjades under 2007-2010.

Dagens Nyheter den 12 juni 2019.
Påbörjade lägenheter är ett vagt begrepp, medan färdigställandet speglar konjunkturen. Företagen vill inte låta nybyggda bostäder stå tomma alltför länge och saktar ned på byggtakten när det tenderar att uppstå ett överskott. Påbörjandet 2016-2017 var högre än någon gång sedan miljonprogrammet. Även då uppstod ett överskott på bostäder under början av 1970-talet. Då var det en sjunkande befolkningstillväxt som orsakade överskottet. Nu finns ingen sådan tendens.
Befolkningstillväxten ser ut att vara oförändrat hög. På tre år har befolkningen ökat med 113 000 invånare, ca 38 000 per år och under de tio senaste åren med 363 000 eller 36 000 per år.

Bostadsbyggande och befolkningsökning i Stockholmsregionen 1961-2018.
Härom dagen kom också Boverkets bedömning av bostadsbyggandet. Enligt Boverket fortsätter bostadsbyggandet att minska i år och nästa år, både i Stockholmsregionen och resten av landet. Antalet påbörjade bostäder blir hälften så många som 2017 enligt Boverket. Trots ett minskat byggande även i Malmö förväntas antalet påbörjade bostäder per 1 000 invånare där bli dubbelt så många som i Storstockholm. Samtidigt är antalet påbörjade lägenheter ett diffust begrepp, eftersom byggföretagen tenderar att anpassa färdigställandet till konjunkturen. Men allt pekar ändå på en kris på bostadsmarknaden, eftersom regionens befolkning växer snabbare än bostadsbeståndet.
Befolkningsökningen består av dels födelseöverskott, dels inflyttningsöverskott. Inflyttningen beror till stor del på invandring, antingen direkt till Stockholmsregionen eller till inflyttning i ett andra steg från andra regioner i Sverige. Inflyttningen från andra regioner av personer som är födda i Sverige är numera ganska liten.

Befolkningsökningen i Stockholmsregionen 2000-2018, fördelat på födelseöverskott samt inrikes och utrikes inflyttningsöverskott.
Sedan 2000 har den inrikes flyttningen utgjort 10 procent av befolkningsökningen, medan födelseöverskottet har utgjort 40 procent och invandringen 50 procent. Men medan invandrade personer behöver en bostad omgående dröjer det uppåt 20 år innan de nyfödda behöver få en bostad. Familjer med barn som är födda i länet har ofta möjligheter att under lång tid förbereda sig inför det så småningom kommande ökade bostadsbehovet, i varje fall om de har hyggliga ekonomiska villkor. Det kan ske genom att bospara, föräldrar kan bidra med kontantinsats till barnens bostadsbehov och liknande. Nyinflyttade och familjer med sämre ekonomisk situation har inte samma möjligheter, vilket leder till en alltmer tudelad bostadsmarknad.
Sedan början av 2000-talet har vi haft ett större födelseöverskott än någonsin tidigare i regionen. Detta kommer att leda till ett växande behov av bostäder under de kommande 20 åren. Migrationsöverskottet har stadigt ökat sedan 2005.
Under perioden fram till 1990 ökade bostadsstandarden stadig i regionen. Den sociala bostadspolitiken med generösa statliga lån med subventionerade räntor till nybyggda bostäder. Politiken skapade tillsammans med den stora bostadsproduktionen balans på bostadsmarknaden i början på 1970-talet, så att det blev ett bostadsöverskott med tusentals tomma lägenheter. I början på 1980-talet var det åter balans på bostadsmarknaden, en situation som varade fram till i början på 1990-talet. Under den här perioden motsvarade balansen  2,02 invånare per lägenhet, en utrymmesstandard som aldrig varit bättre, vare sig förr eller senare.

Invånare per lägenhet i Stockholmsregionen 1990-2018.
Då inträffade den ekonomiska krisen. Bank-, finans- och fastighetskrisen kring 1990 berodde delvis på avskaffade kreditmarknadsregler för bostadsmarknaden, som ledde till sviktande offentliga finanser. Staten avskaffade de förmånliga bostadslånen med garanterad ränta, vilket i ett svep nästan utplånade hela bostadsefterfrågan. Bostadsbyggandet sjönk till ca 3 000 lägenheter per år (1996), och det var först omkring 2006, som bostadsefterfrågan åter nådde ”normala” nivåer kring 10 000 lägenheter per år i Stockholmsregionen. Boendetätheten hade då stigit från 2,02 personer per lägenhet till ca 2,10 personer per lägenhet, då en ny balans hade inträffat. Sedan dess har bostadsbyggandet, nu på mer marknadsmässiga villkor, inte nått upp till nivåer som skulle kunna bibehålla boendetätheten, som stigit till 2,18 invånare per lägenhet 2018, en ökning med ca 8 procentenheter. Bostadsbyggandet framöver ser alltså inte ut att räcka till utan boendetätheten fortsätter av allt att döma att öka.
Det finns även andra faktorer som påverkar bostadsutbudet. Omvandlingen av fritidshus till permanenthus pågår kontinuerligt i storstadsområdet, och det sker även en viss ombyggnad av lokaler till bostäder.

