Det är tyvärr något som kan hända om botemedlet är farligare än sjukdomen. I en debattartikel i DN idag ifrågasätter fem representanter för byggbranschen förslaget om bolånetak, amorteringskrav och minskad avdragsrätt för skuldräntor, eftersom det riskerar att leda till en kraftig nedgång för byggandet. Även om de talar i egen sak bygger de sin argumentering på resultaten av en ny rapport från konsultföretaget Evidens, som är något av specialister på hur bostadsmarknaden fungerar. Jag har själv mycket goda erfarenheter av tidigare samarbete med Evidens, och jag tror, utan att ha läst rapporten, att deras resonemang håller.
Bostadsbyggande (röda staplar) och befolkningsutveckling (blå kurva) i Stockholmsregionen per år 1961-2013. Sedan början av 1990-talet har gapet ökat och speciellt mycket under de senaste tio åren.
Det finns två problem på bostadsmarknaden som tidigare och nuvarande regering försöker lösa (hittills utan påtagliga resultat). Det ena gäller oron för hushållens ökande skuldsättning, framförallt på bolånesidan, som Finansinspektionen, Riksbanken och Boverket tänker sig att tackla genom att införa bolånetak, amorteringskrav och kanske också minskad avdragsrätt för skuldräntor. Bakom ligger en ofta framförd oro för att vi har en prisbubbla på bostadsmarknaden, vilket innebär att bostäderna skulle vara högre belånade än det egentliga marknadsvärdet. Ett eventuellt prisfall skulle utlösa en skuldkris, med risk för allvarliga konsekvenser för hela ekonomin.
Det andra problemet gäller den växande bostadsbristen, som jag själv har följt under ett antal år med fokus på Stockholms bostadsmarknad. Det problemet vill nuvarande regering tackla genom att bygga 250 000 lägenheter fram till 2020. Bostadsbristen är särskilt allvarlig i Stockholm, andra storstadsregioner och universitetsorterna, men finns numera över stora delar av landet. Den stora invandringen leder dessutom till ett på sikt växande tryck på bostadsmarknaden.
Debattartikeln ställer frågan hur man tänker sig att lösa problemet med bostadsbristen och öka bostadsbyggandet och samtidigt minska hushållens skuldsättning. Författarna konstaterar själva att detta knappast låter sig göras, om man inte återinför den statligt subventionerade bostadsfinansieringen som gällde fram till 1993. Men det skulle i stället leda till att den statliga skuldsättningen skulle öka.
Jag tror att författarna har fullständigt rätt i sin bedömning, och det har jag pekat på upprepade gånger på denna blogg. Det är närmast obegripligt att regeringen undviker att se konsekvenserna av de föreslagna åtgärderna, eller kanske ännu värre, struntar i dem.
Egentligen är det mycket enkelt. Sedan den statliga bostadspolitiken avskaffades i början av 1990-talet är bostadsmarknaden i allt väsentligt en marknad som till stora delar fungerar som andra marknader även om den i många avseenden är trögare och mera riskfylld. Det innebär att priserna på bostadsmarknaden beror av utbud och efterfrågan. Det gäller småhus och bostadsrätter, men också nybyggda hyresrätter och numera även andrahandshyreslägenheter. Att införa bolånetak, tvångsamortering och att avskaffa eller minska avdragsrätten för skuldräntor leder till att bostadskostnaderna ökar och att bostadsefterfrågan minskar. Tvivlar man kan man titta på hur det gick när den statliga bostadspolitiken avskaffades i början av 1990-talet. Bostadskostnaderna ökade med 40 procent på ett par år och efterfrågan störtdök, som framgår av diagrammet ovan. Som effekt sjönk bostadsbyggandet med 70 % och det tog mer än tio år innan bostadsbyggandet återhämtat sig. Sedan mitten av 1990-talet har bostadsbyggandet dock aldrig nått upp till erforderliga nivåer.
