Socialdemokraterna har föreslagit att byggandet av hyreslägenheter ska stimuleras med förmånliga lån genom SBAB, se DN. Det är möjligt att detta kommer att resultera i att fler hyreslägenheter byggs. Enligt DN ska lånet ges "till byggprojekt som annars inte skulle blivit av". Detta är naturligtvis inte särskilt bra. Det leder ju lätt till att inga andra projekt blir av, och inte till ett totalt sett ökat byggande. Men man kan ju slipa på den närmare utformningen av detta lånesystem.
Förslaget kritiseras naturligtvis omgående och reflexmässigt av företrädare för alliansen och på borgerliga ledarsidor. DN:s ledarsida talar om hyressättningen och efterlyser mer marknadsekonomi i stället för planekonomi. Men i en marknadsekonomi är det ju just ekonomiska incitament som styr. Tyvärr utan resultat. Förslaget handlar ju knappast om planekonomi. Finansmarknadsminister Peter Norman dömer ut förslaget och befarar "bubblor och stora mängder bostäder som inte hyrs ut". Men det är ju bara nonsens. Ekonomiska incitament har ju använts förut. Vad har Borg och Reinfeldt gjort under åtta år annat än använt ekonomiska incitament på arbetsmarknaden?
Problemen som ska lösas är av två slag. Dels finns det en brist på bostäder totalt sett, oavsett om dessa är ägda, bostadsrätter eller hyresrätter. Bristen är störst i storstäderna och mest akut i Stockholm. Denna brist har vuxit oavbrutet sedan början av 1990-talet och under såväl socialdemokratiska som borgerliga regeringar. Detta är enligt min mening det stora och avgörande problemet. Fanns det tillräckligt med lägenheter på bostadsmarknaden spelar upplåtelseformen mindre roll.
Diagrammet visar årlig befolkningstillväxt i Stockholmsregionen 1961-2013 (blå linje) och årligt bostadsbyggande under samma tid (röda staplar). Under de senaste 20 åren har gapet successivt ökat. Med nuvarande tillväxt på drygt 35 000 invånare behövs åtminstone 15 000 nya lägenheter per år. Det har vi inte varit i närheten av sedan miljonprogrammet.
Det andra problemet är att antalet hyreslägenheter successivt har minskat under lång tid. Det beror inte på att det har byggts för få hyresrätter utan att alltför många har omvandlats till bostadsrätter.
I teorin anses hyresrätten lämplig för dels ungdomar och andra som saknar tillräckligt kapital för att ta sig in på bostadsrättsmarknaden, dels sådana som flyttar till Stockholm (och andra storstadsregioner) tillfälligt och därför inte vill binda upp sig med en ägd bostad.
Men de hyresrätter som har omvandlats till bostadsrätter är nästan genomgående sådana som är attraktiva, framförallt i innerstaden och närförorter. Dessa har sällan varit tillgängliga för dessa grupper. För en del debattörer På högerkanten och i näringslivet är lösningen att införa marknadshyror. Men detta skulle inte medföra att det byggdes fler bostäder, snarare tvärtom. Det råder ju redan en fri marknad för ägda lägenheter och för bostadsrätter. Ändå byggs det för få lägenheter. Varför skulle det byggas fler lägenheter med marknadshyror? Det skulle ju innebära att hyresnivåerna i det befintliga beståndet skulle höjas rejält i attraktiva områden, vilket skulle minska efterfrågan. Hyresnivåerna i nybyggda hyreslägenheter ligger redan idag på marknadsnivå. Antagligen ligger även hyresnivåerna på befintliga hyreslägenheter i mindre attraktiva områden på marknadsnivå. Enda resultatet skulle därmed bli en stor förmögenhetsöverföring till ägare av hyresfastigheter i attraktiva områden.
Allianspartierna vill inte införa marknadshyror, utan anser att problemet med för lågt bostadsbyggande beror på krångliga och omständliga planeringsprocesser. Bostadsminister Attefall har därför tagit en mängd initiativ på detta område. Men av flera skäl kommer detta antagligen bara påverka bostadsbyggandet marginellt. Skulle planprocesserna kunna kortas skulle detta bara öka bostadsbyggandet tillfälligt och i vissa områden. Det generella problemet är att finansiärer, producenter och byggherrar tvekar om lönsamheten i olika bostadsprojekt. Där det är helt säkert att bygga – i Stockholms innerstad – kan kortare planprocesser kanske öka byggandet något, men inte där det är förenat med risktagande att bygga.