Bostadsbyggandet i Stockholmsregionen 1999-2018 fördelat på upplåtelseformer.
Sedan 1990 har bostadsmarknaden förändrats på fler sätt. Omvandling av hyresrätter till bostadsrätter pågår kontinuerligt och omkring 70 % av nybyggandet är bostadsrätter eller äganderätter. År 1990 utgjorde hyreslägenheterna ca 60 % av bostäderna, medan de idag utgör 36 %. Det beror på att det dels har byggts färre hyresrätter än bostadsrätter, dels på att äldre hyresrätter har ombildats till bostadsrätter. Bostadsrätterna utgjorde bara 17 procent av bostäderna 1990. Idag utgör de 41 % av en betydligt större bostadsmarknad. Antalet bostadsrätter har mer än tredubblats sedan 1990. Dels har det byggts fler nya bostadsrätter än hyresrätter, dels har hyresrätter om bildats till bostadsrätter. Det innebär att hyresrätterna minskat i antal med 20 % medan antalet bostadsrätter mer än tredubblats.
Nybyggda hyreslägenheter upplåtes sedan 2006 normalt med så kallade presumtionshyror under 15 år, ofta baserade på produktionskostnaden och i stort sett motsvarande marknadshyror. Två tredjedelar av bostäderna överlåtes nu på marknadsmässiga villkor, men för betydande delar av nyproduktionen har nybyggnadspriserna nu överstigit vad en stor del av marknaden är beredd att betala, vilket påtagligt bromsar bostadsbyggandet. Nybyggnadshyrorna överstiger ofta vad en familj med medelinkomster kan betala. För hushåll med lägre inkomster är det snarare omöjligt att etablera sig på bostadsmarknaden idag. Den del av hyresmarknaden som har lägre hyresnivåer krymper mer och mer.
Finns det lösningar på krisen? En ny bostadssocial utredning?
Länsstyrelsen i Stockholmsregionen anser i sin rapport att den nuvarande situationen kräver en ny bostadssocial utredning. Nuvarande bostadssociala verktyg räcker inte längre till på dagens bostadsmarknad. Det kan till exempel handla om subventionerade bostäder eller subventionerat bosparande för unga.
Ett statligt stöd för att öka bostadsbyggandet infördes 2016 för att öka byggandet i kommuner som tar emot nyanlända invandrare. Det stödet som omfattade fem  miljarder har enligt riksrevisionen varit ineffektivt och borde ha utformats på ett annat sätt. "Den övergripande slutsatsen är att det inte på ett effektivt sätt har stimulerat till åtgärder för ökat bostadsbyggande, vare sig generellt eller i kommuner som tar emot nyanlända", skriver Riksrevisionen enligt Dagens Industri efter en slutförd granskning av stödet. Få kommuner har använt stödet till ytterligare åtgärder för bostadsbyggande, konstaterar riksrevisionen. Riksdagen har beslutat att avveckla stödet från 2019.
Det finanspolitiska rådet har konstaterat att den ”svenska bostadsmarknaden fungerar sämre än någonsin” (DN debatt 12 juni 2019). Rådet föreslår friare hyressättning och höjda skatter på fastigheter och bostadsrätter. Det skulle innebära att alla bostadskostnader skulle höjas kraftigt, för både hyreslägenheter och ägda bostäder. Skatteintäkterna kunde användas för ökade bostadsbidrag.
Debattinlägget fick en rad mothugg, bland annat från Sandro Scocco, som menar att marknadshyror kan leda till sämre utnyttjande av hyresrätterna, från Hyresgästföreningen som menar att fastighetsägarna skulle förlora på att bygga bort bostadsbristen, samt från Villaägarna  som anser att förslaget skulle chockhöja boendekostnaderna för villaägarna.
Resultatet skulle utan tvekan bli en stark broms på efterfrågan och därmed på nybyggandet. Anser man att hushållen idag har en överkonsumtion av bostäder är receptet naturligtvis effektivt. Men som jag visade konsumerar hushållen idag allt färre lägenheter per invånare. Bostadsköerna till hyreslägenheter skulle naturligtvis minska, så det skulle bli lättare för hushåll med goda inkomster att få hyresrätter i det befintliga beståndet. Men de flesta länder som har infört marknadshyror har i stället en sektor med lägre hyresnivåer för hushåll med lägre inkomster, ofta med en betydande andel av hyresbeståndet.
Finansinspektionen visade häromdagen i en rapport (DN debatt 14 juni 2019) att amorteringskraven som har införts inte leder till att unga har utestängts från marknaden. FI bedömer därför att åtgärderna har varit riktiga.Debattinlägget fick mothugg av bland andra Lars E O Svensson, professor i nationalekonomi vid Handelshögskolan i Stockholm, och tidigare vice riksbankschef. som anser att FI drar fel slutsatser av konsumtionsfallet efter finanskrisen, av Mårten Lilja, vice vd Riksbyggen, som påpekar att unga som nekats bolån inte finns inte med i FI:s statistik samt av Anna Broman, bostadspolitisk expert på Sveriges byggindustrier, som menar att bostadsbyggandet i Stockholm riskerar att halveras, på grund av amorteringskraven.

DN den 12 juni 2019.
Alla har de uppfattningar om vad som bör göras och vad som inte bör göras. Av allt att döma fungerar bostadsmarknaden bristfälligt, i alla fall för de hushåll som inte har stora besparingar, till exempel unga och nyinflyttade. Kanske behövs en bostadssocial utredning. Det betyder inte att den måste arbeta i 10-15 år som den förra bostadssociala utredningen 1933-1947, som Dan Lucas i DN befarar. En tiondel av denna tid borde räcka. Men tillsätt den snarast. Bostadsbristen förvärras hela tiden.

Bostadsmarknaden - bubbla eller inte

Har vi en ”bostadsbubbla” eller inte? Det diskuteras med jämna mellanrum på tidningarnas ekonomisidor, och då utgår man mest från räntenivåer amorteringskrav och andra ekonomiska parametrar. Det har naturligtvis betydelse, men det som är viktigast är ändå frågan om utbud och efterfrågan.  Bostadsmarknaden har sedan bostadspolitiken lades om i början på 1990-talet varit en verklig marknad på ett helt annat sätt än tidigare. Så här har bostadspriserna utvecklats i de större städerna under de senaste 10 åren.

Bostadsprisernas utveckling under de senaste 10 åren i våra största städer, index 2009=100.
Bostadspriserna har stigit under många år men från 2017 nåddes en topp och sedan dess har de sjunkit något omkring 10 %. Där tycks priserna ha stabiliserats under 2018. Inte särskilt dramatiskt egentligen.
I grunden beror bostadsprisernas ökning på att vi har haft ett för litet utbud i förhållande till efterfrågan. Bostädernas antal har inte ökat tillräckligt. Så här har bostadsbyggandet och befolkningen i Stockholmsregionen utvecklats sedan 1961 och fram till 2018.

