Har vi en ”bostadsbubbla” eller inte? Det diskuteras med jämna mellanrum på tidningarnas ekonomisidor, och då utgår man mest från räntenivåer amorteringskrav och andra ekonomiska parametrar. Det har naturligtvis betydelse, men det som är viktigast är ändå frågan om utbud och efterfrågan. Bostadsmarknaden har sedan bostadspolitiken lades om i början på 1990-talet varit en verklig marknad på ett helt annat sätt än tidigare. Så här har bostadspriserna utvecklats i de större städerna under de senaste 10 åren.
Bostadsprisernas utveckling under de senaste 10 åren i våra största städer, index 2009=100.
Bostadspriserna har stigit under många år men från 2017 nåddes en topp och sedan dess har de sjunkit något omkring 10 %. Där tycks priserna ha stabiliserats under 2018. Inte särskilt dramatiskt egentligen.
I grunden beror bostadsprisernas ökning på att vi har haft ett för litet utbud i förhållande till efterfrågan. Bostädernas antal har inte ökat tillräckligt. Så här har bostadsbyggandet och befolkningen i Stockholmsregionen utvecklats sedan 1961 och fram till 2018.
Färdigställda lägenheter och årlig befolkningstillväxt 1961-2018 i Stockholmsregionen.
Den blå kurvan visar hur befolkningsökningen har varit årligen. Bostadsbyggandet redovisas med de röda staplarna med en topp kring miljonprogrammet 1965-1975 på mer än 20 000 lägenheter per år. I början på 1970-talet dök befolkningstillväxten dramatiskt, vilket skapade tillfälligt överskott på bostäder, som mest ca 10 000 outhyrda lägenheter. Det gick så långt att vissa tämligen nya bostäder till och med revs.
Sedan var bostadsbyggandet ganska stabilt kring 7-10 000 lägenheter per år fram till 1990-talet. Befolkningstillväxten var måttlig, vilket ledde till en fortsatt ökning av bostadsstandarden.
I början på 1990-talet sjönk byggandet dramatiskt till ca 3 000 lägenheter i samband med den ekonomiska krisen och avskaffandet av bostadssubventionerna. Därefter tog det ganska lång tid för bostadsbyggandet att nå högre nivåer igen. Befolkningsökningen tilltog i stort sett hela tiden (bortsett från en tillfällig dipp i början av 2000-talet). Sedan 2006 har den årliga befolkningstillväxten legat på 30-40 000 fler invånare varje år. För att klara en sådan befolkningstillväxt skulle bostadsbyggandet behöva ligga på 15-20 000 nya lägenheter varje år, men det har inte skett. Därför har bostadsbristen ökat successivt hela tiden.
Bostadstillgången kan mätas i antalet invånare per lägenhet. Vid 1960-talets början låg boendetätheten kring 2,7 invånare per lägenhet i snitt för att efter miljonprogrammet sjunka till ca 2,3 invånare per lägenhet. Efter miljonprogrammets slut 1975 fortsatte boendetätheten att minska långsamt till omkring 2,0 invånare per lägenhet 1990.
Efter den ekonomiska krisen 1990 vände utvecklingen. Utan bostadssubventioner klarade inte marknaden att ge oss samma bostadsstandard som tidigare.
Invånare per lägenhet i Stockholmsregionen 1990-2018.
Sedan 1990 har boendetätheten ökat från 2,02 invånare per lägenhet till 2,18 invånare per lägenhet 2012. Först då lyckades bostadsbyggandet åter nå tillräckliga nivåer för att boendetätheten inte längre skulle öka, utan har legat på samma nivå sedan dess.
Det är inte bara antalet färdiga lägenheter som kommer ut på marknaden som påverkar bostadspriserna. En stor del av de nya bostäderna på marknaden är sålda långt innan de färdigställts. Därför behöver man också titta på hur många lägenheter som påbörjas. Nedanstående diagram redovisar både de påbörjade och de färdigställda lägenheterna.
Påbörjade och färdigställda lägenheter i Stockholmsregionen 1975-2018.
Diagrammet visar att antalet påbörjade lägenheter under 2016 och 2017 var nästan 20 000 lägenheter, lika många som under miljonprogrammet. Under 2018 minskade antalet påbörjade lägenheter till ca 14 000. Kanske var den höga nivån på det påbörjade bostadsbyggandet tillräcklig för att sänka priserna med 10 %. Priserna tycks under 2018 ha stabiliserat sig på den något lägre nivån. Antalet påbörjade lägenheter har minskat från den rekordhöga nivån under 2016-2017. En anpassning av utbudet mot den konstaterade efterfrågan helt enkelt.
