Hyresbostadsutredningen beskriver Stockholms bostadsmarknad på ett tendensiöst sätt. ”Hyresmarknaden fungerar inte”, säger utredaren Bergendahl. ”Det bristande utbudet på hyresmarknaden bidrar till efterfrågetryck och priseskalering på i första hand bostadsrätter.” År 2010 byggdes 1 529 hyreslägenheter i Stockholmsregionen och under hela perioden 2001-2010 byggdes 19 212 hyresrätter. Det var 35 procent av alla lägenheter i flerbostadshus. Det byggdes för lite hyresrätter, javisst, men det stora problemet var att det byggdes alldeles för få lägenheter totalt sett, bara drygt 5 000 lägenheter per år. Under de senaste åren har befolkningen ökat med nära 40 000 invånare per år. Det är det bristande utbudet av nybyggda lägenheter som har drivit upp priserna på bostadsrätter, inte bristen på hyresrätter.
Per Anders Bergendahl överlämnar utredningen till bostadsminister Stefan Attefall
Utredningen fortsätter: ”En konsekvens av det bristande utbudet har blivit långa köer och troligen en betydande svarthandel med hyreskontrakt. Rörlig arbetskraft, studerande och andra bostadssökande har haft och har svårt – eller omöjligt – att finna ett hyresboende. Svårigheter som snarare tenderar att öka än minska med tiden. En följd av detta är att rörligheten på arbetsmarknaden och den ekonomiska tillväxten hämmas.”
Utredningen talar om ett bristande utbud och långa köer, och en betydande svarthandel. Kanske är svarthandeln betydande, kanske inte. Talet om betydande svarthandel är spekulationer. Inga som helst belägg för svarthandelns omfattning redovisas. Ändå används detta som ett motiv för en omfattande omläggning av reglerna för hyresbostadsmarknaden.
Däremot finns det naturligtvis ett omfattande utbud av hyresrätter. De är inte lätt tillgängliga men de finns. År 2010 fanns det drygt 350 000 hyresrätter i Stockholms län, vilket motsvarar 37 procent av lägenhetsbeståndet. År 1990 utgjorde de 60 procent, så minskningen har varit betydande, men de är fortfarande ungefär lika många som bostadsrätterna.
I dessa hyreslägenheter bor mer än 700 000 invånare. Den genomsnittliga boendetiden för personer som bor i hyresrätt är mindre än fyra år. Det sker mer än 100 000 flyttningar per år som berör hyresrätter. I bostadsrätt är boendetiderna genomsnittligt något längre och i småhus mycket längre. Det innebär att hyresrätten står för en dominerande del av rörligheten på bostadsmarknaden, trots att utredningen påstår att hyresmarknaden inte fungerar. Hyresmarknaden fungerar annorlunda än bostadsrättsmarknaden, genom att den bygger på kötider och byten i stället för kapital och handel, men för en betydande del av Stockholmsregionens befolkning är det hyresmarknadens villkor som gäller. För dem som flyttar till regionen är det naturligtvis lättare att komma in på bostadsrättsmarknaden än hyresmarknaden, men detta är ju en mycket begränsad del av dem som byter bostad varje år. Med marknadsprissättning skulle det naturligtvis vara lättare att hyra en bostad för nyinflyttade, men också till högre pris.
Men uppenbarligen flyttar det in mer människor än på länge eftersom befolkningen växer så snabbt. Under 1980-talet flyttade det in omkring 40 000 personer årligen till Stockholmsregionen. Antalet inflyttade har därefter ökat till omkring 70 000 år 2011. Uppenbarligen innebär inte Stockholmsregionens bostadsmarknad något hinder för inflyttningen till regionen.
Utredningen påstår vidare att hyresmarknadens brister leder till att den ekonomiska tillväxten hämmas. Men inte heller detta påstående byggs under med fakta. I somras besökte jag ett seminarium i Almedalen med rubriken ”Vad är fel med Stockholms bostadsmarknad?” På seminariet inledde professor Hans Lind, KTH, med att avfärda myten att Stockholms dåligt fungerande bostadsmarknad skulle vara ett hinder för den ekonomiska utvecklingen för regionen och för Sverige. Detta går enligt Lind inte att vetenskapligt belägga. Redan för tio år sedan beskrevs det låga bostadsbyggandet i regionen som en hämsko för regionens tillväxt. Men de senaste tio åren har det gått jättebra för regionens ekonomiska tillväxt, trots ”problemen” på bostadsmarknaden. Det saknas således empiriska belägg för sådana samband.