Färdigställda lägenheter och årlig befolkningstillväxt 1961-2018 i Stockholmsregionen.
 Den blå kurvan visar hur befolkningsökningen har varit årligen. Bostadsbyggandet redovisas med de röda staplarna med en topp kring miljonprogrammet 1965-1975 på mer än 20 000 lägenheter per år. I början på 1970-talet dök befolkningstillväxten dramatiskt, vilket skapade tillfälligt överskott på bostäder, som mest ca 10 000 outhyrda lägenheter. Det gick så långt att vissa tämligen nya bostäder till och med revs.
Sedan var bostadsbyggandet ganska stabilt kring 7-10 000 lägenheter per år fram till 1990-talet. Befolkningstillväxten var måttlig, vilket ledde till en fortsatt ökning av bostadsstandarden.
I början på 1990-talet sjönk byggandet dramatiskt till ca 3 000 lägenheter i samband med den ekonomiska krisen och avskaffandet av bostadssubventionerna. Därefter tog det ganska lång tid för bostadsbyggandet att nå högre nivåer igen. Befolkningsökningen tilltog  i stort sett hela tiden (bortsett från en tillfällig dipp i början av 2000-talet). Sedan 2006 har den årliga befolkningstillväxten legat på 30-40 000 fler invånare varje år. För att klara en sådan befolkningstillväxt skulle bostadsbyggandet behöva ligga på 15-20 000 nya lägenheter varje år, men det har inte skett. Därför har bostadsbristen ökat successivt hela tiden.
Bostadstillgången kan mätas i antalet invånare per lägenhet. Vid 1960-talets början låg boendetätheten kring 2,7 invånare per lägenhet i snitt för att efter miljonprogrammet sjunka till ca 2,3 invånare per lägenhet. Efter miljonprogrammets slut 1975 fortsatte boendetätheten att minska långsamt till omkring 2,0 invånare per lägenhet 1990.
Efter den ekonomiska krisen 1990 vände utvecklingen. Utan bostadssubventioner klarade inte marknaden att ge oss samma bostadsstandard som tidigare.

Invånare per lägenhet i Stockholmsregionen 1990-2018.
Sedan 1990 har boendetätheten ökat från 2,02 invånare per lägenhet till 2,18 invånare per lägenhet 2012. Först då lyckades bostadsbyggandet åter nå tillräckliga nivåer för att boendetätheten inte längre skulle öka, utan har legat på samma nivå sedan dess.
Det är inte bara antalet färdiga lägenheter som kommer ut på marknaden som påverkar bostadspriserna. En stor del av de nya bostäderna på marknaden är sålda långt innan de färdigställts. Därför behöver man också titta på hur många lägenheter som påbörjas. Nedanstående diagram redovisar både de påbörjade och de färdigställda lägenheterna.

Påbörjade och färdigställda lägenheter i Stockholmsregionen 1975-2018.
Diagrammet visar att antalet påbörjade lägenheter under 2016 och 2017 var nästan 20 000 lägenheter, lika många som under miljonprogrammet. Under 2018 minskade antalet påbörjade lägenheter till ca 14 000. Kanske var den höga nivån på det påbörjade bostadsbyggandet tillräcklig för att sänka priserna med 10 %. Priserna tycks under 2018 ha stabiliserat sig på den något lägre nivån. Antalet påbörjade lägenheter har minskat från den rekordhöga nivån under 2016-2017. En anpassning av utbudet mot den konstaterade efterfrågan helt enkelt.
Det anmärkningsvärda är inte att priserna sjunkit utan att det tog flera år innan det skedde. Trots att bostadsutbudet låg i nivå med befolkningsutvecklingen redan från 2012 fortsatte bostadspriserna att öka i fem år fram till 2017. Om man vill kan man kanske oroa sig för att priserna också ska sjunka i fem år innan de stabiliserar sig. Men grundförutsättningen är ändå att vi dels har en stor och växande befolkning, dels växande inkomster.  Ingenting tyder på att befolkningstillväxten, som legat på 30-40 000 lägenheter per år under många år, kommer att minska dramatiskt. Om bostadsbyggandet fortsätter att anpassa sig till efterfrågan talar det mesta för att vi inte kommer att få några dramatiska förändringar av bostadspriserna.

Nya bostadshus i Tjurbergsparken

Lokaltidningen Mitt i Södermalm skrev härom veckan om att närboende protesterar mot planerade nya bostadshus vid Tjurbergsparken nära Skanstull. Om ni inte visste var den parken ligger är det inte så konstigt. Den ligger i sluttningen mellan Internationella engelska gymnasiet och Blomsterfondens bostadshus vid Skanstull.

De aktuella planområdet vid Tjurbergsparken nära Skanstull.
Skolbyggnaden uppfördes 1931 som Katarina realskola efter ritningar av arkitekterna Paul Hedqvist och David Dahl och är ett av funktionalismens tidiga mästerverk.

Kartutsnitt med Stadsmuseets kulturhistoriska klassificering.
Tjurbergsparken är glest besökt och närmast okänd för de flesta som inte bor i närheten, även om den ligger nära både Ringvägen och Götgatan.

Tjurbergsparken i flygbildsperspektiv.
Enligt Mitt i Södermalm vill bland annat Annelie Duveborg, Karin Löfgren, Karin Andréasson och Anna Englund stoppa det planerade bostadsbygget och bevara parken.
Enligt Stadsbyggnadskontorets förslag ska fyra bostadshus om 4-5 våningar med tillsamman 80 lägenheter i hyresrätt byggas intill skolgården vilket skulle ta en del av parken i anspråk.

Nya bostadshus i Tjurbergsparken invid Internationella engelska gymnasiet enligt Olov Lindgrens förslag.
De protesterande grannarna menar att man måste väga nyttan mot skadan när man bygger nytt, vilket ju är en helt naturlig utgångspunkt. De närboende som är med i motståndsgruppen ”Bevara Tjurbergsparken” menar att det är en riktigt dålig idé att bygga bostäder där.  ”Grundargumentet är att man inte ska bygga i parker. Vi behöver ha kvar de träd och grönytor som finns i dag,” säger Karin Löfgren. Förutom att ekologiska värden förloras, som att stora uppväxta parkträd huggs ner och parkyta försvinner, går man även miste om sociala och kulturhistoriska värden tycker gruppen. ”Det känns fruktansvärt att ens behöva argumentera om varför man behöver ha en park. Den är ju inte bara till för oss som bor här, utan för hela Södermalm”, säger Anna Englund.

Tjurbergsparken idag.
Men själv tror jag nog att det i första hand är de närboende som eventuellt besöker parken. Det fåtal gånger jag själv, som Söderbo, har besökt platsen, har jag inte sett en enda person där. Det framgår också av illustrationerna att en del av parken kommer att finnas kvar liksom en del större träd.
Så varför ska man bygga bostäder där? Till att börja med växer Stockholmsregionen snabbt. De senaste tio åren har befolkningen ökat med ca 36 000 invånare per år.

Årlig befolkningstillväxt i Stockholmsregionen (länet) 2000-2017.
Det krävs att det tillkommer bortåt 16-18 000 lägenheter varje år för att inte trångboddheten ska öka, men det har bara färdigställts omkring 10 000 nya lägenheter per år under de senaste tio åren. Vi har alltså ett mycket stort behov av nya bostäder. Och det är framförallt våra egna barn som behöver bostäder medan inflyttningen från övriga Sverige är relativt marginell.

