Avmattningen på bostadsmarknaden har diskuterats i medierna de senaste dagarna. Men jag tror att man bör ta talet om avmattning med en nypa salt, i varje fall i Stockholmsregionen. Under det senaste kvartalet har priserna på bostadsrätter faktiskt sjunkit något lite, med 0,3 %, men på årsbasis har de stigit i Stockholmsregionen med 2 procent och i centrala Stockholm med fyra procent medan villapriserna steg med 6 procent. Alltså, priserna har fortfarande stigit om än inte fullt så snabbt som tidigare. Förresten sjönk de också något våren 2016 för att därefter stiga igen. Liksom de sjönk hösten 2014, för att därefter stiga igen. Liksom de sjönk mellan 2007 och 2008 samt 2002 och 2003 för att därefter stiga igen. Utvecklingen har inte alltid varit jämn, men i det långa loppet stigande.
Bostadspriser per kvadratmeter i Stockholm 2014-2017.
Snittpriset på bostadsrätter i centrala Stockholm ligger nu på över 91.000 kronor per kvadratmeter och närmar sig 58.000 i länet. Antalet bostadsköp är samma som i september förra året. Ingen minskning alltså, men det tar något längre tid att sälja en lägenhet i år. Att man talkar om avmattning handlar alltså bara om att priserna kanske inte fortsätter att öka, i varje fall inte i samma takt som tidigare, inte att de redan skulle sjunka.
Bostadsproduktionen har alltså ökat under de senaste åren. Under 2015 färdigställdes 12 000 lägenheter och under 2017 nästan 14 000 lägenheter. Så mycket har inte byggts sedan miljonprogrammets dagar 1965-1975. Men är det verkligen så mycket? Så här ser bostadsbyggande och befolkningsökning i Stockholmsregionen årligen sedan 1991.
Folkökning och färdigställda lägenheter per år i Stockholmsregionen 1991-2016.
Vi ser att befolkningsökningen under de senaste tio åren har legat runt 35 000 invånare per år, medan bostadsbyggandet har legat runt 10 000 per år. Under 2015-2016 ökade regionens befolkning med drygt 70 000 invånare, alltså omkring 35 000 per år, samtidigt som det byggdes 26 000 nya lägenheter. Byggandet ökade alltså något. Det innebär att det går 2,7 nya invånare på en ny lägenhet. Eftersom genomsnittet bara är 2,17 invånare per lägenhet i det befintliga beståndet innebär det att trängseln i bostadsbeståndet fortsatte att öka i regionen trots det höga bostadsbyggandet. För att bostadsutbudet ska öka snabbare än befolkningen krävs att det går mindre än 2,17 ny regioninvånare på varje ny bostad. Men befolkningen ökade alltså fortfarande snabbare än bostadsbeståndet. Så här ser relationen mellan befolkningsökning och bostadsbyggande sedan 1991.
Antal ny invånare per nybyggd lägenhet i Stockholmsregionen 1001-2016.
Det är bara under åren 1991-1993 samt 2002-2004, sex år som vi har byggt tillräckligt mycket för att utrymmesstandarden ska öka. Alla övriga år, 1994-2001 och 2005-20016, under 30 år har trängseln i bostadsbeståndet ökat. Och det gäller även under 2015-2016. Och 2002-2004 sjönk alltså priserna något. Hur det går framöver beror i hög grad på dels om befolkningen fortsätter att öka snabbt som den gjort de senaste tio åren, dels om bostadsbyggandet ökar mer än tidigare. Så här har antalet påbörjade lägenheter sett ut sedan 1991.
Påbörjade lägenheter i Stockholmsregionen per år 1991-2017 (framskrivning för hela året).
Enligt diagrammet ser det ut som om bostadsbyggandet skulle öka rejält, men det kan vara en chimär. Det finns inget automatiskt samband mellan påbörjade och färdigställda lägenheter. Bostadsföretagen brukar vara skickliga med att färdigställa lägenheter i takt med efterfrågan, och att plana ut topparna. I det perspektivet är det knappast sannolikt att vi skulle stå inför en efterfrågekris, i varje fall inte i Stockholmsregionen, så länge vi har hög befolkningstillväxt. Därför skulle jag inte tro att vi står inför någon allvarligare avmattning på bostadsmarknaden.
