Marknadshyror...

I dagens DN argumenterar professor Assar Lindbeck för marknadshyror. Bostadspolitiken är en social katastrof, anser han. Klyftan bara växer mellan dem som är inne i marknaden och andra som står utanför. Med marknadshyror försvinner bristen och det blir balans mellan utbud och efterfrågan, tror han. Han vill ha en gradvis övergång som ger hyresgästerna tid för anpassning. Men har han rätt?
Till att börja med bör man peka på att hyreslägenheterna bara utgör en mindre del hela bostadsbeståndet. Så här ser fördelningen ut.

Bostadsbestånd i Sverige efter upplåtelseform.

Hyreslägenheter utgör bara 38 procent av alla bostäder. Mer än 60 % utgörs av bostadsrätter eller småhus som säljs på en fri marknad. Problemet är därför till att börja med överdrivet. De flesta bostäder är redan marknadsprissatta.
Hyressättningen har förändrats över åren, och för ett tiotal år sedan infördes presumtionshyror, som ska gälla i femton år, och ge byggherrarna lite trygghet. Nybyggnadshyrorna i Stockholm är i praktiken jämförbara med marknadshyror, men inte hyrorna i äldre hus i attraktiva lägen. Hyrorna i det befintliga beståndet förändras år från år genom hyresförhandlingarna, men också genom upprustning och ombyggnad av äldre hus, som medför ny hyressättning. Och en titt på statistiken visar att hyrorna faktiskt har höjts rejält mycket snabbare än index, särskilt efter 1990. Under början av 1990-talet ökade hyrorna särskilt mycket beroende på de förändringar som infördes i samband med den ekonomiska krisen, då staten minskade bostadssubventionerna drastiskt. Men hyrorna har fortsatt att stiga snabbare än index.

Hyresutveckling och KPI 1969-2014. Index 1969 = 100.
Medan KPI har ökat med en tredjedel sedan 1990 har hyrorna mer än fördubblats under samma period. Om det beror på en anpassning till marknaden eller stigande byggkostnader eller bådadera kan man låta vara osagt.
Men fortfarande är hyresnivåerna väldigt nivellerade i beståndet som helhet. Så här ser genomsnittshyrorna ut per kvm i olika delar av landet.

Hyra per kvm i olika delar av landet. Riket, index=100.
Motsvarande bild för bostadsrättspriser ser ut så här.

 Bostadsrättspriser per kvm i olika delar av landet. Riket, index=100.
Bostadsrättspriserna i Stor-Stockholm är i genomsnitt 56 procent högre än genomsnittet för landet. Motsvarande för hyresnivåer är  13 procent högre. Hyrorna i Stockholmsregionen borde höjas rejält om de skulle anpassas till marknaden. Å andra sidan är bostadsrättspriserna utanför storstäder och de medelstora städerna 40 procent lägre än genomsnittet, medan hyrorna bara är 10 procent lägre än snittet. Det är uppenbart att vi inte har en hyressättning som speglar marknadens efterfrågan.

Hyresnivåer i hus efter nybyggnadsår. Riket, index=100.
De dyraste hyrorna gäller hus byggda efter 1990, där hyrorna ligger 20 procent över snittet. De billigast gäller hus byggda på 1960- och 1970-talen där hyrorna ligger 7-8 procent under snittet. Inte heller detta speglar marknadens efterfrågan.
Finland har marknadsanpassat hyrorna för en del år sedan. Hur gick det där? Det har studerats av bostadsforskare på KTH. (Maria Kulander, Hans Lind och Stellan Lundström, Hur skulle hyresmarknaden för bostäder i Stockholm påverkas av friare hyressättning? KTH 2008). Den finska avregleringen var radikal i den meningen att man i princip inför avtalsfrihet när det gäller hyreskontrakten, men enligt KTH-forskarna ”hände det inte så mycket”. Konverteringen av lägenheter från hyresrätt till äganderätt minskade. Byggandet av privata hyresfastigheter ökade något. Hyresnivån i Helsingfors ökade kraftigare än genomsnittet. Utbudet av hyreslägenheter ökade.
Man kan anta att införandet av marknadshyror skulle öka utnyttjandet av hyreslägenheterna något, så att ett visst antal lägenheter därigenom ”kom ut på marknaden”. Dessutom kan bostadsrätter komma att hyras ut i högre grad. Men någon dramatik är det knappast frågan om. Om nuvarande hyresutveckling fortsätter kommer marknadsanpassning sannolikt ändå att ske i viss mån. Och Assar Lindbeck förutsätter ju ändå att marknadsprissättningen skulle ske successivt.
Det behövs olika förändringar för att bostadskrisen ska kunna bemästras. Den viktigaste är att det byggs mer bostäder, oavsett upplåtelseform.