De senaste dagarna har bostadsfrågan direkt och indirekt berörts i medierna på olika sätt. I dagens DN tror Magnus Bengtsson på Migrationsverket att antalet asylsökande 2015 snarare kommer att bli 170 000-175 000 än 160 000, som Migrationsverket tidigare har trott. Vi vet att en betydande del av de asylsökande kommer att stanna i landet, vilket ökar behovet av vanliga bostäder på sikt, inte bara av asylboende.
Under Bosnienkriget på 1990-talet kom drygt 100 000 flyktingar till Sverige. Bosnienkriget varade mellan 1992-1995 och flyktingarna kom under flera år. Idag finns omkring 57 000 personer i Sverige som är födda i Bosnien-Hercegovina. En del har alltså återvänt, andra har avlidit, men flertalet har stannat.
På liknande sätt kommer inte alla flyktingar som nu har kommit till Sverige att stanna här. Om kriget i Syrien avslutas kan man räkna med att en hel del kommer att återvända, men det är ändå sannolikt att flertalet stannar i Sverige även på längre sikt. Så här ser statistiken ut för in- och utvandring sedan 1980.
Migration till och från Sverige 1980-2014.
Invandringen i samband med Bosnienkriget syns som en lite topp på kurvan 1993-1994, men efter 2006 har invandringen ändå varit större med ca 50 000-80 000 netto varje år. För att klara enbart invandrarnas bostadsbehov behöver man bygga 25 000-35 000 lägenheter per år.
Men det föds också fler människor i Sverige än vad som dör varje år. Sedan 2007 har befolkningsökningen ökat från 70 000 per år till ca 100 000 per år. Se nedanstående diagram.
Befolkningsförändringar i Sverige 2007-2014.
Födelseöverskottet har ökat och är drygt 20 000 per år. För att klara hela tillväxten behöver man bygga 35 000-45 000 lägenheter per år.
Stockholmsregionen står för en betydande del av tillväxten. Här tillkommer också ett visst inrikes inflyttningsöverskott, som framgår av nedanstående diagram.
Befolkningsförändringar i Stockholms län 2007-2014.
Befolkningsökningen har legat kring 35 000 personer årligen sedan tio år tillbaka. Av detta är ca 15 000 födelseöverskott, lika mycket invandringsöverskott och återstoden, omkring 5 000 per år är inflyttning från övriga landet. För att klara bostadsförsörjningen för dessa 35 000 personer behöver man bygga drygt 15 000 lägenheter per år.
Hur ser prognosen ut för de närmaste åren?
Migration, Sverige 2011-2014 samt prognos 2015-2019.
Diagrammet visar migrationsverkets prognos från oktober för antalet asylsökande, som de alltså själva tror är en underskattning, samt SCB:s befolkningsprognos för de närmaste åren. Jag tror alla förstår att det är mycket osäker om antalet asylsökande kommer att minska så brant de närmaste åren, i alla fall om Syrienkriget fortsätter. Mer sannolikt är nog en fortsatt ganska stor flyktingström och invandring, oavsett vilka åtgärder som vidtas för att bromsa utvecklingen.
Hur ser då bostadsbyggandet ut?
Färdigställa lägenheter i Sverige och i Stockholms län 2007-2014.
För att klara hela tillväxten behöver man alltså bygga 35 000-45 000 lägenheter per år. Det är ju inte så mycket. Under miljonprogrammet byggdes 100 000 lägenheter per år under tio års tid. Men man har inte kommit upp i 35 000 ett enda år under de senaste åren, ännu mindre 45 000. Genomsnittet under de sista åtta åren ligger runt 25 000 lägenheter per år, dvs varje år har underskottet ökat med 10 000-20 000 lägenheter. Det är den nu avgångna alliansregeringens ansvar att bostadsbristen har ökat så. Under 2015 är det den rödgröna regeringens ansvar. Hur ser det då ut under den sista tiden? Här finns kvartalsstatistik att tillgå.
Påbörjade och färdigställda lägenheter i Sverige kvartalsvis 2010-2015.