Årligt bostadsbyggande, färdigställda lägenheter, i Stockholmsregionen (länet) 2000-2017.
Tjurbergsparken ligger mycket bra till i regionen och i innerstaden där kollektivtrafiken är bra. Avståndet till Skanstulls tunnelbanestation är bara omkring 300 meter. Man kan anta att de flesta  i de nya bostäderna kommer att gå, cykla eller åka kollektivt, och de kommer att ha nära till Ringens köpcentrum och till arbetsplatser och annan service. I samband med förändringen kommer skolgården, som nu mest är parkeringsplats, att rustas upp. Stadsmuseet är tveksamma till byggplanerna på grund av ingreppet i grönområdet och för att kulturhistoriska värden anses gå förlorade. Samråd tros ske till våren, då staden samlar in synpunkter från närboende och remissinstanser. Planerna kan klubbas tidigast 2020.
Själv tycker jag nog att vi borde kunna säga ja till de nya bostadshusen. Det finns fortfarande plats för fler söderbor och det finns fortfarande tillräckligt med parker kvar. Vi kan inte bara säga nej, bygg någon annanstans. Vi måste också kunna säga ja, bygg gärna här.

Urusel livskvalitet i Stockholm

Tillväxtverket har tagit fram en rapport som visar var i landet vi har bäst och sämst livskvalitet. Den refererades i DN här. Resultatet visar att storstadsbor har sämst livskvalitet i Sverige. Allra sämst är det i Stockholm.

Artikeln om Stockholms usla livskvalitet illustreras i DN med ovanstående bild. Men låt inte lura er. Livskvaliteten är mycket dålig.
Det är visserligen så att storstäderna växer snabbast i Sverige. Det är också så att bostadspriserna är högst i Stockholm och andra storstadsregioner. Men det beror uppenbarligen på att de som efterfrågar bostäder där är dåligt informerade och inte har förstått vilken dålig livskvalitet det är där.  De borde ha läst Tillväxtverkets rapport innan de sökte sig till storstadsregionerna. ”Stora inomkommunala skillnader i till exempel förvärvsfrekvens, inkomst och valdeltagande gör att storstäderna har lägst livskvalitet bland kommungrupperna”, står det att läsa i rapporten. Du kan hitta rapporten för nedladdning här.

Temaområde 7 inom livskvalitet avser Bostad. 
Inom temat bostad finns en aspekt nämligen trångboddhet. Som synes är livskvaliteten urusel i Stockholms län. Invånarna borde läsa Tillväxtverkets rapport och genast flytta till Norrbotten, Västerbotten, Jämtland eller Västernorrland och därmed öka sin livskvalitet avsevärt. En stor bostad i Gällivare måste absolut vara bättre än en liten lya på Södermalm, eller hur.
Nästa steg för Tillväxtverket är enligt DN att mäta hur vi upplever lyckan. Lycka till!

Prisfall på bostäder eller bostadskrasch?

Priserna faller nu på bostadsmarknaden, i Sverige och i synnerhet i Stockholmsregionen, efter att ha stigit i sex år. Snittpriset i länet är nu på samma nivå som för 1,5-2 år sedan. Priset är nu ca 9 % lägre än somras, men det är fortfarande drygt 30 % högre än för 4 år sedan. Bilden är ungefär densamma för Stockholms län, Stockholms stad och för innerstaden som helhet. Däremot skiljer sig bilden för vissa ytterkommuner, där priserna fortfarande stiger. Kanske har en del bostadsspekulanter insett att priserna centralt är för höga. För dem som köpte en bostadsrätt för några år sedan är värdeökningen fortfarande rejäl med prisuppgångar på 50 % eller mer.

 Priser på bostäder i Stockholms län 2014-2017, kr/kvm. Pris i november -17: 55 100 kr/kvm.

Priser på bostäder i Stockholms stad 2014-2017, kr/kvm. Pris i november -17: 68 400 kr/kvm.

Priser på bostäder i Stockholms innerstad 2014-2017, kr/kvm. Pris i november -17: 87 400 kr/kvm.
Priset borde vara ett resultat av skillnaden mellan utbud och efterfrågan. Priset stiger när det är brist tills en balans uppstår. Vi har haft brist på bostäder i Stockholmsregionen sedan 1990-talet, då bostadspolitiken lades om radikalt. Bristen har lett till nästan ständigt ökande priser. Under den senaste tiden har dock bostadsbyggandet ökat från omkring 9-10 000 lägenheter per år under 2013 och 2014 till ca 12-14 000 lägenheter per år under 2015-2017.

 Påbörjade och färdigställda lägenheter per år 2013-2017. (Sista kvartalet 2017 är en framskrivning, färdiga siffror finns ännu inte. Skillnaden mellan påbörjade och färdigställda är svår att förklara, om inte antalet pågående byggen ständigt ökar).
Tillsammans med permanentning av fritidshus och ombyggnad av lokaler och vindar,  som brukar uppgå till ett par tusen bostäder per år kan det ökade tillskottet ungefär motsvara befolkningstillväxten under de tre senaste åren. Det innebär att bostadsbristen inte förvärras längre för första gången på många år. Det är i så fall en rimlig förklaring till att priserna inte längre stiger av detta skäl. Amorteringskravet kan naturligtvis också bidra till detta. I så fall borde prisfallet stabiliseras på ungefär nuvarande nivå eller strax under denna.
Prisfallet kan alltså vara en naturlig anpassning till utbud och efterfrågan, men det kan också vara en psykologisk effekt av många varningar, som man kunnat läsa under den senaste tiden. När priserna inte längre stiger och mäklare börjar prata om kommande prisfall, drar både köpare och säljare öronen åt sig och blir försiktiga. Man tänker, kanske får jag betala mindre om jag väntar några månader. Kanske ska jag inte sälja just nu. Det förstärker effekten.
Om prisfallet fortsätter kommer nyproduktionen säkerligen att minska under de närmaste åren. Allt talar dock för att befolkningstillväxten fortsätter vilket kommer att motverka fortsatt prisfall. De flesta som byter bostad flyttar dock inte till en nybyggd bostad. Det ökade utbudet av nybyggda bostäder är marginellt, jämfört med nivån på flyttningar på bostadsmarknaden. Omkring en kvarts miljon personer flyttar inom regionen varje år. Statistiken över bostadsflyttningar och nyproduktion av bostäder att sambandet historiskt är ganska svagt om det alls finns något samband. Vid den ekonomiska krisen under början av 1990-talet minskade bostadsbyggandet till en tredjedel, men antalet bostadsflyttningar påverkades inte alls.
Bostadsmarknaden fungerar som andra marknader med uppgång och nergång. Jag skulle tro att bostadsproducenterna blir försiktigare och att utbudet sjunker under de närmaste åren, vilket kan stabilisera prisnivån.