Enligt Ted Lindqvist på konsultföretaget Evidens (se DN 30 april) satsar inte byggföretagen i områden där betalningsviljan är lägre än byggkostnaden och den avkastning byggföretagen väntar sig. Anders Hallmén, planchef i Sollentuna pekar på att det i Sollentuna finns en detaljplan för 500 bostäder som blev klar 2006, där inga lägenheter har byggts på åtta år beroende på bristande intresse hos byggföretagen. Detta beror alltså inte på krångliga planprocesser. Skulle marknadshyror leda till att dessa bostäder byggs? Knappast.
Den enkla sanningen är att aktörerna på bostadsmarknaden är ovilliga att ta ökade finansiella risker. Historiskt sett kan vi konstatera att bostadskonsumtionen per capita ökade i regionen ända fram till krisen i början på 1990-talet. Detta trots att planeringsprocesserna var krångliga redan då och trots att hyrorna var mer reglerade. Fram till dess stod staten för den stora risken genom de förmånliga statliga lånen. Då avvecklades detta system, bostadssubventionerna avvecklades och byggandet fick i stället ske på marknadsmässiga grunder. Resultatet blev ett ras i bostadsbyggandet från ca 10 000 lägenheter per år till ca 3 000 lägenheter per år. På tjugo år har bostadsbyggandet sedan dess aldrig nått upp till de nivåer som har ansetts erforderliga för att få balans.
När bostadsefterfrågan ökade igen i början på 2000-talet utan att tillräckligt med bostäder byggdes infördes ett statligt investeringsbidrag för att bygga hyresbostäder i områden med bostadsbrist varav en miljard reserverades för kommunerna i Stock-holms län. I början av 2002 fick landshövding Mats Hellström i uppdrag att sluta överenskommelser med kommunerna i länet om ett ökat bostadsbyggande med investeringsbidraget som morot. I april 2003 överlämnade han sin rapport till regeringen, där överenskommelser om att bygga 56 000 nya hyresbostäder redovisades. Under åren 2005-2009 ökade bostadsbyggandet till 8 500 lägenheter per år, jämfört med 6 200 lägenheter per år under den föregående femårsperioden. Det går alltså att med ekonomiska incitament stimulera bostadsbyggande. Kanske är det faktiskt det enda sättet.
Förslaget kritiseras naturligtvis omgående och reflexmässigt av företrädare för alliansen och på borgerliga ledarsidor. DN:s ledarsida talar om hyressättningen och efterlyser mer marknadsekonomi i stället för planekonomi. Men i en marknadsekonomi är det ju just ekonomiska incitament som styr. Tyvärr utan resultat. Förslaget handlar ju knappast om planekonomi. Finansmarknadsminister Peter Norman dömer ut förslaget och befarar "bubblor och stora mängder bostäder som inte hyrs ut". Men det är ju bara nonsens. Ekonomiska incitament har ju använts förut. Vad har Borg och Reinfeldt gjort under åtta år annat än använt ekonomiska incitament på arbetsmarknaden?
Problemen som ska lösas är av två slag. Dels finns det en brist på bostäder totalt sett, oavsett om dessa är ägda, bostadsrätter eller hyresrätter. Bristen är störst i storstäderna och mest akut i Stockholm. Denna brist har vuxit oavbrutet sedan början av 1990-talet och under såväl socialdemokratiska som borgerliga regeringar. Detta är enligt min mening det stora och avgörande problemet. Fanns det tillräckligt med lägenheter på bostadsmarknaden spelar upplåtelseformen mindre roll.
Det andra problemet är att antalet hyreslägenheter successivt har minskat under lång tid. Det beror inte på att det har byggts för få hyresrätter utan att alltför många har omvandlats till bostadsrätter.
I teorin anses hyresrätten lämplig för dels ungdomar och andra som saknar tillräckligt kapital för att ta sig in på bostadsrättsmarknaden, dels sådana som flyttar till Stockholm (och andra storstadsregioner) tillfälligt och därför inte vill binda upp sig med en ägd bostad.
