Nytänkande på bostadsmarknaden

Det behövs en bred politisk kommission för att reformera bostadsmarknaden, säger riksbankschefen Stefan Ingves i en DN-intervju. Kommissionen måste våga ta fram kontroversiella förslag, menar han och varnar för stora bekymmer längre fram om inget görs åt bostadsmarknaden. Han anser att hushållen har lånat för mycket och tror att vi riskerar en krasch om bostadspriserna i Sverige börjar falla. Om bostadsbubblan spricker slår det också hårt mot sysselsättningen och vi riskerar en långvarig recession med hög arbetslöshet.
Men är hans analys riktig? I varje fall är det inte så att vi har en lånefinansierad överkonsumtion av bostäder. Bostadskonsumtionen per person har stadigt sjunkit i Sverige under 20 år samtidigt som inkomsterna har ökat. Lånenivån har inte ökat sedan 2011, men den kommer att öka till 2015 enligt riksbankens prognos. Men riksbankens prognoser har slagit fel förr.
De höga priserna beror på att utbudet inte ökar i takt med efterfrågan. Då stiger priset som på alla marknader. Utbudet ökar inte eftersom vi har en dysfunktionell bostadsmarknad vilket har en mängd olika orsaker.
Men borde vi då ändå inte ha en bostadskommission? Det är tveksamt. Till att börja med är intresset av blocköverskridande överenskommelser minimalt åtta månader före ett val. Däremot behövs naturligtvis en rad reformer. Men bostadsminister Attefall har satt igång en lång rad utredningar, som rimligen måste få lägga fram sina förslag först.
Vad som behöver göras kanske inte alla är överens om, men en matsedel på vilka frågor som behöver lyftas finns redan, till exempel i boken Nya regler för ökat bostadsbyggande och bättre infrastruktur. Författare är de tre KTH-professorerna Göran Cars, Thomas Kalbro och Hans Lind, som tillsammans representerar ett brett och djup kunnande om samhällsplanering och bostadsmarknadens funktionssätt. De gör en djupgående analys av några av de viktigaste problemen för planeringssystemet och bostadsbyggandet, och jag kan hålla med dem om det allra mesta.
I grunden kan man säga att det svenska planeringssystemet under lång tid byggts om genom att regel lagts på regel utan att de negativa konsekvenserna tillräckligt beaktats. Sedan bostadsfinansieringssystemet lades om i början på 1990-talet har problemen accentuerats år från år tills dagens situation närmast kan beskrivas som krisartad. Staten har helt enkelt infört en otrolig mängd regler och procedurer som hämmar bostadsbyggandet men nästan ingenting som stimulerar det. Ta till exempel systemet med riksintressen för allehanda statliga intressen som tillsammans försvårar bostadsbyggandet utan att det finns minsta balanserande riksintresse för att bygga bostäder, trots att bostäder, näst efter mat måste vara människans mest grundläggande behov. Riksintressena har införts slentrianmässig för decennier sedan och knappast omprövats sedan dess. SKL drar slutsatsen att Sverige kommit till en punkt där ”systemet med riksintressen har slutat att fungera”. Cars-Kalbro-Lind anser att det behövs ett regelverk som anger kriterier för vad som konstituerar ett riksintresse och ett riksintresse ska också kunna avskaffas om kriterierna inte uppfylls.

Riksintressen täcker större delen av Kiruna kommun. De gäller riksintressen för värdefulla ämnen, rörligt friluftsliv, kulturmiljövård, naturvård, friluftsliv, obrutna fjällområden och rennäringen. Till detta kommer Natura 2000-områden.
Ett annat hinder för bostadsbyggande är ibland strandskyddet. All stränder i Sverige, med en total längd motsvarande tio gånger jordens omkrets, omfattas av strandskydd, om det inte uttryckligen har lyfts bort vid planläggning. Detta oavsett om det faktiskt finns allemansrättsligt intresse av stranden eller om den ens är allemansrättsligt tillgänglig. Strandskyddsbestämmelserna är onyanserade och måste kunna vägas mot andra intressen. Det borde räcka med att se till att det finns promenadstråk för allmänheten längs vatten.
Kravet på tillgänglighet och handikappanpassning av bostäder är vällovligt men onyanserat och har införts utan närmare tanke på de negativa konsekvenserna, som kostnadsökningen medför för alla, även dem som inte har behoven. Kravet på handikappanpassning gynnar en grupp med fysiska handikapp och missgynnar en annan grupp med svag ekonomi.
Kraven för utomhusbuller vid bostäder är inte bara oklara, eftersom olika myndigheters ställer olika krav, och osäkra eftersom nya krav kan ställas i efterhand utan också absurda eftersom i stort sett allt bostadsbyggande i Stockholmsregionens centralare delar behöver ske med undantagsregler. Detta trots att inomhusbullret inte är något problem att skydda sig emot och att bostäderna i bullriga delar av staden ofta värderas högst att bostadskonsumenterna. Så där kan man gå igenom problem efter problem.
Författarna tar naturligtvis också upp planprocesserna. I några Stockholmskommuner är tidsåtgången för en normal detaljplan 2,5 år, men tidsvariationen är stor, upp till cirka tio år. Det säger sig självt att till exempel mindre byggherrar inte kan ta risken att behöva vänta i upp till tio år på att ett bygge ska komma igång. Systemet utesluter alltså mindre byggare, begränsar konkurrensen och höjer kostnaderna.