Snittpriset på bostadsrätter i centrala Stockholm ligger nu på över 91.000 kronor per kvadratmeter och närmar sig 58.000 i länet. Antalet bostadsköp är samma som i september förra året. Ingen minskning alltså, men det tar något längre tid att sälja en lägenhet i år. Att man talkar om avmattning handlar alltså bara om att priserna kanske inte fortsätter att öka, i varje fall inte i samma takt som tidigare, inte att de redan skulle sjunka.
Bostadsproduktionen har alltså ökat under de senaste åren. Under 2015 färdigställdes 12 000 lägenheter och under 2017 nästan 14 000 lägenheter. Så mycket har inte byggts sedan miljonprogrammets dagar 1965-1975. Men är det verkligen så mycket? Så här ser bostadsbyggande och befolkningsökning i Stockholmsregionen årligen sedan 1991.
Vi ser att befolkningsökningen under de senaste tio åren har legat runt 35 000 invånare per år, medan bostadsbyggandet har legat runt 10 000 per år. Under 2015-2016 ökade regionens befolkning med drygt 70 000 invånare, alltså omkring 35 000 per år, samtidigt som det byggdes 26 000 nya lägenheter. Byggandet ökade alltså något. Det innebär att det går 2,7 nya invånare på en ny lägenhet. Eftersom genomsnittet bara är 2,17 invånare per lägenhet i det befintliga beståndet innebär det att trängseln i bostadsbeståndet fortsatte att öka i regionen trots det höga bostadsbyggandet. För att bostadsutbudet ska öka snabbare än befolkningen krävs att det går mindre än 2,17 ny regioninvånare på varje ny bostad. Men befolkningen ökade alltså fortfarande snabbare än bostadsbeståndet. Så här ser relationen mellan befolkningsökning och bostadsbyggande sedan 1991.
Det är bara under åren 1991-1993 samt 2002-2004, sex år som vi har byggt tillräckligt mycket för att utrymmesstandarden ska öka. Alla övriga år, 1994-2001 och 2005-20016, under 30 år har trängseln i bostadsbeståndet ökat. Och det gäller även under 2015-2016. Och 2002-2004 sjönk alltså priserna något. Hur det går framöver beror i hög grad på dels om befolkningen fortsätter att öka snabbt som den gjort de senaste tio åren, dels om bostadsbyggandet ökar mer än tidigare. Så här har antalet påbörjade lägenheter sett ut sedan 1991.
Enligt diagrammet ser det ut som om bostadsbyggandet skulle öka rejält, men det kan vara en chimär. Det finns inget automatiskt samband mellan påbörjade och färdigställda lägenheter. Bostadsföretagen brukar vara skickliga med att färdigställa lägenheter i takt med efterfrågan, och att plana ut topparna. I det perspektivet är det knappast sannolikt att vi skulle stå inför en efterfrågekris, i varje fall inte i Stockholmsregionen, så länge vi har hög befolkningstillväxt. Därför skulle jag inte tro att vi står inför någon allvarligare avmattning på bostadsmarknaden.
Deflation är skrämmande för konsumenter.
SvaraRaderaSpeciellt inom bostadssektorn.
Vi bör inte bygga mer än vad vi har råd med att efterfråga.
Om vi inte har råd att efterfråga nybyggda bostäder visar det sig genom att bostäder står tomma. Vid slutet av miljonprogrammet kring 1975 fanns det t ex ca 10 000 lediga lägenheter i Stockholmsregionen. Under den ekonomiska krisen kring 1990 uppstod i stort sett inte något överskott, men bostadsbyggandet minskade till en tredjedel. Idag finns det inga lediga lägenheter. Vad som har hänt är att prisökningen upphört och att det tar längre tid att sälja. Därifrån är det långt till att det ska uppstå ett överskott av bostäder. Och bostadskonsumenterna gagnas inte av att priserna fortsätter att öka.
Radera