Assar Lindbeck skrev på DN debatt för en tid sedan om att det saknas incitament för att investera i Sverige vilket främst beror på statliga snedvridningar. Som exempel konstaterade han att bostadsinvesteringarna har minskat dramatiskt beroende på ”att hyresregleringen sedan länge har jagat bort privat kapital från marknaden för hyresfastigheter”. (Visserligen avskaffades hyresregleringen redan på 1970-talet, men jag antar att han menar bruksvärdesystemet.) Lindbeck konstaterar att det totala antalet byggda hyreslägenheter har fallit från 15 000–20 000 per år i början av 1990-talet till knappt 5 000 per år därefter.
Assar Lindbeck
Lindbeck slirar lite på siffrorna. Byggandet av hyresrätter har sjunkit till en tredjedel från omkring 20 000 per år i Sverige kring 1990 till omkring 7 000 per år under de senaste sju åren. I Stockholmsregionen har dock byggandet av hyresrätter bara sjunkit marginellt, från drygt 3 000 per år till knappt 3 000 per år. Nästan hela minskningen ligger alltså i övriga landet. I Stockholmsregionen har ett ökat byggande av bostadsrätter fullt ut kompenserat minskningen. I resten av landet har även byggandet av bostadsrätter minskat.
Förklaringen är att det tidigare bostadsfinansieringssystemet kraftigt stimulerade byggandet av hyreslägenheter oavsett efterfrågan, eftersom staten tog nästan hela risken. Därmed byggdes det för många hyresrätter i stora delar av landet, lägenheter som senare stod tomma och i många fall också fick rivas. Detta har i stort sett inte hänt i Stockholmsregionen, där efterfrågan hela tiden funnits. Sedan systemet förändrades har Stockholmsregionens andel av bostadsbyggandet i Sverige nästan fördubblats från 18 procent till 32 procent. Därför blir jämförelsen med byggandet före mitten av 1990-talet inte riktigt relevant. Orsaken till att bostadsbyggandet minskade under 1990-talet var alltså inte någon förändring av bruksvärdessystemet utan att systemet med statliga lån och starkt subventionerad ränta avskaffades.
Nybyggda lägenheter i Norra Djurgårdsstaden för Svenska Hus som omfattar både hyreslägenheter och bostadsrätter
Den nuvarande bostadsbristen har inte uppkommit just nu utan byggts upp under lång tid. Fram till 1990 kan man konstatera att det byggdes tillräckligt med bostäder för den växande befolkningen även i Stockholmsregionen, där situationen nu är som mest besvärande, detta trots att hyresnivåerna var reglerade redan då. Efter den ekonomiska krisen i början av 1990-talet avskaffades det tidigare systemet med statliga lån och omfattande bostadssubventioner, vilket i ett slag höjde hyresnivåerna rejält. Sedan dess kan man enkelt konstatera att bostadsbyggandet inte har hållit takten med befolkningstillväxten, vilket successivt har lett fram till en betydande bostadsbrist. Denna har dessutom accelererat i och med den snabbare befolkningstillväxten de senaste fem, sex åren.
Visserligen byggs det för lite hyreslägenheter i förhållande till efterfrågan idag, i varje fall i storstadsregionerna, men det kanske större problemet är att det byggs för lite bostäder totalt sett. Bostadsmarknaden består i princip av tre delmarknader, där ”marknaden” för hyreslägenheter bara svarar för ungefär en tredjedel av beståndet (i Stockholms län). De två andra tredjedelarna består av ägda småhus och av bostadsrättslägenheter, marknader som i stort sett är oreglerade. Om marknaden för hyresrätter är reglerad förklarar det inte varför det också byggs för lite småhus och bostadsrätter. Om det byggdes tillräckligt mycket bostäder totalt sett skulle ju bristen på hyresrätter inte vara så besvärande. Ska man förklara bostadsbristen måste man också analysera varför marknadsprissättning av småhus och bostadsrätter inte har inneburit ett byggande som motsvarar efterfrågan. Det görs för övrigt nu av bostadsminister Stefan Attefall genom en mängd olika utredningsuppdrag. En gissning är att bostadsbolagen inte bygga bort bostadsbristen eftersom den håller uppe bostadspriserna och därmed gör det mer lönsamt och mindre riskfyllt att bygga nya bostäder. Bättre med en stor och säker vinst på ett mindre byggande än en mindre vinst på ett större och mer riskfyllt bostadsbyggande, så att säga.
