Ägarlägenheter - kejsarens nya kläder?

Fastighetsbranschens konferens på Clarion hotell fortsatte idag. Jag deltog i det seminarium som handlade om ”en bostadsmarknad i förändring”. Boverket kunde konstatera att det byggs ungefär 20 000 lägenheter per år i hela Sverige, men det behöver byggas dubbelt så mycket. Men ingen räknar med att något substantiellt kommer att göras för att öka bostadsbyggandet. Samtidigt ska rekordmånga ungdomar ut på bostadsmarknaden, lika många som när 40-talisterna skulle ut på bostadsmarknaden omkring 1968. Då inträffade vänsterrevolten, studenterna ockuperade kårhuset, demonstrerade mot Vietnamkriget och räddade almarna i Kungsträdgården. Nu ökar ungdomsarbetslösheten till rekordnivåer och det finns inga bostäder att få. Nu bränner ungdomarna bilar, än så länge i Rosengård och Alby, men snart också i de stadsdelar som vi andra bor i. Kanske frågan om bostadsbristen för ungdomar blir aktuell snarare än vi tror.
En fråga som diskuterades på seminariet var vilket genomslag som den nya upplåtelseformen ägarlägenheter kommer att få. Inget genomslag alls att döma av reaktionerna bland fastighetsmarknadens aktörer. Nyttan med ägarlägenheter är i stort sett att man kan hyra ut sin lägenhet i andra hand utan att fråga om lov. Men så länge hyran är reglerad och inkomsten beskattad som idag kommer detta inte att locka många. Dessutom går det att skriva in samma rättigheter i en bostadsrättsförenings stadgar, liksom att skriva alla lån individuellt. Skillnaden mot ägarlägenheter blir då minimal och snarare en nackdel för ägarlägenheter. Vid försäljning måste man betala lagfartsavgift på 1, 5 % och fastighetsskatten (avgiften) är högre. Förvaltningen av den gemensamma delen, i form av en samfällighetsförening, har inga fördelar framför en bostadsrättsförening, men en del nackdelar genom sin stelbenthet, som gör den mera komplicerad. Varför har då denna nya förvaltningsform införts? Några misstänker nog att det är ett första litet steg mot en mer oreglerad hyresmarknad. Nästa steg kan vara att släppa andrahandshyrorna fria, åtminstone för denna form, och kanske sänka skatten på hyresinkomsten. Då kan intresset öka att använda ägarlägenheter som en kapitalplacering. På sikt kommer mera marknadsanpassade hyror ändå införas genom den s k Stockholmsmodell som hyresgästföreningen, fastighetsägarna och allmännyttan nyligen har kommit överens om. Frågan är bara hur snabbt. Om ägarlägenheter blir en möjlighet även i det befintliga beståndet kanske det kan bli ett alternativ i de fall där det är svårt att få två tredjedelsmajoritet bland hyresgästerna för en ombildning till bostadsrätt. Det är många gånger fallet i miljonprogrammets hus. Då skulle man kunna övergå till ägarlägenheter bara för de lägenheter där intresse finns, medan övriga förblir hyresgäster.