Lind fortsatte med att konstatera att bostadspriserna är inte särskilt höga i Haninge eller Skärholmen. Det är de kanske i Stockholms innerstad men ingen är tvingad att bo där. (Lind bor själv i Farsta.) Priserna är höga på vissa ställen och låga på andra ställen. De höga priserna på bostadsmarknaden i Stockholms innerstad är alltså inte ett problem för tillväxten.
Utredningen fortsätter: ”En konsekvens av det bristande utbudet har blivit långa köer och troligen en betydande svarthandel med hyreskontrakt. Rörlig arbetskraft, studerande och andra bostadssökande har haft och har svårt – eller omöjligt – att finna ett hyresboende. Svårigheter som snarare tenderar att öka än minska med tiden. En följd av detta är att rörligheten på arbetsmarknaden och den ekonomiska tillväxten hämmas.”
Utredningen talar om ett bristande utbud och långa köer, och en betydande svarthandel. Kanske är svarthandeln betydande, kanske inte. Talet om betydande svarthandel är spekulationer. Inga som helst belägg för svarthandelns omfattning redovisas. Ändå används detta som ett motiv för en omfattande omläggning av reglerna för hyresbostadsmarknaden.
Däremot finns det naturligtvis ett omfattande utbud av hyresrätter. De är inte lätt tillgängliga men de finns. År 2010 fanns det drygt 350 000 hyresrätter i Stockholms län, vilket motsvarar 37 procent av lägenhetsbeståndet. År 1990 utgjorde de 60 procent, så minskningen har varit betydande, men de är fortfarande ungefär lika många som bostadsrätterna.
I dessa hyreslägenheter bor mer än 700 000 invånare. Den genomsnittliga boendetiden för personer som bor i hyresrätt är mindre än fyra år. Det sker mer än 100 000 flyttningar per år som berör hyresrätter. I bostadsrätt är boendetiderna genomsnittligt något längre och i småhus mycket längre. Det innebär att hyresrätten står för en dominerande del av rörligheten på bostadsmarknaden, trots att utredningen påstår att hyresmarknaden inte fungerar. Hyresmarknaden fungerar annorlunda än bostadsrättsmarknaden, genom att den bygger på kötider och byten i stället för kapital och handel, men för en betydande del av Stockholmsregionens befolkning är det hyresmarknadens villkor som gäller. För dem som flyttar till regionen är det naturligtvis lättare att komma in på bostadsrättsmarknaden än hyresmarknaden, men detta är ju en mycket begränsad del av dem som byter bostad varje år. Med marknadsprissättning skulle det naturligtvis vara lättare att hyra en bostad för nyinflyttade, men också till högre pris.
Men uppenbarligen flyttar det in mer människor än på länge eftersom befolkningen växer så snabbt. Under 1980-talet flyttade det in omkring 40 000 personer årligen till Stockholmsregionen. Antalet inflyttade har därefter ökat till omkring 70 000 år 2011. Uppenbarligen innebär inte Stockholmsregionens bostadsmarknad något hinder för inflyttningen till regionen.
Utredningen påstår vidare att hyresmarknadens brister leder till att den ekonomiska tillväxten hämmas. Men inte heller detta påstående byggs under med fakta. I somras besökte jag ett seminarium i Almedalen med rubriken ”Vad är fel med Stockholms bostadsmarknad?” På seminariet inledde professor Hans Lind, KTH, med att avfärda myten att Stockholms dåligt fungerande bostadsmarknad skulle vara ett hinder för den ekonomiska utvecklingen för regionen och för Sverige. Detta går enligt Lind inte att vetenskapligt belägga. Redan för tio år sedan beskrevs det låga bostadsbyggandet i regionen som en hämsko för regionens tillväxt. Men de senaste tio åren har det gått jättebra för regionens ekonomiska tillväxt, trots ”problemen” på bostadsmarknaden. Det saknas således empiriska belägg för sådana samband.
Lind fortsatte med att konstatera att bostadspriserna är inte särskilt höga i Haninge eller Skärholmen. Det är de kanske i Stockholms innerstad men ingen är tvingad att bo där. (Lind bor själv i Farsta.) Priserna är höga på vissa ställen och låga på andra ställen. De höga priserna på bostadsmarknaden i Stockholms innerstad är alltså inte ett problem för tillväxten.
Inga kommentarer:
Skicka en kommentar