Amorteringskrav och andra liknande åtgärder medför naturligtvis att hushållens efterfrågan även minskar på annan konsumtion, samtidigt som lågkonjunkturen i EG riskerar att övergå i långvarig stagnation och deflation. Den svenska konjunkturen är förstås bättre än den europeiska, men vi är inte immuna. Ska ekonomin stimuleras behöver hushållens konsumtionsförmåga ökas i stället för att minskas, en fråga som diskuteras av kolumnisten Lars Calmfors i samma DN.
Under de senaste 8-10 åren har bostadsunderskottet ökat dramatiskt, och det är bakgrunden till att regeringen vill öka bostadsbyggandet. Men det växande underskottet har också drivit upp priserna, som är normalt på en marknad. Även de företag som bygger bostäder agerar på denna marknad, vilket innebär att de minskar sitt utbud om efterfrågan minskar, ja redan om de befarar att efterfrågan kommer att minska. Detta vore i direkt konflikt med regeringens mål om att öka bostadsbyggandet.
Den enda part som på allvar skulle kunna motverka ett minskande bostadsbyggande är staten, som skulle kunna inrätta ett statligt företag för bostadsbyggande som kan ta större risker än andra. Vill man inte göra detta är man tvungen att ta konsekvenserna på annat sätt.
Artikelförfattarna föreslår därför att regeringen drar i handbromsen och stoppar Finansinspektionens förslag om obligatoriska amorterngar och bjuder in berörda parter för en bred diskussion. Jag kan bara instämma! Allt annat vore fullständigt ansvarslöst.
Det finns två problem på bostadsmarknaden som tidigare och nuvarande regering försöker lösa (hittills utan påtagliga resultat). Det ena gäller oron för hushållens ökande skuldsättning, framförallt på bolånesidan, som Finansinspektionen, Riksbanken och Boverket tänker sig att tackla genom att införa bolånetak, amorteringskrav och kanske också minskad avdragsrätt för skuldräntor. Bakom ligger en ofta framförd oro för att vi har en prisbubbla på bostadsmarknaden, vilket innebär att bostäderna skulle vara högre belånade än det egentliga marknadsvärdet. Ett eventuellt prisfall skulle utlösa en skuldkris, med risk för allvarliga konsekvenser för hela ekonomin.
Det andra problemet gäller den växande bostadsbristen, som jag själv har följt under ett antal år med fokus på Stockholms bostadsmarknad. Det problemet vill nuvarande regering tackla genom att bygga 250 000 lägenheter fram till 2020. Bostadsbristen är särskilt allvarlig i Stockholm, andra storstadsregioner och universitetsorterna, men finns numera över stora delar av landet. Den stora invandringen leder dessutom till ett på sikt växande tryck på bostadsmarknaden.
Debattartikeln ställer frågan hur man tänker sig att lösa problemet med bostadsbristen och öka bostadsbyggandet och samtidigt minska hushållens skuldsättning. Författarna konstaterar själva att detta knappast låter sig göras, om man inte återinför den statligt subventionerade bostadsfinansieringen som gällde fram till 1993. Men det skulle i stället leda till att den statliga skuldsättningen skulle öka.
Jag tror att författarna har fullständigt rätt i sin bedömning, och det har jag pekat på upprepade gånger på denna blogg. Det är närmast obegripligt att regeringen undviker att se konsekvenserna av de föreslagna åtgärderna, eller kanske ännu värre, struntar i dem.
Egentligen är det mycket enkelt. Sedan den statliga bostadspolitiken avskaffades i början av 1990-talet är bostadsmarknaden i allt väsentligt en marknad som till stora delar fungerar som andra marknader även om den i många avseenden är trögare och mera riskfylld. Det innebär att priserna på bostadsmarknaden beror av utbud och efterfrågan. Det gäller småhus och bostadsrätter, men också nybyggda hyresrätter och numera även andrahandshyreslägenheter. Att införa bolånetak, tvångsamortering och att avskaffa eller minska avdragsrätten för skuldräntor leder till att bostadskostnaderna ökar och att bostadsefterfrågan minskar. Tvivlar man kan man titta på hur det gick när den statliga bostadspolitiken avskaffades i början av 1990-talet. Bostadskostnaderna ökade med 40 procent på ett par år och efterfrågan störtdök, som framgår av diagrammet ovan. Som effekt sjönk bostadsbyggandet med 70 % och det tog mer än tio år innan bostadsbyggandet återhämtat sig. Sedan mitten av 1990-talet har bostadsbyggandet dock aldrig nått upp till erforderliga nivåer.
