I ett par inlägg har jag diskuterat bostadsbristen i relation till barnafödande och invandring i ett nationellt perspektiv. En tredje lika betydelsefull faktor gäller fördelningen inom landet. Enligt Boverkets bostadsmarknadsenkät råder det nu bostadsbrist i 240 av landets 290 kommuner. Det är 57 kommuner fler än enligt 2015 års bostadsmarknadsenkät. Så här ser kartan ut.
Kommuner med bostadsbrist, balans resp överskott i Sverige enligt Boverket 2016.
Av kartan att döma har vi bostadsbrist i nästan hela Sverige, vilket är minst sagt anmärkningsvärt. Tittar man på relationen mellan invånarantal och antal bostäder har vi nämligen idag fler bostäder per invånare i 70 av Sveriges 73 LA-regioner (lokala arbetsmarknadsregioner) än vi hade 1990. Bara i tre regioner är det färre, nämligen i Stockholms, Göteborgs och Malmös arbetsmarknadsregioner.
År 2015, då endast 183 av Sveriges 290 kommuner ansåg att det rådde bostadsbrist, såg kartan ut så här.
Kommuner med bostadsbrist, balans resp överskott i Sverige enligt Boverket 2015.
En av de kommuner som anger bostadsbrist i Boverkets enkät 2016 men som hade överskott året innan är Härjedalen. Men sedan 1990 har antalet bostäder per invånare i Härjedalen ökat med 16,8 procent, alltså med mer än 1 procent per år. Tillgången på bostäder är bland de bästa i landet, sett i förhållande till folkmängden. Det beror inte på att antalet bostäder har ökat utan på att befolkningen har minskat med ungefär 1 procent per år eller totalt nästan en femtedel. Men tydligen leder inte minskande befolkningstal till att några lägenheter blir lediga. Enligt kommunen är det underskott på bostäder i centralorten Sveg, medan det är balans i andra delar av kommunen.
En annan kommun som redovisar underskott är Vilhelmina. Där har befolkningen minskat något mer än i Härjedalen, med 20 procent sedan 1990, men ändå råder bostadsbrist i kommunen. Här är det underskott inte bara i centralorten utan även i övriga delar av kommunen. Ändå är bostadstillgången per invånare 15 procent bättre än den var 1990. En kommun som anger bostadsbrist både i centralorten och övriga delar är Storuman, där situationen liknar den i Vilhelmina, bara det att befolkningen har minskat med drygt 23 procent, alltså nästan en fjärdedel. Men vart har bostäderna som de lämnat tagit vägen?
Kanske är det bara så att kommunerna befarar bostadsbrist på grund av den stora flyktingvågen förra året. Men som jag redovisade i mitt förra inlägg är det långt ifrån säkert att den kommer att resultera i faktisk invandring.
Ungefär 135 av Sveriges 290 kommuner ökar i befolkning medan 150 kommuner minskar. Ändå anger 240 kommuner att de har bostadsbrist. I hela landet revs drygt 17 000 lägenheter på grund av uthyrningssvårigheter mellan 2000 och 2012. 67 av dem låg i Vilhelmina. Om inte så hade skett hade
I 27 av Sveriges arbetsmarknadsregioner växer befolkningen, medan den minskar i de övriga 46 regionerna. Det borde inte vara så svårt att klara av bostadsbyggandet om befolkningen minskar, eller hur.
Ett sätt att ordna bostad är att låta bygga en egen villa. Och det finns färdiga men obebyggda villatomter i hela landet, ungefär 115 000 totalt i hela landet. Även i de kommuner med bostadsbrist jag nämnde ovan finns det obebyggda villatomter. I Härjedalen finns det 2 073 obebyggda villatomter, så det är egentligen bara att köpa en tomt och bygga. I Vilhelmina finns det 905 och i Storuman 916. Så även där är det bara att börja bygga eller hur?
Det finns förstås ett krux. Om jag bygger en ny villa i Vilhelmina eller Storuman kommer värdet att rasa med 75 %, omedelbart efter inflyttningen. Så ingen kostnadsmedveten person bygger en ny villa där, eftersom de befintliga är så billiga att köp. Eller vad sägs om en villa från 1991 om 6 rum och 121 kvm i Vilhelmina för 625 000 kr, ca 5 000 kr per kvm? Eller en villa från 1977 i Storuman med fyra rum och boarea på 98 kvm för 375 000 kr, knappt 4 000 kr per kvadratmeter. Eller villa med 6 rum och kök om 97 kvm från 1972 i Sveg i Härjedalen för 495 000 kr eller 5 000 kr per kvm. Det är några exempel på vad som sålts den senaste tiden.