Priset på för hyresrätter bestäms enligt den så kallade bruksvärdesprincipen i förhandlingar mellan parterna. Resultatet av dessa förhandlingar har alltså inte lett till något totalstopp för byggandet av nya hyresrätter, även om det skulle behöva byggas mer. Men hyran för en ny hyresrätt motsvarar på ett ungefär motsvarande månadskostnad för en ny bostadsrätt som alltså byggs på marknadsmässiga villkor. Även privata bostadsföretag har fortsatt att bygga hyresrätter även under senare år, även om nybyggandet domineras av bostadsrätter. För en privat investerare är det naturligtvis lättare att få vinst genom att bygga bostadsrätter. Bygger man hyresrätter krävs det en helt annan kontroll på ekonomin och kostnaderna, men det går vilket Wallenstam, Einar Mattson och andra har visat. I de flesta kommuner i landet har man redan marknadshyror i nyproduktionen. I Stockholm ligger nyproduktionshyror på 1 800-2 000 kr per kvm, vilket ligger ganska nära bostadsrättskostnaderna på andrahandsmarknaden. Där stannar betalningsviljan någonstans, som Kurt Eliasson på SABO konstaterade på ett bostadsseminarium i Almedalen i somras.
JM:s bostadsrätter vid Liljeholmskajen
Så vad skulle det innebära om man införde fria marknadshyror, som Assar Lindbeck vill. Hyresbostadsföretagen är intresserade av vinst på hela sitt bostadsbestånd, inte specifikt på nyproduktionen. Den omedelbara förändringen skulle bli väsentligt högre hyror i befintliga hyreslägenheter, särskilt i attraktiva lägen, som innerstaden och närförort. Det skulle omedelbart generera stora vinster för hyresbostadsföretagen. Men eftersom hyresnivåerna redan ligger på i stort sett marknadshyror i nyproduktionen skulle det inte öka intresset av att bygga nytt.
En sekundär effekt skulle innebära stor omflyttning av hushåll med lägre inkomster, och därmed ytterligare förstärka den sociala segregeringen i boendet, som redan har varit exceptionellt stor i Sverige under de senaste 10-15 åren. Troligen skulle det i sin tur också minska bostadsefterfrågan, eftersom bostadskostnaderna skulle öka totalt sett, ungefär som bostadsefterfrågan rasade i mitten av 1990-talet på grund av kraftigt ökade bostadskostnader. Därmed skulle antagligen bostadsbyggandet minska, och inte öka. Hyresbostadsföretagen är ju intresserade av att få en bra vinst på hela sitt bostadsbestånd, inte främst på nyproduktionen.
Nya hyreslägenheter för Familjebostäder i Norra Djurgårdsstaden
Alla erfarenheter pekar på att det (också) krävs ekonomiska incitament till nyproducerade hyresrätter om detta ska ökas. Temporära sådana incitament har från och till förekommit under senare år (framförallt under (s)-regeringar) och alltid fått genomslag. Problemet brukar vara att nyproduktionen sjunker så snart bidragen upphör. Ett annat sätt att öka byggandet av hyreslägenheter och samtidigt sänka bostadskostnaderna vore direkta subventioner. För att inte komma i konflikt med EU-regler skulle sådana subventionerade lägenheter behöva erbjudas hushåll med låga inkomster, så kallade sociala bostäder. Detta förekommer i de flesta av våra grannländer, men inte i Sverige, eftersom det skulle leda till social segregation i boendet, som vi inte antas ha i Sverige (!). Om detta tycks både alliansen och sossarna vara överens. Men det behöver inte vara så. Sociala subventionerade lägenheter kan finns insprängda i bostadsområden och även i hus. Sociala bostäder kan därför minska segregationen i stället för att öka den, samtidigt som de mest utsatta på bostadsmarknaden gynnas. Det skulle de inte göra med marknadshyror. Men Reinfelt är ju i grunden skeptisk till hyreslägenheter i attraktiva områden. Så här sa han i en intervju i DN för två år sedan: "Alla som varit i närheten av Stockholms innerstad vet att hyresrätten som idé inte funkar där. Hyresrätten ska man lämna över till nästa hyresgäst, men i realiteten har det blivit en svart marknad." Med Reinfelts resonemang borde det bara byggas hyreslägenheter i områden med låg efterfrågan, men då lär vi inte få många byggda.