Det finns en svag trend till ökning av bostadsbyggandet, både påbörjade och färdigställa lägenheter. Under perioden 2010-2015 har antalet påbörjade och färdigställda lägenheter ökat från ca 6 000 per kvartal (24 000 per år) till ca 8 000 per kvartal (ca 32 000 år). Men problemet är att befolkningsökningen tilltar snabbare är att bostadsbyggandet ökar. Bostadsbristen blir allt värre.
Detta gäller riket. Hur ser det då ut i Stockholms län?
Påbörjade och färdigställda lägenheter i Stockholms län kvartalsvis 2010-2015.
Diagrammet visar att påbörjade och färdigställda lägenheter per kvartal har ökat från ca 2 000 kring 2010 (ca 8 000 per år) till omkring 3 000 kring 2015 (ca 12 000 per år). Men eftersom befolkningen ökar med ca 35 000 per år skulle vi behöva bygga mer än 15 000 per år ökat underskottet också här. Detta är huvudförklaringen till de skenande bostadspriserna.
Om inte bostadsbyggandet ökar dramatiskt kan vi vänta oss ett allt större underskott de närmaste åren, beroende på den stora flyktinginvandringen.
Några som uppmärksammat den alltmer krisartade bostadssituationen är Klas Eklund, seniorekonom SEB, Hans Lind, professor KTH, och Lennart Weiss, kommersiell direktör Veidekke, som skrev ett debattinlägg om detta i DN på Luciadagen, med rubriken ”Lamslagna politiker låter bostadskrisen bli allt svårare”. De begärde en kommission för att ta fram ett krispaket med långtgående åtgärder. De menar att man både måste bygga mer och öka rörligheten på bostadsmarknaden. Planförfarandet måste förenklas och kommunernas användning av planmonopolet inskränkas. Hyresregleringen måste reformeras och skattesystemet göra det billigare att flytta. De underkänner regeringens satsning på små hyresrätter.
På många sätt har de naturligtvis rätt. Vi har en bostadskris och regeringen gör nästan ingenting för att komma tillrätta med den. Den förra regeringen gjorde ännu mindre, och en del rent kontraproduktiva åtgärder. Avskaffandet av fastighetsskatten var till exempel en katastrof, som tillsammans med reavinstskatten, gör att det blir en dålig affär att flytta till mindre för många villaägare som bor alltför rymligt. En reform här skulle inte drabba någon fattig och vara den mest effektiva åtgärden för att få fart på flyttkedjorna.
Att reformera (eller avskaffa) hyresregleringen skulle också bidra till att öka rörligheten, men däremot drabba många mindre bemedlade. En vink om vad som skulle kunna ske kan man läsa om i DN den 15 december, där Boverkets analys av andrahandsuthyrningen refereras. Andrahandshyresgästerna är de verkliga förlorarna på bostadsmarknaden. Det är dubbelt så dyrt att hyra i andra hand, ett system där ockerhyror accepteras, som alliansregeringen infört 2013 och som de rödgröna behållit.
Så mycket kostar bostaden idag enligt DN 15 december.
Det är billigare att köpa bostadsrätt än att hyra i andra hand, så varför väljer man då det senare? Jo, för andrahandshyresgästerna har inte det alternativet, inte den likviditet som krävs för att ta stora bostadslån. Därför plundras desperata bostadssökande. Det är de fattigaste som får betala allra mest för bostaden, men bostadsbidragen har inte ökats. Men reformen har inte sänkt några andra bostadskostnader och inte heller bidragit till ökat bostadsbyggande. Och de nya flyktingarna kommer inte att kunna betala mer när de ska in på bostadsmarknaden.
Om vi har en bostadskris nu, så lurar en ännu värre runt hörnet när den ökande invandringen spär på behoven. Därför tror jag att staten måste ta ett direktare ansvar för att öka bostadsbyggandet. Men knappast genom att ålägga kommunerna att planlägga marken, utan genom att själv bygga. Det skulle sätta press på byggarna. Förslag till (del-)finansiering: Återinförd fastighetsskatt, avskaffad avdragsrätt för bostadsräntor, avskaffat rot- och rutavdrag.
