Priserna faller nu på bostadsmarknaden, i Sverige och i synnerhet i Stockholmsregionen, efter att ha stigit i sex år. Snittpriset i länet är nu på samma nivå som för 1,5-2 år sedan. Priset är nu ca 9 % lägre än somras, men det är fortfarande drygt 30 % högre än för 4 år sedan. Bilden är ungefär densamma för Stockholms län, Stockholms stad och för innerstaden som helhet. Däremot skiljer sig bilden för vissa ytterkommuner, där priserna fortfarande stiger. Kanske har en del bostadsspekulanter insett att priserna centralt är för höga. För dem som köpte en bostadsrätt för några år sedan är värdeökningen fortfarande rejäl med prisuppgångar på 50 % eller mer.
Priser på bostäder i Stockholms län 2014-2017, kr/kvm. Pris i november -17: 55 100 kr/kvm.
Priser på bostäder i Stockholms stad 2014-2017, kr/kvm. Pris i november -17: 68 400 kr/kvm.
Priser på bostäder i Stockholms innerstad 2014-2017, kr/kvm. Pris i november -17: 87 400 kr/kvm.
Priset borde vara ett resultat av skillnaden mellan utbud och efterfrågan. Priset stiger när det är brist tills en balans uppstår. Vi har haft brist på bostäder i Stockholmsregionen sedan 1990-talet, då bostadspolitiken lades om radikalt. Bristen har lett till nästan ständigt ökande priser. Under den senaste tiden har dock bostadsbyggandet ökat från omkring 9-10 000 lägenheter per år under 2013 och 2014 till ca 12-14 000 lägenheter per år under 2015-2017.
Påbörjade och färdigställda lägenheter per år 2013-2017. (Sista kvartalet 2017 är en framskrivning, färdiga siffror finns ännu inte. Skillnaden mellan påbörjade och färdigställda är svår att förklara, om inte antalet pågående byggen ständigt ökar).
Tillsammans med permanentning av fritidshus och ombyggnad av lokaler och vindar, som brukar uppgå till ett par tusen bostäder per år kan det ökade tillskottet ungefär motsvara befolkningstillväxten under de tre senaste åren. Det innebär att bostadsbristen inte förvärras längre för första gången på många år. Det är i så fall en rimlig förklaring till att priserna inte längre stiger av detta skäl. Amorteringskravet kan naturligtvis också bidra till detta. I så fall borde prisfallet stabiliseras på ungefär nuvarande nivå eller strax under denna.
Prisfallet kan alltså vara en naturlig anpassning till utbud och efterfrågan, men det kan också vara en psykologisk effekt av många varningar, som man kunnat läsa under den senaste tiden. När priserna inte längre stiger och mäklare börjar prata om kommande prisfall, drar både köpare och säljare öronen åt sig och blir försiktiga. Man tänker, kanske får jag betala mindre om jag väntar några månader. Kanske ska jag inte sälja just nu. Det förstärker effekten.
Om prisfallet fortsätter kommer nyproduktionen säkerligen att minska under de närmaste åren. Allt talar dock för att befolkningstillväxten fortsätter vilket kommer att motverka fortsatt prisfall. De flesta som byter bostad flyttar dock inte till en nybyggd bostad. Det ökade utbudet av nybyggda bostäder är marginellt, jämfört med nivån på flyttningar på bostadsmarknaden. Omkring en kvarts miljon personer flyttar inom regionen varje år. Statistiken över bostadsflyttningar och nyproduktion av bostäder att sambandet historiskt är ganska svagt om det alls finns något samband. Vid den ekonomiska krisen under början av 1990-talet minskade bostadsbyggandet till en tredjedel, men antalet bostadsflyttningar påverkades inte alls.
Bostadsmarknaden fungerar som andra marknader med uppgång och nergång. Jag skulle tro att bostadsproducenterna blir försiktigare och att utbudet sjunker under de närmaste åren, vilket kan stabilisera prisnivån.
Hans Lind
En som däremot hoppas på ett rejält prisfall är Hans Lind, professor emeritus i fastighetsekonomi, som anser att Sverige behöver en rejäl bostadskrasch för att vi ska få en sund bostadsmarknad. Han hoppas på en halvering av bostadspriserna för att de som har svårast att komma in på bostadsmarknaden ska få en chans. Staten skulle kunna framkalla en sådan krasch genom att dels öka räntan, dels själv bygga billiga bostäder, tills vi åter får överskott på bostäder, som situationen var under början av 1970-talet mot slutet av miljonprogrammet. Men dit tror jag att det är mycket långt och knappast önskvärt.
Vad som då skedde var ju att de minst attraktiva bostäderna tömdes, att dessa bostadsområden stigmatiserades och att en del bostäder revs. Dessutom sjönk bostadsbyggandet till absoluta miniminivåer under många år. Jag tror inte att det är något vi ska åstadkomma avsiktligt.
