Grus i bostadsmarknaden

Idag har man annonserat att man vill införa amorteringskrav för nya bostadslån. DN skriver att det är de unga som drabbas hårdast och det är sant, men alla drabbas. En orsak sägs vara att vi har eller håller på att få en bostadsbubbla. Priserna kommer att sjunka med kanske 20 % när bubblan spricker, säger förståsigpåare. Andra menar att vi inte har någon bubbla. Jag hör till dem. De höga bostadspriserna i Stockholm och andra storstäder är framförallt beroende på ett alltför lågt bostadsbyggande under mer än 20 år. Det fattas idag ungefär 80 000 lägenheter för att nå samma utrymmesstandard som vi hade 1990. Trots att vi idag tjänar mer pengar än vi gjorde då. Det är klart att priserna stiger då. Det kommer inte att byggas fler lägenheter för att vi inför amorteringskrav, snarare färre.
Jag går in på måfå och hittar en lägenhet på Högbergsgatan på Södermalm, ganska nära där jag bor, en trea på 69 kvm. Priset är 4,975 miljoner, dvs 72 000 kr per kvadratmeter. Månadskostnad för bolån och bostadskostnad blir 12 343 kr per månad. Detta motsvarar 2 147 kr per kvm och år.

På Maria Prästgårdsgata kan man köpa en lgh på 36 kvm för 2,65 miljoner, 73 600 kr per kvm. Bostadskostnaden blir 2 467 kr per kvm och år.

Kv Tygeln på Södermalm, Stockholmshem
Något kvarter bort kan man i stället hyra en nybyggd hyreslägenhet från Stockholmshem. En lägenhet på 110 kvm  kostar per månad 22 776 kr. Det motsvarar 2 485 kronor per kvm och år. Vill man hellre ha en liten lägenhet på 37 kvm klarar man sig på bara 9 532 kr per månad. Det motsvarar hela 3 091 kr per kvm och år.
En nybyggd hyreslägenhet kostar alltså lika mycket eller mer än en äldre bostadsrätt i samma område.  Det verkar inte vara svårt att hyra ut lägenheterna. Hur definierar man då bostadsbubbla? Kanske har vi en bostadsbubbla också på hyresmarknaden?
För ett år sedan konstaterade jag här på bloggen att huspriserna hade stigit med ca 60 procent sedan 1990, medan inkomsterna bara hade stigit med 40 procent i fasta priser. Det innebär att huspriserna relativt sett har stigit 15 procent mer än inkomsterna, vilket knappast är dramatiskt mycket när det råder påtaglig bostadsbrist. Vid krisen 1990 sjönk huspriserna med ca 30 procent på fem år, tillbaks till samma nivå som tio år tidigare. Detta var resultatet av en kraftig ökning av bostadskostnaderna genom omläggningen av hela bostadsfinansieringssystemet med statliga subventioner. Även om bostadsbyggandet skulle öka kraftigt tar det många år att få sådana effekter som påverkar prisbilden. Det finns därför inte särskilt mycket som talar för en bostadsbubbla.
Att införa amorteringskrav kommer naturligtvis att komplicera bostadsmarknaden ytterligare. Dels kan efterfrågan minska och därigenom minska bostadsbyggandet när vi egentligen skulle behöva ökat byggande. Dels försvårar det flyttningar. Om man har ett amorteringsfritt bostadslån vill man ogärna flytta om det medför att man måste ta nya lån med amorteringskrav. Det innebär att man får en ny inlåsningseffekt i boendet. En annan inlåsningseffekt infördes av alliansregeringen när man ersatte fastighetsskatten med en (i storstäderna) mycket lägre avgift. Inlåsningseffekten innebär att många hushåll bor kvar i för stora bostäder eftersom en flytt inte skulle vara ekonomiskt fördelaktig. Därigenom försvårar man ett effektivt utnyttjande av bostadsstocken och förvärrar bostadsbristen.