Under Bosnienkriget på 1990-talet kom drygt 100 000 flyktingar till Sverige. Bosnienkriget varade mellan 1992-1995 och flyktingarna kom under flera år. Idag finns omkring 57 000 personer i Sverige som är födda i Bosnien-Hercegovina. En del har alltså återvänt, andra har avlidit, men flertalet har stannat.
På liknande sätt kommer inte alla flyktingar som nu har kommit till Sverige att stanna här. Om kriget i Syrien avslutas kan man räkna med att en hel del kommer att återvända, men det är ändå sannolikt att flertalet stannar i Sverige även på längre sikt. Så här ser statistiken ut för in- och utvandring sedan 1980.
Invandringen i samband med Bosnienkriget syns som en lite topp på kurvan 1993-1994, men efter 2006 har invandringen ändå varit större med ca 50 000-80 000 netto varje år. För att klara enbart invandrarnas bostadsbehov behöver man bygga 25 000-35 000 lägenheter per år.
Men det föds också fler människor i Sverige än vad som dör varje år. Sedan 2007 har befolkningsökningen ökat från 70 000 per år till ca 100 000 per år. Se nedanstående diagram.
Födelseöverskottet har ökat och är drygt 20 000 per år. För att klara hela tillväxten behöver man bygga 35 000-45 000 lägenheter per år.
Stockholmsregionen står för en betydande del av tillväxten. Här tillkommer också ett visst inrikes inflyttningsöverskott, som framgår av nedanstående diagram.
Befolkningsökningen har legat kring 35 000 personer årligen sedan tio år tillbaka. Av detta är ca 15 000 födelseöverskott, lika mycket invandringsöverskott och återstoden, omkring 5 000 per år är inflyttning från övriga landet. För att klara bostadsförsörjningen för dessa 35 000 personer behöver man bygga drygt 15 000 lägenheter per år.
Hur ser prognosen ut för de närmaste åren?
Diagrammet visar migrationsverkets prognos från oktober för antalet asylsökande, som de alltså själva tror är en underskattning, samt SCB:s befolkningsprognos för de närmaste åren. Jag tror alla förstår att det är mycket osäker om antalet asylsökande kommer att minska så brant de närmaste åren, i alla fall om Syrienkriget fortsätter. Mer sannolikt är nog en fortsatt ganska stor flyktingström och invandring, oavsett vilka åtgärder som vidtas för att bromsa utvecklingen.
Hur ser då bostadsbyggandet ut?
För att klara hela tillväxten behöver man alltså bygga 35 000-45 000 lägenheter per år. Det är ju inte så mycket. Under miljonprogrammet byggdes 100 000 lägenheter per år under tio års tid. Men man har inte kommit upp i 35 000 ett enda år under de senaste åren, ännu mindre 45 000. Genomsnittet under de sista åtta åren ligger runt 25 000 lägenheter per år, dvs varje år har underskottet ökat med 10 000-20 000 lägenheter. Det är den nu avgångna alliansregeringens ansvar att bostadsbristen har ökat så. Under 2015 är det den rödgröna regeringens ansvar. Hur ser det då ut under den sista tiden? Här finns kvartalsstatistik att tillgå.
Det finns en svag trend till ökning av bostadsbyggandet, både påbörjade och färdigställa lägenheter. Under perioden 2010-2015 har antalet påbörjade och färdigställda lägenheter ökat från ca 6 000 per kvartal (24 000 per år) till ca 8 000 per kvartal (ca 32 000 år). Men problemet är att befolkningsökningen tilltar snabbare är att bostadsbyggandet ökar. Bostadsbristen blir allt värre.
Detta gäller riket. Hur ser det då ut i Stockholms län?
Diagrammet visar att påbörjade och färdigställda lägenheter per kvartal har ökat från ca 2 000 kring 2010 (ca 8 000 per år) till omkring 3 000 kring 2015 (ca 12 000 per år). Men eftersom befolkningen ökar med ca 35 000 per år skulle vi behöva bygga mer än 15 000 per år ökat underskottet också här. Detta är huvudförklaringen till de skenande bostadspriserna.
