För en tid sedan presenterade regeringen en utredning om hur Sverige kan få nio nya städer. Det är ett förslag från utredaren Johan Edstav (Mp). Det är ett försök att bygga bort bostadsbristen genom att bygga 100 000 nya lägenheter i kollektivtrafiknära lägen.
”Det här är en unik chans att göra något helt från grunden. Segregationen har tyvärr ökat de senaste decennierna. Nu ska vi försöka att inte upprepa misstagen från miljonprogrammet på 60- och 70-talet”, sa regeringens utredare Johan Edstav i samband med en pressträff. ”Om konjunkturen håller i sig kan det gå på ett par decennium att få allt färdigbyggt”, säger han. Förhandlingar ska ske med de berörda kommunerna och slutsatser redovisas före årsskiftet. Snabba ryck.
Två av de nya städerna ligger i Stockholmsregionen nämligen Segersäng i Nynäshamn som ska få 7–10 000 bostäder (motsvarande 15-25 000 invånare och Hemfosa i Haninge kommun som kan få 12 000 bostäder (motsvarande 30 000 invånare). Om Segersäng ska kunna exploateras i större omfattning kommer det att kräva en utbyggnad
av dubbelspår.
Dessa stationer ligger alltså längs Nynäsbanan mellan Tungelsta och Ösmo. Nynäsbanan har funnits sedan 1900-talets början, men det har hittills inte byggts mycket vid de båda stationerna. Det bor ca 100 invånare i Hemfosa och hela 750 invånare i Segersäng, som också ökat betydligt under de senaste tio åren. Utöver dessa nya städer i Stockholms län vill Edstav också bygga tusentals lägenheter i Knivsta och Uppsala kommuner i Uppsala län, men det förutsätter att det byggs fyrspår mellan Stockholm och Uppsala.
Det finns en gällande regionplan för Stockholmsregionen, RUFS 2010. Plankartan ser ut så här.
RUFS 2010 anger var det bör tillkomma ny bebyggelse i Stockholms län.
Zoomar man in på Södertörn ser kartan ut så här.
Södertörn i framtiden enligt RUFS 2010.
På RUFS-kartan finns det ingen ny stad, varken i Segersäng eller i Hemfosa. Regionplanerarna har tydligen bedömt att dessa områden ligger alltför perifert för att vara lämpliga för ny bebyggelse. Faktum är att inte någon av de tidigare regionplanerna från 1958 och framåt har föreslagit nya städer eller stadsdelar på dessa ställen. Inte 1973, inte 1978, inte 1991 och inte heller 2001. Hundratals regionala planerare och politiker har tydligen inte ansett det vara motiverat. Har man då bedömt situationen helt fel? Jag tror inte det. En förklaring finns på nedanstående karta.
Tobins Q i Stockholms län 2014.
En karta över Tobins Q för Stockholms län år 2014 visar att Tobins q ligger under 1,0 i ytterområdena, vilket innebär att det är olönsamt att bygga bostadsrätter där. Studerar man samma karta bara fem år tidigare blir betydande delar av Stockholmsregionens ytterdelar blå på kartan. Till helt nyligen har det alltså inte ens där varit lönsamt att bygga bostadsrätter, trots den omtalade bostadsbristen, på grund av att efterfrågan varit alltför låg. Slutsatsen blir att det innebär stora ekonomiska risker att bygga nya bostäder i till exempel Hemfosa och Segersäng och andra liknande lägen. Vid minsta konjunkturnedgång och minskande bostadsefterfrågan kommer dessa bostäder att tömmas först eller förbli osålda.
Hemfosa ligger 48 minuter och Segersäng 52 minuter från Stockholms City med pendeltåg. Lägger man till gångavstånd i båda ändar blir restiden för många över en timme. Det är helt enkelt för långt bort för att kunna accepteras som rimligt pendlingsavstånd.