Amorteringskrav och andra liknande åtgärder medför naturligtvis att hushållens efterfrågan även minskar på annan konsumtion, samtidigt som lågkonjunkturen i EG riskerar att övergå i långvarig stagnation och deflation. Den svenska konjunkturen är förstås bättre än den europeiska, men vi är inte immuna. Ska ekonomin stimuleras behöver hushållens konsumtionsförmåga ökas i stället för att minskas, en fråga som diskuteras av kolumnisten Lars Calmfors i samma DN.
Under de senaste 8-10 åren har bostadsunderskottet ökat dramatiskt, och det är bakgrunden till att regeringen vill öka bostadsbyggandet. Men det växande underskottet har också drivit upp priserna, som är normalt på en marknad. Även de företag som bygger bostäder agerar på denna marknad, vilket innebär att de minskar sitt utbud om efterfrågan minskar, ja redan om de befarar att efterfrågan kommer att minska. Detta vore i direkt konflikt med regeringens mål om att öka bostadsbyggandet.
Den enda part som på allvar skulle kunna motverka ett minskande bostadsbyggande är staten, som skulle kunna inrätta ett statligt företag för bostadsbyggande som kan ta större risker än andra. Vill man inte göra detta är man tvungen att ta konsekvenserna på annat sätt.
Artikelförfattarna föreslår därför att regeringen drar i handbromsen och stoppar Finansinspektionens förslag om obligatoriska amorterngar och bjuder in berörda parter för en bred diskussion. Jag kan bara instämma! Allt annat vore fullständigt ansvarslöst.
I storstäder är det ju dock inte efterfrågan som håller nere byggandet, utan utbudet av detaljplanerad mark. Det är klart att efterfrågan skulle ha en stor effekt, men det finns mer fundamentala problem på Stockholms bostadsmarknad.
SvaraRaderaOm utbudet av detaljplanerad mark inte skulle påverkas alls (i stora delar nog korrekt) så skulle ju ett ammorteringstak enbart påverka priset och inte antalet byggda lägenheter.
Det är en missuppfattning, som spreds av bl a förre bostadsministern Attefall, att det var brist på detaljplanelagd mark, och att detaljplaneprocessen gick för sakta, men det gäller bara de allra mest attraktiva lägena. Det finns många exempel på motsatsen, att detaljplanelagd mark ligger i åratal utan att byggena kommer igång. Det är inte efterfrågan som håller nere byggandet utan byggherrarnas krav på avkastning och ovilja till att ta ekonomiska risker.
RaderaOm problemet är som du säger att det huvudsakliga problemet är byggherrarnas krav på avkastning och ovilja till att ta ekonomiska risker, så verkar det ju vara vansinne att dopa marknaden ytterligare genom att behålla ränteavdrag och låga ammorteringskrav. Isåfall kommer ju bara pengarna gå direkt ner i byggherrarnas ficka.
RaderaOm problemet är som du säger så krävs ju just (detaljplanerad) mark som går att bygga för fler bolag än bara de stora bolagen som kräver övervinster. Om konkurrensen ökar samt tillgången på mark ökar så kommer ju inte byggherrarna komma undan med nuvarande agerande. Byggherrarna kan ju bara styra marknaden idag på grund av brist på mark, samt deras monopolställning.
Om problemet enbart handlar om brist på detaljplanerad mark tycks det ha uppstått samtidigt som den statliga bostadspolitiken avskaffades 1993 efter finanskrisen. Sedan dess har bostadsproduktionen hela tiden varit lägre än behovet och bristen kontinuerligt förvärrats. Varför fanns då inte denna brist på detaljplanerad mark tidigare?
Radera