Det anmärkningsvärda är inte att priserna sjunkit utan att det tog flera år innan det skedde. Trots att bostadsutbudet låg i nivå med befolkningsutvecklingen redan från 2012 fortsatte bostadspriserna att öka i fem år fram till 2017. Om man vill kan man kanske oroa sig för att priserna också ska sjunka i fem år innan de stabiliserar sig. Men grundförutsättningen är ändå att vi dels har en stor och växande befolkning, dels växande inkomster. Ingenting tyder på att befolkningstillväxten, som legat på 30-40 000 lägenheter per år under många år, kommer att minska dramatiskt. Om bostadsbyggandet fortsätter att anpassa sig till efterfrågan talar det mesta för att vi inte kommer att få några dramatiska förändringar av bostadspriserna.
Bostadspriserna har stigit under många år men från 2017 nåddes en topp och sedan dess har de sjunkit något omkring 10 %. Där tycks priserna ha stabiliserats under 2018. Inte särskilt dramatiskt egentligen.
I grunden beror bostadsprisernas ökning på att vi har haft ett för litet utbud i förhållande till efterfrågan. Bostädernas antal har inte ökat tillräckligt. Så här har bostadsbyggandet och befolkningen i Stockholmsregionen utvecklats sedan 1961 och fram till 2018.
Den blå kurvan visar hur befolkningsökningen har varit årligen. Bostadsbyggandet redovisas med de röda staplarna med en topp kring miljonprogrammet 1965-1975 på mer än 20 000 lägenheter per år. I början på 1970-talet dök befolkningstillväxten dramatiskt, vilket skapade tillfälligt överskott på bostäder, som mest ca 10 000 outhyrda lägenheter. Det gick så långt att vissa tämligen nya bostäder till och med revs.
Sedan var bostadsbyggandet ganska stabilt kring 7-10 000 lägenheter per år fram till 1990-talet. Befolkningstillväxten var måttlig, vilket ledde till en fortsatt ökning av bostadsstandarden.
I början på 1990-talet sjönk byggandet dramatiskt till ca 3 000 lägenheter i samband med den ekonomiska krisen och avskaffandet av bostadssubventionerna. Därefter tog det ganska lång tid för bostadsbyggandet att nå högre nivåer igen. Befolkningsökningen tilltog i stort sett hela tiden (bortsett från en tillfällig dipp i början av 2000-talet). Sedan 2006 har den årliga befolkningstillväxten legat på 30-40 000 fler invånare varje år. För att klara en sådan befolkningstillväxt skulle bostadsbyggandet behöva ligga på 15-20 000 nya lägenheter varje år, men det har inte skett. Därför har bostadsbristen ökat successivt hela tiden.
Bostadstillgången kan mätas i antalet invånare per lägenhet. Vid 1960-talets början låg boendetätheten kring 2,7 invånare per lägenhet i snitt för att efter miljonprogrammet sjunka till ca 2,3 invånare per lägenhet. Efter miljonprogrammets slut 1975 fortsatte boendetätheten att minska långsamt till omkring 2,0 invånare per lägenhet 1990.
Efter den ekonomiska krisen 1990 vände utvecklingen. Utan bostadssubventioner klarade inte marknaden att ge oss samma bostadsstandard som tidigare.
Sedan 1990 har boendetätheten ökat från 2,02 invånare per lägenhet till 2,18 invånare per lägenhet 2012. Först då lyckades bostadsbyggandet åter nå tillräckliga nivåer för att boendetätheten inte längre skulle öka, utan har legat på samma nivå sedan dess.
Det är inte bara antalet färdiga lägenheter som kommer ut på marknaden som påverkar bostadspriserna. En stor del av de nya bostäderna på marknaden är sålda långt innan de färdigställts. Därför behöver man också titta på hur många lägenheter som påbörjas. Nedanstående diagram redovisar både de påbörjade och de färdigställda lägenheterna.
Diagrammet visar att antalet påbörjade lägenheter under 2016 och 2017 var nästan 20 000 lägenheter, lika många som under miljonprogrammet. Under 2018 minskade antalet påbörjade lägenheter till ca 14 000. Kanske var den höga nivån på det påbörjade bostadsbyggandet tillräcklig för att sänka priserna med 10 %. Priserna tycks under 2018 ha stabiliserat sig på den något lägre nivån. Antalet påbörjade lägenheter har minskat från den rekordhöga nivån under 2016-2017. En anpassning av utbudet mot den konstaterade efterfrågan helt enkelt.
Det anmärkningsvärda är inte att priserna sjunkit utan att det tog flera år innan det skedde. Trots att bostadsutbudet låg i nivå med befolkningsutvecklingen redan från 2012 fortsatte bostadspriserna att öka i fem år fram till 2017. Om man vill kan man kanske oroa sig för att priserna också ska sjunka i fem år innan de stabiliserar sig. Men grundförutsättningen är ändå att vi dels har en stor och växande befolkning, dels växande inkomster. Ingenting tyder på att befolkningstillväxten, som legat på 30-40 000 lägenheter per år under många år, kommer att minska dramatiskt. Om bostadsbyggandet fortsätter att anpassa sig till efterfrågan talar det mesta för att vi inte kommer att få några dramatiska förändringar av bostadspriserna.
Inga kommentarer:
Skicka en kommentar