Hans Lind
En som däremot hoppas på ett rejält prisfall är Hans Lind, professor emeritus i fastighetsekonomi, som anser att Sverige behöver en rejäl bostadskrasch för att vi ska få en sund bostadsmarknad. Han hoppas på en halvering av bostadspriserna för att de som har svårast att komma in på bostadsmarknaden ska få en chans. Staten skulle kunna framkalla en sådan krasch genom att dels öka räntan, dels själv bygga billiga bostäder, tills vi åter får överskott på bostäder, som situationen var under början av 1970-talet mot slutet av miljonprogrammet. Men dit tror jag att det är mycket långt och knappast önskvärt.

Vad som då skedde var ju att de minst attraktiva bostäderna tömdes, att dessa bostadsområden stigmatiserades och att en del bostäder revs. Dessutom sjönk bostadsbyggandet till absoluta miniminivåer under många år. Jag tror inte att det är något vi ska åstadkomma avsiktligt.
Idag skulle ett sådant prisfall sannolikt orsaka en ekonomisk kris för hela landet, när hundratusentals människor förlorar miljoner och bankerna miljarder. Det marknadsstyrda bostadsbyggandet skulle upphöra helt för mycket lång tid och kräva att staten tog över hela ansvaret för bostadsförsörjningen.

P.S. Vi kanske kan hoppas på inflationen. Om bostadspriserna sjunker nominellt med 5 % om året dröjer det knappt 10 år innan de realt halverats med dagens inflation på 2 %. Skulle de sjunka nominellt med 2 % om året minskar de realt med en tredjedel på samma tid. Även detta skulle antagligen medföra allvarliga samhällskonsekvenser men ändå inte drabba lika hårt.

Bostadsbristen fortsätter att öka trots avmattningen

Avmattningen på bostadsmarknaden har diskuterats i medierna de senaste dagarna. Men jag tror att man bör ta talet om avmattning med en nypa salt, i varje fall i Stockholmsregionen. Under det senaste kvartalet har priserna på bostadsrätter faktiskt sjunkit något lite, med 0,3 %, men på årsbasis har de stigit i Stockholmsregionen med 2 procent och i centrala Stockholm med fyra procent medan villapriserna steg med 6 procent. Alltså, priserna har fortfarande stigit om än inte fullt så snabbt som tidigare. Förresten sjönk de också något våren 2016 för att därefter stiga igen. Liksom de sjönk hösten 2014, för att därefter stiga igen. Liksom de sjönk mellan 2007 och 2008 samt 2002 och 2003 för att därefter stiga igen. Utvecklingen har inte alltid varit jämn, men i det långa loppet stigande.

Bostadspriser per kvadratmeter i Stockholm 2014-2017.
Snittpriset på bostadsrätter i centrala Stockholm ligger nu på över 91.000 kronor per kvadratmeter och närmar sig 58.000 i länet. Antalet bostadsköp är samma som i september förra året. Ingen minskning alltså, men det tar något längre tid att sälja en lägenhet i år. Att man talkar om avmattning handlar alltså bara om att priserna kanske inte fortsätter att öka, i varje fall inte i samma takt som tidigare, inte att de redan skulle sjunka.
Bostadsproduktionen har alltså ökat under de senaste åren. Under 2015 färdigställdes 12 000 lägenheter och under 2017 nästan 14 000 lägenheter. Så mycket har inte byggts sedan miljonprogrammets dagar 1965-1975. Men är det verkligen så mycket? Så här ser bostadsbyggande och befolkningsökning i Stockholmsregionen årligen sedan 1991.

Folkökning och färdigställda lägenheter per år i Stockholmsregionen 1991-2016.
Vi ser att befolkningsökningen under de senaste tio åren har legat runt 35 000 invånare per år, medan bostadsbyggandet har legat runt 10 000 per år. Under 2015-2016 ökade regionens befolkning med drygt 70 000 invånare, alltså omkring 35 000 per år, samtidigt som det byggdes 26 000 nya lägenheter. Byggandet ökade alltså något. Det innebär att det går 2,7 nya invånare på en ny lägenhet. Eftersom genomsnittet bara är 2,17 invånare per lägenhet i det befintliga beståndet innebär det att trängseln i bostadsbeståndet fortsatte att öka i regionen trots det höga bostadsbyggandet. För att bostadsutbudet ska öka snabbare än befolkningen krävs att det går mindre än 2,17 ny regioninvånare på varje ny bostad. Men befolkningen ökade alltså fortfarande snabbare än bostadsbeståndet. Så här ser relationen mellan befolkningsökning och bostadsbyggande sedan 1991.

Antal ny invånare per nybyggd lägenhet i Stockholmsregionen 1001-2016.
Det är bara under åren 1991-1993 samt 2002-2004, sex år som vi har byggt tillräckligt mycket för att utrymmesstandarden ska öka. Alla övriga år, 1994-2001 och 2005-20016, under 30 år har trängseln i bostadsbeståndet ökat. Och det gäller även under 2015-2016. Och 2002-2004 sjönk alltså priserna något. Hur det går framöver beror i hög grad på dels om befolkningen fortsätter att öka snabbt som den gjort de senaste tio åren, dels om bostadsbyggandet ökar mer än tidigare. Så här har antalet påbörjade lägenheter sett ut sedan 1991.

 Påbörjade lägenheter i Stockholmsregionen per år 1991-2017 (framskrivning för hela året). 
Enligt diagrammet ser det ut som om bostadsbyggandet skulle öka rejält, men det kan vara en chimär. Det finns inget automatiskt samband mellan påbörjade och färdigställda lägenheter. Bostadsföretagen brukar vara skickliga med att färdigställa lägenheter i takt med efterfrågan, och att plana ut topparna. I det perspektivet är det knappast sannolikt att vi skulle stå inför en efterfrågekris, i varje fall inte i Stockholmsregionen, så länge vi har hög befolkningstillväxt. Därför skulle jag inte tro att vi står inför någon allvarligare avmattning på bostadsmarknaden.