Om man inte vill att det mesta av marknadsvärdet på villan ska försvinna i samma ögonblick som den färdigställts bör man se var marknadspriserna balanserar byggkostnaderna för en villa. Denna kvot kallas Tobins q och beräknas regelbundet av Institutet för bostadsforskning. James Tobin fick nobelpriset i ekonomi 1981. Genomsnittligt Tobins q för hela Sverige är 1,05, dvs det lönar sig i genomsnitt att bygga i vårt land, men kvoten ligger under 1,0 i 70 procent av alla kommuner. Där är det billigare att köpa en befintlig villa i stället för att bygga nytt. När det är så blir det svårt att tala om brist, i varje fall på villor. För närvarande lönar det sig alltså att bygga villor i 30 % av landets kommuner. För fem år sedan var siffran bara 12 %, vilket är en indikator på den ökande bostadsbristen.
I Vilhelmina kan man köpa tre befintliga villor till priset av en enda nybyggd. I Storuman får man två befintliga villor och i Härjedalen får man bara en och en halv befintlig villa för samma pris. I dessa kommuner kan man säga att den marknadsmässiga efterfrågan på nya villor är ytterst obetydlig.
Men detta handlar ju ändå om perifera glesbygdsområden. Men även i många medelstora städer som Gävle, Falun, Borlänge Karlstad och Borås ligger Tobins q också under 1,0, dvs småhusbyggande är i princip olönsamt. I alla kommuner i Stockholms län är kvoten minst 1,0. De 45 kommuner i landet där Tobins q ligger högst ligger alla i de tre storstadsområdena. På plats nummer 46 kommer Linköping. Det är tydligt att om man utgår från Tobins q är bostadsbristen starkt koncentrerad till de tre storstadsregionerna samt ett fåtal medelstora städer som Norrköping, Linköping, Örebro, Västerås, Jönköping, Halmstad, Umeå och kanske Östersund. Kartbilden blir en helt annan än den som Boverkets enkät visar.
På liknande sätt som för småhus har Boverket räknat ut hur marknadsprisen för bostadsrätter varierar geografiskt. Så här såg Tobins q ut för bostadsrätter i Stockholmsregionens centralare delar år 2014.
Tobins q för bostadsrätter i Stockholmsregionen 2014.
I de blå områdena ligger Tobins q under 1,0, vilket innebär att det är olönsamt att bygga bostadsrätter där. Det gäller delar av Bålsta, Södertälje, Jordbro och Norra Botkyrka, men studerar man samma karta bara fem år tidigare blir betydande delar av Stockholmsregionens ytterdelar blå på kartan. Till helt nyligen har det alltså inte ens där varit lönsamt att bygga bostadsrätter, trots den omtalade bostadsbristen, på grund av att efterfrågan varit alltför låg.
Av kartan att döma har vi bostadsbrist i nästan hela Sverige, vilket är minst sagt anmärkningsvärt. Tittar man på relationen mellan invånarantal och antal bostäder har vi nämligen idag fler bostäder per invånare i 70 av Sveriges 73 LA-regioner (lokala arbetsmarknadsregioner) än vi hade 1990. Bara i tre regioner är det färre, nämligen i Stockholms, Göteborgs och Malmös arbetsmarknadsregioner.
År 2015, då endast 183 av Sveriges 290 kommuner ansåg att det rådde bostadsbrist, såg kartan ut så här.
Kommuner med bostadsbrist, balans resp överskott i Sverige enligt Boverket 2015.
En av de kommuner som anger bostadsbrist i Boverkets enkät 2016 men som hade överskott året innan är Härjedalen. Men sedan 1990 har antalet bostäder per invånare i Härjedalen ökat med 16,8 procent, alltså med mer än 1 procent per år. Tillgången på bostäder är bland de bästa i landet, sett i förhållande till folkmängden. Det beror inte på att antalet bostäder har ökat utan på att befolkningen har minskat med ungefär 1 procent per år eller totalt nästan en femtedel. Men tydligen leder inte minskande befolkningstal till att några lägenheter blir lediga. Enligt kommunen är det underskott på bostäder i centralorten Sveg, medan det är balans i andra delar av kommunen.
En annan kommun som redovisar underskott är Vilhelmina. Där har befolkningen minskat något mer än i Härjedalen, med 20 procent sedan 1990, men ändå råder bostadsbrist i kommunen. Här är det underskott inte bara i centralorten utan även i övriga delar av kommunen. Ändå är bostadstillgången per invånare 15 procent bättre än den var 1990. En kommun som anger bostadsbrist både i centralorten och övriga delar är Storuman, där situationen liknar den i Vilhelmina, bara det att befolkningen har minskat med drygt 23 procent, alltså nästan en fjärdedel. Men vart har bostäderna som de lämnat tagit vägen?
Kanske är det bara så att kommunerna befarar bostadsbrist på grund av den stora flyktingvågen förra året. Men som jag redovisade i mitt förra inlägg är det långt ifrån säkert att den kommer att resultera i faktisk invandring.
Ungefär 135 av Sveriges 290 kommuner ökar i befolkning medan 150 kommuner minskar. Ändå anger 240 kommuner att de har bostadsbrist. I hela landet revs drygt 17 000 lägenheter på grund av uthyrningssvårigheter mellan 2000 och 2012. 67 av dem låg i Vilhelmina. Om inte så hade skett hade
I 27 av Sveriges arbetsmarknadsregioner växer befolkningen, medan den minskar i de övriga 46 regionerna. Det borde inte vara så svårt att klara av bostadsbyggandet om befolkningen minskar, eller hur.