Lindbeck slirar lite på siffrorna. Byggandet av hyresrätter har sjunkit till en tredjedel från omkring 20 000 per år i Sverige kring 1990 till omkring 7 000 per år under de senaste sju åren. I Stockholmsregionen har dock byggandet av hyresrätter bara sjunkit marginellt, från drygt 3 000 per år till knappt 3 000 per år. Nästan hela minskningen ligger alltså i övriga landet. I Stockholmsregionen har ett ökat byggande av bostadsrätter fullt ut kompenserat minskningen. I resten av landet har även byggandet av bostadsrätter minskat.
Förklaringen är att det tidigare bostadsfinansieringssystemet kraftigt stimulerade byggandet av hyreslägenheter oavsett efterfrågan, eftersom staten tog nästan hela risken. Därmed byggdes det för många hyresrätter i stora delar av landet, lägenheter som senare stod tomma och i många fall också fick rivas. Detta har i stort sett inte hänt i Stockholmsregionen, där efterfrågan hela tiden funnits. Sedan systemet förändrades har Stockholmsregionens andel av bostadsbyggandet i Sverige nästan fördubblats från 18 procent till 32 procent. Därför blir jämförelsen med byggandet före mitten av 1990-talet inte riktigt relevant. Orsaken till att bostadsbyggandet minskade under 1990-talet var alltså inte någon förändring av bruksvärdessystemet utan att systemet med statliga lån och starkt subventionerad ränta avskaffades.
Den nuvarande bostadsbristen har inte uppkommit just nu utan byggts upp under lång tid. Fram till 1990 kan man konstatera att det byggdes tillräckligt med bostäder för den växande befolkningen även i Stockholmsregionen, där situationen nu är som mest besvärande, detta trots att hyresnivåerna var reglerade redan då. Efter den ekonomiska krisen i början av 1990-talet avskaffades det tidigare systemet med statliga lån och omfattande bostadssubventioner, vilket i ett slag höjde hyresnivåerna rejält. Sedan dess kan man enkelt konstatera att bostadsbyggandet inte har hållit takten med befolkningstillväxten, vilket successivt har lett fram till en betydande bostadsbrist. Denna har dessutom accelererat i och med den snabbare befolkningstillväxten de senaste fem, sex åren.
Visserligen byggs det för lite hyreslägenheter i förhållande till efterfrågan idag, i varje fall i storstadsregionerna, men det kanske större problemet är att det byggs för lite bostäder totalt sett. Bostadsmarknaden består i princip av tre delmarknader, där ”marknaden” för hyreslägenheter bara svarar för ungefär en tredjedel av beståndet (i Stockholms län). De två andra tredjedelarna består av ägda småhus och av bostadsrättslägenheter, marknader som i stort sett är oreglerade. Om marknaden för hyresrätter är reglerad förklarar det inte varför det också byggs för lite småhus och bostadsrätter. Om det byggdes tillräckligt mycket bostäder totalt sett skulle ju bristen på hyresrätter inte vara så besvärande. Ska man förklara bostadsbristen måste man också analysera varför marknadsprissättning av småhus och bostadsrätter inte har inneburit ett byggande som motsvarar efterfrågan. Det görs för övrigt nu av bostadsminister Stefan Attefall genom en mängd olika utredningsuppdrag. En gissning är att bostadsbolagen inte bygga bort bostadsbristen eftersom den håller uppe bostadspriserna och därmed gör det mer lönsamt och mindre riskfyllt att bygga nya bostäder. Bättre med en stor och säker vinst på ett mindre byggande än en mindre vinst på ett större och mer riskfyllt bostadsbyggande, så att säga.