Storm på svenska bostadsmarknaden?

Anders Olshov från Tankesmedjan Intelligence Watch skrev i lördags på DN Debatt och varnade för överproduktion av bostäder. Enligt en rapport (som ännu inte gjorts tillgänglig på hemsidan) har behovet av bostäder överskattats, eftersom de nya bostäder som byggs är för dyra i förhållande till betalningsförmågan, som finns hos de nya bostadskonsumenterna och sannolikheten för storm på bostadsmarknaden ökar. Behovet av bostäder, som har ökat kraftigt efter flyktingvågen, har enligt Olshov felaktigt likställts med efterfrågan och därmed överskattats.

Enligt Olshov består nämligen i stort sett hela befolkningsökningen av flyktingar och anhöriga från utomeuropeiska länder och de barn de föder. Enligt Olshov ökade antalet personer med svensk härkomst 2010–2016 med 57 000 invånare. Samtidigt ökade antalet personer med utländsk härkomst (födda i utlandet eller i Sverige av två utlandsfödda föräldrar) med 522 000 invånare. Det innebär att 90 procent utgörs av personer med utländsk härkomst. De nyanlända är enligt Olshov generellt lågutbildade, har svag anställningsbarhet och svag köpkraft att efterfråga en bostad. Och eftersom personer med utländsk bakgrund, där några är relativt nyanlända, inte har samma ekonomiska möjligheter att efterfråga nybyggda dyra bostäder som befolkningen i genomsnitt, kommer de inte att ha råd med de nybyggda lägenheterna.
Till att börja med kan jag hålla med om att det är ett stort problem med de höga bostadspriserna och alltför låg rörlighet på bostadsmarknaden.
Men med detta sagt är det ändå så att Olshov gör alltför förenklade kalkyler. Dels är efterfrågan på nya bostäder inte jämnt fördelat över landet utan koncentrerad till de stora och medelstora regionerna. Störst är efterfrågan i Stockholmsregionen och där utgör en större andel av befolkningsökningen personer med svensk bakgrund. Under perioden 2010-2016 var ökningen där till 69 procent personer med utländsk bakgrund, medan 31 procent hade svensk bakgrund.
Dels är bostadsmarknaden betydligt mer komplicerad än vad Olshov antyder. Nybyggda bostäderna går inte med automatik till de nyligen inflyttade eller födda invånarna. De kommer sannolikt att bebos av personer med svensk bakgrund, som är väl etablerade på bostadsmarknaden och med bättre ekonomi. De behöver bara en bostad som är större eller i bättre läge. Därigenom friställs äldre och billigare lägenheter som, kanske efter flera led, i slutändan kan gå till mer resurssvaga hushåll med utländsk bakgrund. Äldre lägenheter friställs också hela tiden genom att människor dör eller flyttar bort från regionen. Det är alltså en grov förenkling att anta att det nästan uteslutande är nya utlandsfödda invånare som ska efterfråga de nybyggda lägenheterna. Det är inte heller en nyhet att personer med utländsk bakgrund dominerar befolkningsökningen. Så har det varit länge, utan att det har påverkat bostadsmarknaden på det sätt som Olhov nu förutspår.
Genom de grova förenklingar som Olshov gör kan man knappast utgå från att analyserna håller för de slutsatser han drar. För att kunna dra de slutsatser som han gör behöver man göra betydligt mer djuplodande analyser. 

Nya städer i det blå

För en tid sedan presenterade regeringen en utredning om hur Sverige kan få nio nya städer. Det är ett förslag från utredaren Johan Edstav (Mp). Det är ett försök att bygga bort bostadsbristen genom att bygga 100 000 nya lägenheter i kollektivtrafiknära lägen.
”Det här är en unik chans att göra något helt från grunden. Segregationen har tyvärr ökat de senaste decennierna. Nu ska vi försöka att inte upprepa misstagen från miljonprogrammet på 60- och 70-talet”, sa regeringens utredare Johan Edstav i samband med en pressträff. ”Om konjunkturen håller i sig kan det gå på ett par decennium att få allt färdigbyggt”, säger han. Förhandlingar ska ske med de berörda kommunerna och slutsatser redovisas före årsskiftet. Snabba ryck.
Två av de nya städerna ligger i Stockholmsregionen nämligen Segersäng i Nynäshamn som ska få 7–10 000 bostäder (motsvarande 15-25 000 invånare och Hemfosa i Haninge kommun som kan få 12 000 bostäder (motsvarande 30 000 invånare). Om Segersäng ska kunna exploateras i större omfattning kommer det att kräva en utbyggnad
av dubbelspår.
Dessa stationer ligger alltså längs Nynäsbanan mellan Tungelsta och Ösmo. Nynäsbanan har funnits sedan 1900-talets början, men det har hittills inte byggts mycket vid de båda stationerna. Det bor ca 100 invånare i Hemfosa och hela 750 invånare i Segersäng, som också ökat betydligt under de senaste tio åren. Utöver dessa nya städer i Stockholms län vill Edstav också bygga tusentals lägenheter i Knivsta och Uppsala kommuner i Uppsala län, men det förutsätter att det byggs fyrspår mellan Stockholm och Uppsala.
Det finns en gällande regionplan för Stockholmsregionen, RUFS 2010. Plankartan ser ut så här.

RUFS 2010 anger var det bör tillkomma ny bebyggelse i Stockholms län.
Zoomar man in på Södertörn ser kartan ut så här.

Södertörn i framtiden enligt RUFS 2010.
På RUFS-kartan finns det ingen ny stad, varken i Segersäng eller i Hemfosa. Regionplanerarna har tydligen bedömt att dessa områden ligger alltför perifert för att vara lämpliga för ny bebyggelse. Faktum är att inte någon av de tidigare regionplanerna från 1958 och framåt har föreslagit nya städer eller stadsdelar på dessa ställen. Inte 1973, inte 1978, inte 1991 och inte heller 2001. Hundratals regionala planerare och politiker har tydligen inte ansett det vara motiverat. Har man då bedömt situationen helt fel? Jag tror inte det. En förklaring finns på nedanstående karta.