Ett sätt att ordna bostad är att låta bygga en egen villa. Och det finns färdiga men obebyggda villatomter i hela landet, ungefär 115 000 totalt i hela landet. Även i de kommuner med bostadsbrist jag nämnde ovan finns det obebyggda villatomter. I Härjedalen finns det 2 073 obebyggda villatomter, så det är egentligen bara att köpa en tomt och bygga. I Vilhelmina finns det 905 och i Storuman 916. Så även där är det bara att börja bygga eller hur?
Det finns förstås ett krux. Om jag bygger en ny villa i Vilhelmina eller Storuman kommer värdet att rasa med 75 %, omedelbart efter inflyttningen. Så ingen kostnadsmedveten person bygger en ny villa där, eftersom de befintliga är så billiga att köp. Eller vad sägs om en villa från 1991 om 6 rum och 121 kvm i Vilhelmina för 625 000 kr, ca 5 000 kr per kvm? Eller en villa från 1977 i Storuman med fyra rum och boarea på 98 kvm för 375 000 kr, knappt 4 000 kr per kvadratmeter. Eller villa med 6 rum och kök om 97 kvm från 1972 i Sveg i Härjedalen för 495 000 kr eller 5 000 kr per kvm. Det är några exempel på vad som sålts den senaste tiden.
Om man inte vill att det mesta av marknadsvärdet på villan ska försvinna i samma ögonblick som den färdigställts bör man se var marknadspriserna balanserar byggkostnaderna för en villa. Denna kvot kallas Tobins q och beräknas regelbundet av Institutet för bostadsforskning. James Tobin fick nobelpriset i ekonomi 1981. Genomsnittligt Tobins q för hela Sverige är 1,05, dvs det lönar sig i genomsnitt att bygga i vårt land, men kvoten ligger under 1,0 i 70 procent av alla kommuner. Där är det billigare att köpa en befintlig villa i stället för att bygga nytt. När det är så blir det svårt att tala om brist, i varje fall på villor. För närvarande lönar det sig alltså att bygga villor i 30 % av landets kommuner. För fem år sedan var siffran bara 12 %, vilket är en indikator på den ökande bostadsbristen.
I Vilhelmina kan man köpa tre befintliga villor till priset av en enda nybyggd. I Storuman får man två befintliga villor och i Härjedalen får man bara en och en halv befintlig villa för samma pris. I dessa kommuner kan man säga att den marknadsmässiga efterfrågan på nya villor är ytterst obetydlig.
Men detta handlar ju ändå om perifera glesbygdsområden. Men även i många medelstora städer som Gävle, Falun, Borlänge Karlstad och Borås ligger Tobins q också under 1,0, dvs småhusbyggande är i princip olönsamt. I alla kommuner i Stockholms län är kvoten minst 1,0. De 45 kommuner i landet där Tobins q ligger högst ligger alla i de tre storstadsområdena. På plats nummer 46 kommer Linköping. Det är tydligt att om man utgår från Tobins q är bostadsbristen starkt koncentrerad till de tre storstadsregionerna samt ett fåtal medelstora städer som Norrköping, Linköping, Örebro, Västerås, Jönköping, Halmstad, Umeå och kanske Östersund. Kartbilden blir en helt annan än den som Boverkets enkät visar.
På liknande sätt som för småhus har Boverket räknat ut hur marknadsprisen för bostadsrätter varierar geografiskt. Så här såg Tobins q ut för bostadsrätter i Stockholmsregionens centralare delar år 2014.
I de blå områdena ligger Tobins q under 1,0, vilket innebär att det är olönsamt att bygga bostadsrätter där. Det gäller delar av Bålsta, Södertälje, Jordbro och Norra Botkyrka, men studerar man samma karta bara fem år tidigare blir betydande delar av Stockholmsregionens ytterdelar blå på kartan. Till helt nyligen har det alltså inte ens där varit lönsamt att bygga bostadsrätter, trots den omtalade bostadsbristen, på grund av att efterfrågan varit alltför låg.
Utmärkt att du uppmärksammar Tobins kvot.
SvaraRaderaEn lärdom från 1990 talet då stöd spreds till byggen med kvoter under 1.
Sen kan man undra om det är hållbart med bostadsbrist i kommuner som även har arbetsbrist?
Tobins kvot är onekligen mycket användbar och ger insikter likt de ovan. Dock så är ju anledningen att det är så låga att byggkostnaderna i Sverige utvecklats helt orimligt. Medan bilar och TV-apparater blir billigare, blir hus bara dyrare och dyrare. Det är mycket svårt att förstå annat än genom bristande konkurrens, och kommuner som ställer orimliga krav med liten påverkan på boendets kvalitet.
SvaraRaderahttps://ekonomistas.se/2016/11/29/tva-atgarder-for-okad-konkurrens-pa-byggmarknaden/