Bostadsbyggandet sker på marknadens villkor. Bygger man nya bostäder där innebär det att de riskerar att bli osålda. Hur ska man då få tiotusentals lägenheter byggda där. Hur ska man få någon att vilja etablera nya arbetsplatser i dessa lägen? Kvalitéer som närhet till skog och natur är helt enkelt inte tillräckliga för att övertyga någon investerare. Och om bostäder faktiskt byggs, och om restiden är 50 minuter eller mer med kollektivtrafik till större arbetsplatsområden, kommer den helt dominerade delen av de boende att pendla med bil eftersom restiden blir kortare i de flesta relationer, medan andelen som går eller cyklar blir försumbar. Det innebär en olämplig lokalisering av nya bostäder. Det borde också regeringens utredare inse, liksom bostadsminister Peter Eriksson (mp).
Förtäta i stället alltför glest bebyggda stadsdelar nära regioncentrum.
Martin Ragnar, f d utvecklingsdirektör i Haninge med ansvar för planering avvisar liksom jag tankarna på Hemfosa i sin blogg. Han hänvisar till en rapport som jag varit delaktig i att ta fram - Värdering av stadskvaliteter.
Rapporten Värdering av stadskvalitet
Studien gjordes på uppdrag av Stockholms läns landsting, Stockholms stad, Lidingö stad, Nacka kommun och Haninge kommun och visade bland annat på betydelsen av urbana kvaliteter för bebyggelsens attraktivitet. Där konstaterades att befolkningen i Haninges centrala stadsdel Handen nära nog skulle kunna dubbleras från dagens 10 000 invånare samtidigt som den upplevda stadskvaliteten i staden skulle öka genom att staden tillfördes mer liv och rörelse och ekonomisk bärkraft för fler verksamheter. Liknande potential finns nästan överallt i den halvcentrala delen av regionen.
”Det här är en unik chans att göra något helt från grunden. Segregationen har tyvärr ökat de senaste decennierna. Nu ska vi försöka att inte upprepa misstagen från miljonprogrammet på 60- och 70-talet”, sa regeringens utredare Johan Edstav i samband med en pressträff. ”Om konjunkturen håller i sig kan det gå på ett par decennium att få allt färdigbyggt”, säger han. Förhandlingar ska ske med de berörda kommunerna och slutsatser redovisas före årsskiftet. Snabba ryck.
Två av de nya städerna ligger i Stockholmsregionen nämligen Segersäng i Nynäshamn som ska få 7–10 000 bostäder (motsvarande 15-25 000 invånare och Hemfosa i Haninge kommun som kan få 12 000 bostäder (motsvarande 30 000 invånare). Om Segersäng ska kunna exploateras i större omfattning kommer det att kräva en utbyggnad
av dubbelspår.
Dessa stationer ligger alltså längs Nynäsbanan mellan Tungelsta och Ösmo. Nynäsbanan har funnits sedan 1900-talets början, men det har hittills inte byggts mycket vid de båda stationerna. Det bor ca 100 invånare i Hemfosa och hela 750 invånare i Segersäng, som också ökat betydligt under de senaste tio åren. Utöver dessa nya städer i Stockholms län vill Edstav också bygga tusentals lägenheter i Knivsta och Uppsala kommuner i Uppsala län, men det förutsätter att det byggs fyrspår mellan Stockholm och Uppsala.
Det finns en gällande regionplan för Stockholmsregionen, RUFS 2010. Plankartan ser ut så här.
Zoomar man in på Södertörn ser kartan ut så här.
På RUFS-kartan finns det ingen ny stad, varken i Segersäng eller i Hemfosa. Regionplanerarna har tydligen bedömt att dessa områden ligger alltför perifert för att vara lämpliga för ny bebyggelse. Faktum är att inte någon av de tidigare regionplanerna från 1958 och framåt har föreslagit nya städer eller stadsdelar på dessa ställen. Inte 1973, inte 1978, inte 1991 och inte heller 2001. Hundratals regionala planerare och politiker har tydligen inte ansett det vara motiverat. Har man då bedömt situationen helt fel? Jag tror inte det. En förklaring finns på nedanstående karta.
En karta över Tobins Q för Stockholms län år 2014 visar att Tobins q ligger under 1,0 i ytterområdena, vilket innebär att det är olönsamt att bygga bostadsrätter där. Studerar man samma karta bara fem år tidigare blir betydande delar av Stockholmsregionens ytterdelar blå på kartan. Till helt nyligen har det alltså inte ens där varit lönsamt att bygga bostadsrätter, trots den omtalade bostadsbristen, på grund av att efterfrågan varit alltför låg. Slutsatsen blir att det innebär stora ekonomiska risker att bygga nya bostäder i till exempel Hemfosa och Segersäng och andra liknande lägen. Vid minsta konjunkturnedgång och minskande bostadsefterfrågan kommer dessa bostäder att tömmas först eller förbli osålda.