Tobins Q i Stockholms län 2014.
En karta över Tobins Q för Stockholms län år 2014 visar att Tobins q ligger under 1,0 i ytterområdena, vilket innebär att det är olönsamt att bygga bostadsrätter där. Studerar man samma karta bara fem år tidigare blir betydande delar av Stockholmsregionens ytterdelar blå på kartan. Till helt nyligen har det alltså inte ens där varit lönsamt att bygga bostadsrätter, trots den omtalade bostadsbristen, på grund av att efterfrågan varit alltför låg. Slutsatsen blir att det innebär stora ekonomiska risker att bygga nya bostäder i till exempel Hemfosa och Segersäng och andra liknande lägen. Vid minsta konjunkturnedgång och minskande bostadsefterfrågan kommer dessa bostäder att tömmas först eller förbli osålda.
Hemfosa ligger 48 minuter och Segersäng 52 minuter från Stockholms City med pendeltåg. Lägger man till gångavstånd i båda ändar blir restiden för många över en timme. Det är helt enkelt för långt bort för att kunna accepteras som rimligt pendlingsavstånd.
Bostadsbyggandet sker på marknadens villkor. Bygger man nya bostäder där innebär det att de riskerar att bli osålda. Hur ska man då få tiotusentals lägenheter byggda där. Hur ska man få någon att vilja etablera nya arbetsplatser i dessa lägen? Kvalitéer som närhet till skog och natur är helt enkelt inte tillräckliga för att övertyga någon investerare. Och om bostäder faktiskt byggs, och om restiden är 50 minuter eller mer med kollektivtrafik till större arbetsplatsområden, kommer den helt dominerade delen av de boende att pendla med bil eftersom restiden blir kortare i de flesta relationer, medan andelen som går eller cyklar blir försumbar. Det innebär en olämplig lokalisering av nya bostäder. Det borde också regeringens utredare inse, liksom bostadsminister Peter Eriksson (mp).
Förtäta i stället alltför glest bebyggda stadsdelar nära regioncentrum.
Martin Ragnar, f d utvecklingsdirektör i Haninge med ansvar för planering avvisar liksom jag tankarna på Hemfosa i sin blogg. Han hänvisar till en rapport som jag varit delaktig i att ta fram - Värdering av stadskvaliteter.

Rapporten Värdering av stadskvalitet
Studien gjordes på uppdrag av Stockholms läns landsting, Stockholms stad, Lidingö stad, Nacka kommun och Haninge kommun och visade bland annat på betydelsen av urbana kvaliteter för bebyggelsens attraktivitet. Där konstaterades att befolkningen i Haninges centrala stadsdel Handen nära nog skulle kunna dubbleras från dagens 10 000 invånare samtidigt som den upplevda stadskvaliteten i staden skulle öka genom att staden tillfördes mer liv och rörelse och ekonomisk bärkraft för fler verksamheter. Liknande potential finns nästan överallt i den halvcentrala delen av regionen.

Stockholmsregionens utmaningar

Drygt fyra miljoner invånare i Stockholms län. Siffran känns onekligen lite svindlande. Men den kan bli verklighet om drygt 40 år, enligt de befolkningsframskrivningar som nyligen presenterats av Tillväxt- och regionplaneförvaltningen inom landstinget. Det är ett gemensamt planeringsunderlag för hela storregionen. Länen och kommunerna behöver möta den kommande befolkningsutvecklingen i sina regionala utvecklingsprogram och strategier och i kommunernas översiktsplaner.

Siffran gäller 2060 enligt det högsta av tre alternativ. Enligt basalternativet blir det ”bara” 3,6 miljoner och enligt det låga alternativet 3,25 miljoner. Över tre miljoner blir det i alla händelser, enligt alternativ Hög redan 2031, dvs om bara 14 år.

Befolkningsutvecklingen i Stockholms län och övriga delar av östra mellansverige (ÖMS) 1950-2060 enligt landstingets rapport.
Men befolkningen ökar också i våra grannlän och år 2060 kan vi ha omkring sju miljoner i det som kallas Östra Mellansverige, vilket i så fall är nästan halva befolkningen i Sverige. Erfarenheterna från de senaste åren pekar på att befolkningsökningen ofta har överträffat prognoserna, så jag tror nog att bedömningarna är realistiska. Vi har haft en kraftig befolkningstillväxt i länet under ett antal år nu. Det brukar tillkomma ca 100 000 invånare vart tredje år. Men tendensen har också varit att befolkningsökningen tilltar. Så här har det sett ut sedan 1950.

Befolkningstillväxt i Stockholms län per decennium 1950-2060.
Under de senaste 25 åren har mer än 80 % av befolkningsökningen berott på invandring och födelseöverskott, medan mindre än 20 % har berott på inflyttning från andra delar av Sverige. För framtiden kommer födelseöverskottet och invandring sannolikt att dominera ännu mer medan inflyttningen från övriga Sverige blir mindre.
Andelen utrikesfödda kommer att öka enligt alla scenarier. Rapporten beskriver också hur utbildning och sysselsättning kan komma att utvecklas. Däremot tar man inte upp behovet av nya bostäder, som kommer att uppstå. Inte heller vilket framtida trafiknät som erfordras. Men man kan göra några reflexioner.
Om befolkningen ökar med 25-35 000 invånare per år i 35 år framåt kommer det att behövs runt 12-15 000 nya lägenheter årligen i 35 år framåt. Men bostadsbyggandet har inte legat på den nivån under de senaste 40 åren. Inte under ett enda år. Slutsatsen är alltså att med mycket stor sannolikhet kommer bostadsbristen att fortsätta att öka. Därmed faller den slutsats som professor Hans Lind ochFredrik B Nilsson drar i den nya boken ”Att förstå bostadsmarknaden genom historien om den ofrivillige bostadskarriäristen” nämligen att en bostadskrasch är nära. Om efterfrågan fortsätter att öka i förhållande till utbudet kommer knappast priserna att rasa.
Var ska de nya bostäderna byggas? Naturligtvis kommer en förtätning att fortsätta av Stockholms ytterstad och av andra närförorter. Men räcker det?
En annan sak som man inte tar upp i rapporten är behovet av ny transportinfrastruktur. Om befolkningen ökar från 2,25 till 4,5 miljoner behöver transportsystemets kapacitet fördubblas. Vi behöver ytterligare 100 km tunnelbana, ytterligare två pendelstågsgrenar, mer bussar, spårvagnar och regionaltåg samt fler vägar. En fördubbling av nuvarande kapacitet kommer att krävas på omkring 40 år. Sedan 1977 har vi byggt delar av Blå linjen, successivt gett pendeltågen egna spår och en tvärspårväg men inte en enda ny vägförbindelse över Saltsjö-Mälarsnittet.
Vi har nu en överenskommelse om utbyggnad av omkring 10 tunnelbanestationer. Utbyggnad av flera järnvägsspår och av Förbifart Stockholm pågår. Men det kommer att krävas mycket mer ny infrastruktur under de närmaste decennierna med den beräknade befolkningstillväxten. Trots detta sa parterna nej till en östlig förbindelse härom dagen.
Behovet av vägar kan begränsas, bäst med ekonomiska styrmedel, men då krävs i stället ännu mer kollektivtrafik. Att begränsa biltrafiken med trängsel är ingen bra metod.