Priset på för hyresrätter bestäms enligt den så kallade bruksvärdesprincipen i förhandlingar mellan parterna. Resultatet av dessa förhandlingar har alltså inte lett till något totalstopp för byggandet av nya hyresrätter, även om det skulle behöva byggas mer. Men hyran för en ny hyresrätt motsvarar på ett ungefär motsvarande månadskostnad för en ny bostadsrätt som alltså byggs på marknadsmässiga villkor. Även privata bostadsföretag har fortsatt att bygga hyresrätter även under senare år, även om nybyggandet domineras av bostadsrätter. För en privat investerare är det naturligtvis lättare att få vinst genom att bygga bostadsrätter. Bygger man hyresrätter krävs det en helt annan kontroll på ekonomin och kostnaderna, men det går vilket Wallenstam, Einar Mattson och andra har visat. I de flesta kommuner i landet har man redan marknadshyror i nyproduktionen. I Stockholm ligger nyproduktionshyror på 1 800-2 000 kr per kvm, vilket ligger ganska nära bostadsrättskostnaderna på andrahandsmarknaden. Där stannar betalningsviljan någonstans, som Kurt Eliasson på SABO konstaterade på ett bostadsseminarium i Almedalen i somras.
Så vad skulle det innebära om man införde fria marknadshyror, som Assar Lindbeck vill. Hyresbostadsföretagen är intresserade av vinst på hela sitt bostadsbestånd, inte specifikt på nyproduktionen. Den omedelbara förändringen skulle bli väsentligt högre hyror i befintliga hyreslägenheter, särskilt i attraktiva lägen, som innerstaden och närförort. Det skulle omedelbart generera stora vinster för hyresbostadsföretagen. Men eftersom hyresnivåerna redan ligger på i stort sett marknadshyror i nyproduktionen skulle det inte öka intresset av att bygga nytt.
En sekundär effekt skulle innebära stor omflyttning av hushåll med lägre inkomster, och därmed ytterligare förstärka den sociala segregeringen i boendet, som redan har varit exceptionellt stor i Sverige under de senaste 10-15 åren. Troligen skulle det i sin tur också minska bostadsefterfrågan, eftersom bostadskostnaderna skulle öka totalt sett, ungefär som bostadsefterfrågan rasade i mitten av 1990-talet på grund av kraftigt ökade bostadskostnader. Därmed skulle antagligen bostadsbyggandet minska, och inte öka. Hyresbostadsföretagen är ju intresserade av att få en bra vinst på hela sitt bostadsbestånd, inte främst på nyproduktionen.
Alla erfarenheter pekar på att det (också) krävs ekonomiska incitament till nyproducerade hyresrätter om detta ska ökas. Temporära sådana incitament har från och till förekommit under senare år (framförallt under (s)-regeringar) och alltid fått genomslag. Problemet brukar vara att nyproduktionen sjunker så snart bidragen upphör. Ett annat sätt att öka byggandet av hyreslägenheter och samtidigt sänka bostadskostnaderna vore direkta subventioner. För att inte komma i konflikt med EU-regler skulle sådana subventionerade lägenheter behöva erbjudas hushåll med låga inkomster, så kallade sociala bostäder. Detta förekommer i de flesta av våra grannländer, men inte i Sverige, eftersom det skulle leda till social segregation i boendet, som vi inte antas ha i Sverige (!). Om detta tycks både alliansen och sossarna vara överens. Men det behöver inte vara så. Sociala subventionerade lägenheter kan finns insprängda i bostadsområden och även i hus. Sociala bostäder kan därför minska segregationen i stället för att öka den, samtidigt som de mest utsatta på bostadsmarknaden gynnas. Det skulle de inte göra med marknadshyror. Men Reinfelt är ju i grunden skeptisk till hyreslägenheter i attraktiva områden. Så här sa han i en intervju i DN för två år sedan: "Alla som varit i närheten av Stockholms innerstad vet att hyresrätten som idé inte funkar där. Hyresrätten ska man lämna över till nästa hyresgäst, men i realiteten har det blivit en svart marknad." Med Reinfelts resonemang borde det bara byggas hyreslägenheter i områden med låg efterfrågan, men då lär vi inte få många byggda.
Inga kommentarer:
Skicka en kommentar