Tidsåtgång för planprocessen för 150 detaljplaner i några Stockholmskommuner.
Planprocesserna förlängs ofta på grund av så kallade medborgardeltagande, som
I vissa fall snarare främjar särintressen än allmänintressen. ”Vi har inga problem med överklaganden i vår kommun eftersom det bor så få akademiker här.”  Författarna vill stärka den representativa demokratin och slopa många av dagens överklagandemöjligheter, som inte finns inom andra kommunala sektorer.
De ekonomiska intressena av korta planprocesser finns inte alltid vare sig hos byggarna eller hos kommunerna när en markanvisning är utdelad. Byggarna kan hoppas på att bostadspriserna ökar ännu mer om processen drar ut på tiden. Om kommuner, markägare och byggare tar ett gemensamt ansvar, förhandlar om sina respektive insatser, förstärks incitamenten hos alla parter att få ett bra genomförande.
Med lite kreativt tänkande kan man utforma system som bättre än dagens stimulerar alla parter till att sätta igång så snart som möjligt och inte vänta. Det kan t ex förenas med böter för byggherren att inte sätta spaden i jorden före ett visst datum. Ett annat sätt är att utforma skattesystemet med detta i åtanke.
Författarna ställer sig bakom de principiella förändringar som föreslagits av statliga utredningar, främst med avseende på att kommuner inte ska kunna ställa särskilda tekniska krav på byggnaders utformning utöver de nationella, och att större tyngd bör ges åt den övergripande planeringen, i form av områdesplaner.
Mest kontroversiellt är antagligen förslaget att avskaffa det kommunala planmonopolet. Kommunernas starka ställning i markfrågor ger upphov till ineffektiva lösningar där kommunala intressen hävdas på bekostnad av det regionalt och samhälleligt önskvärda. Både trafikinfrastrukturen och bostadsbyggandet är i grunden regionala frågor i en storstadsregion. Genom planföreläggande skulle staten kunna förelägga en kommun att bygga bostäder om det behövs för regionens utveckling. I Stockholmsregionen skulle detta till exempel kunna gälla kommuner som Danderyd och Salem som visat ett svagt intresse av att ta ansvar för regionala behov.
Men möjligheten till planföreläggande finns redan men har aldrig utnyttjats. En alternativ möjlighet att förstärka regionalt inflytandet är ju att se över kommunindelningen. Dagens kommunindelning infördes genom två reformer 1952 och 1971-1974, alltså nu för 40 år sedan. Avsikten var på 1970-talet att få en kommunstruktur som i stort svarade mot dåtidens funktionella regioner. Det lyckades man i stort sett med i större delen av landet men inte i storstadsregionerna. Sedan dess har mycket förändrats. Idag är kommunindelningen helt föråldrad i många avseenden. Detta gäller särskilt i glesbygden där kommunerna ofta är så små att de inte klarar av samhällsservicen till medborgarna. Men det gäller också i storstadsregionerna där invånarna bor i en kommun, arbetar i en annan och dagligen reser genom en tredje och en fjärde. En ny kommunreform i syfte att ge de regionala funktionerna större vikt borde gagna byggandet av bostäder och infrastruktur, som båda har mer regional än lokal karaktär.
Det skulle inte behöva betyda att man skapar en enda kommun i Stockholms län. Stockholms stad är redan tillräckligt stor. Varför inte göra ytterligare fyra kommuner i länet – NO-kommunen, NV-kommunen, SO-kommunen och SV-kommunen med vardera 200-300 000 invånare. Det skulle rimligtvis förstärka möjligheterna att genomföra ett för regionen tillräckligt bostadsbyggande. Det hindrar inte att vissa frågor fortfarande behandlas på en lägre politisk kommundelsnivå.