Om inte bostadsbyggandet ökar dramatiskt kan vi vänta oss ett allt större underskott de närmaste åren, beroende på den stora flyktinginvandringen.
Några som uppmärksammat den alltmer krisartade bostadssituationen är Klas Eklund, seniorekonom SEB, Hans Lind, professor KTH, och Lennart Weiss, kommersiell direktör Veidekke, som skrev ett debattinlägg om detta i DN på Luciadagen, med rubriken ”Lamslagna politiker låter bostadskrisen bli allt svårare”. De begärde en kommission för att ta fram ett krispaket med långtgående åtgärder. De menar att man både måste bygga mer och öka rörligheten på bostadsmarknaden. Planförfarandet måste förenklas och kommunernas användning av planmonopolet inskränkas. Hyresregleringen måste reformeras och skattesystemet göra det billigare att flytta. De underkänner regeringens satsning på små hyresrätter.
På många sätt har de naturligtvis rätt. Vi har en bostadskris och regeringen gör nästan ingenting för att komma tillrätta med den. Den förra regeringen gjorde ännu mindre, och en del rent kontraproduktiva åtgärder. Avskaffandet av fastighetsskatten var till exempel en katastrof, som tillsammans med reavinstskatten, gör att det blir en dålig affär att flytta till mindre för många villaägare som bor alltför rymligt. En reform här skulle inte drabba någon fattig och vara den mest effektiva åtgärden för att få fart på flyttkedjorna.
Att reformera (eller avskaffa) hyresregleringen skulle också bidra till att öka rörligheten, men däremot drabba många mindre bemedlade. En vink om vad som skulle kunna ske kan man läsa om i DN den 15 december, där Boverkets analys av andrahandsuthyrningen refereras. Andrahandshyresgästerna är de verkliga förlorarna på bostadsmarknaden. Det är dubbelt så dyrt att hyra i andra hand, ett system där ockerhyror accepteras, som alliansregeringen infört 2013 och som de rödgröna behållit.
Det är billigare att köpa bostadsrätt än att hyra i andra hand, så varför väljer man då det senare? Jo, för andrahandshyresgästerna har inte det alternativet, inte den likviditet som krävs för att ta stora bostadslån. Därför plundras desperata bostadssökande. Det är de fattigaste som får betala allra mest för bostaden, men bostadsbidragen har inte ökats. Men reformen har inte sänkt några andra bostadskostnader och inte heller bidragit till ökat bostadsbyggande. Och de nya flyktingarna kommer inte att kunna betala mer när de ska in på bostadsmarknaden.
Om vi har en bostadskris nu, så lurar en ännu värre runt hörnet när den ökande invandringen spär på behoven. Därför tror jag att staten måste ta ett direktare ansvar för att öka bostadsbyggandet. Men knappast genom att ålägga kommunerna att planlägga marken, utan genom att själv bygga. Det skulle sätta press på byggarna. Förslag till (del-)finansiering: Återinförd fastighetsskatt, avskaffad avdragsrätt för bostadsräntor, avskaffat rot- och rutavdrag.
Billigare köpa BR än hyra i andrahand-ok
SvaraRaderaMen varför inte köpa då?
Kan det finnas de som har råd men avstår på grund av talet om bostadsbubbla med en risk/möjlighet till 30% lägre priser?
Så andrahandshyresgästen som idag betalar dyrt kan få se hur hans värd blir morgondagens förlorare vilket gör den du kallar fattige andrahandsgästen till en relativt rik man.
För att köpa BR krävs en kontantinsats på 15 % av värdet. Har man inte detta så kanske man kan låna till delar av kontantinsatsen med annan säkerhet, kortare återbetalningstid och högre ränta. Unga har sällan detta och kanske inte heller föräldrar som kan bidra. Invandrare kanske inte heller kan klara detta. Så tvingas man till dyra andrahandshyror.
Radera