Förslag till en ringled runt innerstaden från 1946.
Förslag till en ringled runt innerstaden lades fram redan 1946, den gången med en Västerbro och en Österbro. Senare flyttades trafiklederna längre ut. Essingeleden byggdes 1967, Norra länken 1991 och Södra länken 2004. Men de östra delarna av regionen växer snabbast. Den östliga förbindelsen saknas ännu, men den kommer så småningom. Frågan är bara när.

Att sova med öppet fönster trots trafikbuller

I dagarna har reglerna för utomhusbuller vid bostäder ändrats, så att det ska bli lättare att bygga smålägenheter även i bullerstörda lägen. Nya bostäder skulle tidigare ha en ljudnivå på högst 55 dB(A) vid fasad. Större lägenheter kan oftast byggas med ”tyst sida” om husets ena sida klarar kraven på bullernivå vid fasad. Minst hälften av fönstren i en bostad ska vara vända mot den här tystare sidan. Då kan man som regel ha sovrummet mot den tysta sidan. Men det har inte gått att bygga ensidiga smålägenheter på detta sätt.
På flertalet gator i Stockholms innerstad är det mer än 55dB(A). Det kan krävas trafikmängder under 1 000 fordon per dygn för att en gata ska ligga under 55 dB(A). Därför blir i praktiken få smålägenheter byggda i sådana miljöer.

Kocksgatan på Södermalm i Stockholms innerstad har en trafikvolym på 800 fordon per dygn och utgör en uppskattad boendemiljö trots att ekvivalent bullernivå vid fasad ligger på ca 55 dBA.

Den nya bullerförordningen från 2015 tillät högre bullernivåer vid fasaden, upp till 60 dB(A) i genomsnitt, när det gäller små lägenheter. Tanken är att de bättre byggmaterial och fönsterkonstruktioner som numera finns ska göra att ljudnivån inomhus ändå blir behaglig. Då går det att bygga fler små bostäder närmare vägar, hamnar och flygplatser, där de tidigare reglerna satte stopp.
Från 1 juli har riktvärdena för trafikbuller höjts till 65 dB(A) i stället för det tidigare 60 dB(A) för smålägenheter på högst 35 kvm. För större bostäder höjs riktvärdet till 60 dB(A) mot det tidigare 55 dB(A). Det är riksdagen som upprepade gånger har krävt detta.
Reglerna om inomhusbuller har däremot inte ändrats. Så vi behöver inte störas mer av buller annat än när vi öppnar fönstren. Det är här fönsterhaken sitter.
Tydligen störs inte särskilt många av trafikbuller nattetid, trots öppet fönster. Trafiken är ju i allmänhet mindre på natten och bullernivån lägre. För tydligen vill en majoritet av oss ha fönstret öppet på natten när vi sover. Det gäller inte mig (annat än mycket varma sommarnätter). Men enligt en undersökning som opinionsinstitutet Skop utfört på Hem & Hyras begäran brukar 71 procent av Sveriges hyresgäster sova med öppet fönster. Och ännu fler skulle vilja göra det om de inte samtidigt oroade sig för tjuvar eller för att de skulle störas av buller.
Ändå är stora delar av våra städer byggda innan det fanns bullernormer och gamla 2-glasfönster är inte särskilt bra isolerade mot buller. Idag bygger vi med 3-glasfönster och bättre teknik som gör att inomhusbullret alltid ligger under tillåtna gränsvärden. Och gränsvärden för inomhusbuller har alltså inte ändrats.

Man kan ju fundera på om det egentligen är så hälsosamt att sova med öppet fönster, samtidigt som det är varmt i den övriga lägenheten. Temperaturskillnaden skapar helt enkelt ett ohälsosamt inomhusklimat. Eftersom den fuktiga inomhusluften (av utandning mm) kyls ner finns det risk för kondens och mögel bakom skåp och bakom sängen där det inte är bra luftning. Det vore nog bättre att stänga av elementet och vädra ordentligt innan man lägger sig. Men ingen har väl undersökt de negativa hälsoeffekterna av detta.

Boverket har varit kritiskt till de nya reglerna, eftersom man inte tror att särskilt många fler lägenheter kan byggas. SABO har däremot varit positiva och tror att det kommer att ge många nya smålägenheter. Tiden får utvisa vem som har rätt.
Forskare har också varit kritiska till den höjda gränsen för tillåten ljudnivå med hänsyn till negativa hälsoeffekter. En av dem är professor Kerstin Persson Waye från Göteborgs universitet, som forskar om hur ljud påverkar människor. Hon konstaterar att  många personer vill sova med fönstret öppet. Hon tror att de nya bullerreglerna kan leda till att fler svenskar får hjärt- och kärlsjukdomar. Redan idag orsakar trafikbuller 1000 fall av hjärt- och kärlsjukdomar per år (enligt SR på lunchekot idag). Om hon har rätt förutsätter det förstås också att det verkligen kommer att byggas många fler smålägenheter i bullerutsatta lägen och att de som vill sova med öppet fönster flyttar in i just dessa bullerutsatta lägenheter, trots att det finns andra på marknaden.

Ljuddämpande fönster trots att det är vädringsöppet.
Det beror ju också på om ingenting annat görs för att dämpa bullret inomhus vid vädring. Ett standardfönster på glänt ger en ljudnivåskillnad mellan ute och inne på cirka 10 dB(A), det vill säga om ljudnivån utomhus är 65 dB(A) blir ljudnivån i sovrummet cirka 55 dB(A). Med ett fönster som dämpar ljudet vid vädring kan skillnaden mellan ute och inne bli 20-25 dB(A). Är utomhusbullret 65 dB blir inomhusbullret i snitt alltså 40-45 dB(A) och ännu lägre på natten. Det finns alltså tekniska lösningar att förbättra bullerisoleringen även vid vädring. Det gäller bara att ställa rätt krav.