Idag skulle ett sådant prisfall sannolikt orsaka en ekonomisk kris för hela landet, när hundratusentals människor förlorar miljoner och bankerna miljarder. Det marknadsstyrda bostadsbyggandet skulle upphöra helt för mycket lång tid och kräva att staten tog över hela ansvaret för bostadsförsörjningen.
P.S. Vi kanske kan hoppas på inflationen. Om bostadspriserna sjunker nominellt med 5 % om året dröjer det knappt 10 år innan de realt halverats med dagens inflation på 2 %. Skulle de sjunka nominellt med 2 % om året minskar de realt med en tredjedel på samma tid. Även detta skulle antagligen medföra allvarliga samhällskonsekvenser men ändå inte drabba lika hårt.
Priset borde vara ett resultat av skillnaden mellan utbud och efterfrågan. Priset stiger när det är brist tills en balans uppstår. Vi har haft brist på bostäder i Stockholmsregionen sedan 1990-talet, då bostadspolitiken lades om radikalt. Bristen har lett till nästan ständigt ökande priser. Under den senaste tiden har dock bostadsbyggandet ökat från omkring 9-10 000 lägenheter per år under 2013 och 2014 till ca 12-14 000 lägenheter per år under 2015-2017.
Tillsammans med permanentning av fritidshus och ombyggnad av lokaler och vindar, som brukar uppgå till ett par tusen bostäder per år kan det ökade tillskottet ungefär motsvara befolkningstillväxten under de tre senaste åren. Det innebär att bostadsbristen inte förvärras längre för första gången på många år. Det är i så fall en rimlig förklaring till att priserna inte längre stiger av detta skäl. Amorteringskravet kan naturligtvis också bidra till detta. I så fall borde prisfallet stabiliseras på ungefär nuvarande nivå eller strax under denna.
Prisfallet kan alltså vara en naturlig anpassning till utbud och efterfrågan, men det kan också vara en psykologisk effekt av många varningar, som man kunnat läsa under den senaste tiden. När priserna inte längre stiger och mäklare börjar prata om kommande prisfall, drar både köpare och säljare öronen åt sig och blir försiktiga. Man tänker, kanske får jag betala mindre om jag väntar några månader. Kanske ska jag inte sälja just nu. Det förstärker effekten.
Om prisfallet fortsätter kommer nyproduktionen säkerligen att minska under de närmaste åren. Allt talar dock för att befolkningstillväxten fortsätter vilket kommer att motverka fortsatt prisfall. De flesta som byter bostad flyttar dock inte till en nybyggd bostad. Det ökade utbudet av nybyggda bostäder är marginellt, jämfört med nivån på flyttningar på bostadsmarknaden. Omkring en kvarts miljon personer flyttar inom regionen varje år. Statistiken över bostadsflyttningar och nyproduktion av bostäder att sambandet historiskt är ganska svagt om det alls finns något samband. Vid den ekonomiska krisen under början av 1990-talet minskade bostadsbyggandet till en tredjedel, men antalet bostadsflyttningar påverkades inte alls.
Bostadsmarknaden fungerar som andra marknader med uppgång och nergång. Jag skulle tro att bostadsproducenterna blir försiktigare och att utbudet sjunker under de närmaste åren, vilket kan stabilisera prisnivån.
En som däremot hoppas på ett rejält prisfall är Hans Lind, professor emeritus i fastighetsekonomi, som anser att Sverige behöver en rejäl bostadskrasch för att vi ska få en sund bostadsmarknad. Han hoppas på en halvering av bostadspriserna för att de som har svårast att komma in på bostadsmarknaden ska få en chans. Staten skulle kunna framkalla en sådan krasch genom att dels öka räntan, dels själv bygga billiga bostäder, tills vi åter får överskott på bostäder, som situationen var under början av 1970-talet mot slutet av miljonprogrammet. Men dit tror jag att det är mycket långt och knappast önskvärt.
Idag skulle ett sådant prisfall sannolikt orsaka en ekonomisk kris för hela landet, när hundratusentals människor förlorar miljoner och bankerna miljarder. Det marknadsstyrda bostadsbyggandet skulle upphöra helt för mycket lång tid och kräva att staten tog över hela ansvaret för bostadsförsörjningen.
P.S. Vi kanske kan hoppas på inflationen. Om bostadspriserna sjunker nominellt med 5 % om året dröjer det knappt 10 år innan de realt halverats med dagens inflation på 2 %. Skulle de sjunka nominellt med 2 % om året minskar de realt med en tredjedel på samma tid. Även detta skulle antagligen medföra allvarliga samhällskonsekvenser men ändå inte drabba lika hårt.
Inga kommentarer:
Skicka en kommentar