Hemfosa ligger 48 minuter och Segersäng 52 minuter från Stockholms City med pendeltåg. Lägger man till gångavstånd i båda ändar blir restiden för många över en timme. Det är helt enkelt för långt bort för att kunna accepteras som rimligt pendlingsavstånd.
Bostadsbyggandet sker på marknadens villkor. Bygger man nya bostäder där innebär det att de riskerar att bli osålda. Hur ska man då få tiotusentals lägenheter byggda där. Hur ska man få någon att vilja etablera nya arbetsplatser i dessa lägen? Kvalitéer som närhet till skog och natur är helt enkelt inte tillräckliga för att övertyga någon investerare. Och om bostäder faktiskt byggs, och om restiden är 50 minuter eller mer med kollektivtrafik till större arbetsplatsområden, kommer den helt dominerade delen av de boende att pendla med bil eftersom restiden blir kortare i de flesta relationer, medan andelen som går eller cyklar blir försumbar. Det innebär en olämplig lokalisering av nya bostäder. Det borde också regeringens utredare inse, liksom bostadsminister Peter Eriksson (mp).
Förtäta i stället alltför glest bebyggda stadsdelar nära regioncentrum.
Martin Ragnar, f d utvecklingsdirektör i Haninge med ansvar för planering avvisar liksom jag tankarna på Hemfosa i sin blogg. Han hänvisar till en rapport som jag varit delaktig i att ta fram - Värdering av stadskvaliteter.
Studien gjordes på uppdrag av Stockholms läns landsting, Stockholms stad, Lidingö stad, Nacka kommun och Haninge kommun och visade bland annat på betydelsen av urbana kvaliteter för bebyggelsens attraktivitet. Där konstaterades att befolkningen i Haninges centrala stadsdel Handen nära nog skulle kunna dubbleras från dagens 10 000 invånare samtidigt som den upplevda stadskvaliteten i staden skulle öka genom att staden tillfördes mer liv och rörelse och ekonomisk bärkraft för fler verksamheter. Liknande potential finns nästan överallt i den halvcentrala delen av regionen.
Man kanske i huvudsak kan fokusera på stadsradhus, och liknande bebyggelse. Det går ju att få till exploateringstal kring 0.5 eller så med sådan bebyggelse. Det finns ju trots allt inte så mycket bebyggelse med enfamiljsbostäder med promenadavstånd till pendeltåg, och det borde kunna ha hyggligt med attraktivitet. I alla fall nog för exploatering.
SvaraRaderaStora områden med enbart höghusbebygglse tror jag precis som du säger ovan inte kommer fungera alls dock. Det skulle nog bara ekonomiskt fungera om man byggde enbart med den allra lägsta standarden av modulhus, och att bygga stadsdelar i petrifiera lägen enbart med sådana hus har vi ju väldigt dåliga erfarenheter av (i lägen bättre än vad som föreslås här).
Att exploatera i samma skala som typ Jakriborg (utan all kitsharkitektur) kanske skulle fungera fint i ett sådant läge.
Man kan säkert exploatera måttligt även i dessa perifera lägen, så länge det råder bostadsbrist. Med exploateringstal på 0,5 kan man kanske rymma max 4 000 lägenheter inom 500 m från station, vilket i praktiken blir gångavstånd på upp till 700 m. Det kanske kan byggas om det sker i mycket måttlig takt under mycket lång tid. Det skulle ändå resultera i 10 000 invånare på sikt, lika många som idag bor i Handen. Men varför inte börja med att förtäta Handen i stället, där restiden till City är 27 minuter jämfört med ca 50 minuter från Segersäng och Hemfosa. Att bygga 10-12 000 lägenheter kring stationer i dessa lägen inom överblickbar tid, som föreslås, tror jag är helt uteslutet.
RaderaJag håller helt med dig att rader med höghus så långt ut är helt fel väg att gå.
Radera