Men de hyresrätter som har omvandlats till bostadsrätter är nästan genomgående sådana som är attraktiva, framförallt i innerstaden och närförorter. Dessa har sällan varit tillgängliga för dessa grupper. För en del debattörer På högerkanten och i näringslivet är lösningen att införa marknadshyror. Men detta skulle inte medföra att det byggdes fler bostäder, snarare tvärtom. Det råder ju redan en fri marknad för ägda lägenheter och för bostadsrätter. Ändå byggs det för få lägenheter. Varför skulle det byggas fler lägenheter med marknadshyror? Det skulle ju innebära att hyresnivåerna i det befintliga beståndet skulle höjas rejält i attraktiva områden, vilket skulle minska efterfrågan. Hyresnivåerna i nybyggda hyreslägenheter ligger redan idag på marknadsnivå. Antagligen ligger även hyresnivåerna på befintliga hyreslägenheter i mindre attraktiva områden på marknadsnivå. Enda resultatet skulle därmed bli en stor förmögenhetsöverföring till ägare av hyresfastigheter i attraktiva områden.
Allianspartierna vill inte införa marknadshyror, utan anser att problemet med för lågt bostadsbyggande beror på krångliga och omständliga planeringsprocesser. Bostadsminister Attefall har därför tagit en mängd initiativ på detta område. Men av flera skäl kommer detta antagligen bara påverka bostadsbyggandet marginellt. Skulle planprocesserna kunna kortas skulle detta bara öka bostadsbyggandet tillfälligt och i vissa områden. Det generella problemet är att finansiärer, producenter och byggherrar tvekar om lönsamheten i olika bostadsprojekt. Där det är helt säkert att bygga – i Stockholms innerstad – kan kortare planprocesser kanske öka byggandet något, men inte där det är förenat med risktagande att bygga.
Enligt Ted Lindqvist på konsultföretaget Evidens (se DN 30 april) satsar inte byggföretagen i områden där betalningsviljan är lägre än byggkostnaden och den avkastning byggföretagen väntar sig. Anders Hallmén, planchef i Sollentuna pekar på att det i Sollentuna finns en detaljplan för 500 bostäder som blev klar 2006, där inga lägenheter har byggts på åtta år beroende på bristande intresse hos byggföretagen. Detta beror alltså inte på krångliga planprocesser. Skulle marknadshyror leda till att dessa bostäder byggs? Knappast.
Den enkla sanningen är att aktörerna på bostadsmarknaden är ovilliga att ta ökade finansiella risker. Historiskt sett kan vi konstatera att bostadskonsumtionen per capita ökade i regionen ända fram till krisen i början på 1990-talet. Detta trots att planeringsprocesserna var krångliga redan då och trots att hyrorna var mer reglerade. Fram till dess stod staten för den stora risken genom de förmånliga statliga lånen. Då avvecklades detta system, bostadssubventionerna avvecklades och byggandet fick i stället ske på marknadsmässiga grunder. Resultatet blev ett ras i bostadsbyggandet från ca 10 000 lägenheter per år till ca 3 000 lägenheter per år. På tjugo år har bostadsbyggandet sedan dess aldrig nått upp till de nivåer som har ansetts erforderliga för att få balans.
När bostadsefterfrågan ökade igen i början på 2000-talet utan att tillräckligt med bostäder byggdes infördes ett statligt investeringsbidrag för att bygga hyresbostäder i områden med bostadsbrist varav en miljard reserverades för kommunerna i Stock-holms län. I början av 2002 fick landshövding Mats Hellström i uppdrag att sluta överenskommelser med kommunerna i länet om ett ökat bostadsbyggande med investeringsbidraget som morot. I april 2003 överlämnade han sin rapport till regeringen, där överenskommelser om att bygga 56 000 nya hyresbostäder redovisades. Under åren 2005-2009 ökade bostadsbyggandet till 8 500 lägenheter per år, jämfört med 6 200 lägenheter per år under den föregående femårsperioden. Det går alltså att med ekonomiska incitament stimulera bostadsbyggande. Kanske är det faktiskt det enda sättet.
På tal om marknadskrafter-Kolla SVTs undersökning om var Asylsökande tas emot.
SvaraRaderaSkrämmande brist på långsiktig marknadslösningar där!
Där det är ont om jobb men gott om lediga hyreslägenheter är kommunerna villiga att få fler utan jobb! Kanske för att staten betalar de första åren!