I en rapport till den statliga Långtidsutredningen 2015 har professor Hans Lind, KTH, tillsammans med Per-Anders Bergendahl och Monika Hjeds Löfmark, föreslagit olika åtgärder för att reformera bostadsmarknaden. På tre områden föreslås åtgärder för att nå finansiell stabilitet, bättre rörlighet på bostadsmarknaden och öka bostadsbyggandet. Eftersom kraftiga åtgärder för att stärka den finansiella stabiliteten riskerar att ha negativa effekter på efterfrågan och den ekonomiska utvecklingen föreslås små stegvisa förändringar särskilt när det gäller amorteringskrav och ränteavdrag. Men här finns en konflikt eftersom åtgärder för att förbättra den finansiella stabiliteten riskerar att leda till minskat bostadsbyggande. Här bör bostadsbyggandet ges hög prioritet eftersom det långsiktigt bidrar till att minska problemen med höga priser och hög belåning.
Författarnas debattinlägg i DN förra veckan.
Hyresmarknaden föreslås reformeras i små steg bl a genom att införa en ny hyressättningsmodell i nyproduktionen och för lediga lägenheter i relativt nybyggda hus. Dessutom föreslås en viss sänkning av reavinstskatten som finansieras med en något högre progressiv fastighetsskatt.
Jag är inte så upprörd över att man talar om marknadshyror i nyproduktionen, eftersom detta i praktiken i stort sett redan gäller där. Nyproduktionshyrorna ligger redan högt över hyrorna i hela bostadsbeståndet. Bostadskostnaderna är ju dessutom redan marknadsanpassade i hela den ägda sektorn, dvs merparten av bostäderna. Däremot är jag inte övertygad om att det skulle öka bostadsbyggandet eller rörligheten på bostadsmarknaden. Rörligheten skulle däremot stimuleras om skatterna på fastigheter och reavinster reformerades i den riktning som föreslås. Det finns goda rationella skäl för detta.
Hans Lind anser att marknadshyror är bra men inte bör införas över en natt, se här.
Huvudproblemet är ju att det byggs för lite bostäder i förhållande till behovet, ja alldeles för lite bostäder i medelstora städer och storstäder, särskilt Stockholm, där också efterfrågan finns och är störst. Ett tillräckligt bostadsbyggande skulle så småningom pressa marknadspriserna på bostäder och därmed också nybyggnadshyrorna. Men balans har nästan aldrig funnits på bostadsmarknaden. Efter 1970 fanns det dock god tillgång i förhållande till efterfrågan vilket i huvudsak gällde fram fram till 1990, då den statliga bostadspolitiken avskaffades. Därefter har bristen ökat kontinuerligt och därmed priserna.
De tre författarna anser att huvudproblemet med det låga bostadsbyggandet är att för lite mark planläggs, och inte t ex för höga byggkostnader. Därför bör enligt författarna staten ta bort regler som hindrar bostadsbyggande, t ex regler om buller och strandskydd, samt sätta press på kommunerna så att mer mark planläggs. Visst har dessa regler stor betydelse, men jag tror knappast att det hjälper om regler om kommunala bostadsförsörjningsprogram skärps och jag tror inte heller att staten kommer att gå in med planförelägganden etc. Faktiskt kunde man planlägga och bygga tillräckligt med bostäder under 1980-talet trots rigorösa planregler.
Det handlar framförallt om marknadens funktionssätt. Det finns faktiskt planlagda områden där bostadsbyggande inte kommer igång på flera år, vilket snarast beror på marknadens obenägenhet att ta risker. Väntar man några år kanske försäljningspriserna är ännu högre.
Staten måste ta ekonomiskt ansvar för att fler bostäder byggs, anser bostadsminister Mehmet Kaplan (MP) enligt ett inlägg i DN.
Investeringsstödet till byggande av hyresrätter som regeringen sjösatt är bra, men knappast tillräckligt. Jag tror också att ett statligt bostadsbyggnadsbolag med långsiktigt ansvar för att bostäder byggs, men inte nödvändigtvis för förvaltningen, skulle kunna fungera som en effektiv press, där markadens aktörer tvekar. Bara staten har sådana muskler. I dag tvekar byggarna så snart ett planområde inte ligger i de allra attraktivaste delarna av regionen. Det behöver inte ett statligt bolag göra, som inte har som mål att maxim era vinsten utan att ansvara för bostsadsförsörjningen. Det går att bygga lite billigare i något mindre attraktiva lägen utan någon finansiell risk. Sätter man prispress på byggarna har de inte längre något att vinna på att vänta. Enbart ett kommunalt tryck på marknadsaktörerna räcker knappast för att nå ett tillräckligt bostadsbyggande.
Hyresmarknaden föreslås reformeras i små steg bl a genom att införa en ny hyressättningsmodell i nyproduktionen och för lediga lägenheter i relativt nybyggda hus. Dessutom föreslås en viss sänkning av reavinstskatten som finansieras med en något högre progressiv fastighetsskatt.
Jag är inte så upprörd över att man talar om marknadshyror i nyproduktionen, eftersom detta i praktiken i stort sett redan gäller där. Nyproduktionshyrorna ligger redan högt över hyrorna i hela bostadsbeståndet. Bostadskostnaderna är ju dessutom redan marknadsanpassade i hela den ägda sektorn, dvs merparten av bostäderna. Däremot är jag inte övertygad om att det skulle öka bostadsbyggandet eller rörligheten på bostadsmarknaden. Rörligheten skulle däremot stimuleras om skatterna på fastigheter och reavinster reformerades i den riktning som föreslås. Det finns goda rationella skäl för detta.
Huvudproblemet är ju att det byggs för lite bostäder i förhållande till behovet, ja alldeles för lite bostäder i medelstora städer och storstäder, särskilt Stockholm, där också efterfrågan finns och är störst. Ett tillräckligt bostadsbyggande skulle så småningom pressa marknadspriserna på bostäder och därmed också nybyggnadshyrorna. Men balans har nästan aldrig funnits på bostadsmarknaden. Efter 1970 fanns det dock god tillgång i förhållande till efterfrågan vilket i huvudsak gällde fram fram till 1990, då den statliga bostadspolitiken avskaffades. Därefter har bristen ökat kontinuerligt och därmed priserna.
De tre författarna anser att huvudproblemet med det låga bostadsbyggandet är att för lite mark planläggs, och inte t ex för höga byggkostnader. Därför bör enligt författarna staten ta bort regler som hindrar bostadsbyggande, t ex regler om buller och strandskydd, samt sätta press på kommunerna så att mer mark planläggs. Visst har dessa regler stor betydelse, men jag tror knappast att det hjälper om regler om kommunala bostadsförsörjningsprogram skärps och jag tror inte heller att staten kommer att gå in med planförelägganden etc. Faktiskt kunde man planlägga och bygga tillräckligt med bostäder under 1980-talet trots rigorösa planregler.
Det handlar framförallt om marknadens funktionssätt. Det finns faktiskt planlagda områden där bostadsbyggande inte kommer igång på flera år, vilket snarast beror på marknadens obenägenhet att ta risker. Väntar man några år kanske försäljningspriserna är ännu högre.
Investeringsstödet till byggande av hyresrätter som regeringen sjösatt är bra, men knappast tillräckligt. Jag tror också att ett statligt bostadsbyggnadsbolag med långsiktigt ansvar för att bostäder byggs, men inte nödvändigtvis för förvaltningen, skulle kunna fungera som en effektiv press, där markadens aktörer tvekar. Bara staten har sådana muskler. I dag tvekar byggarna så snart ett planområde inte ligger i de allra attraktivaste delarna av regionen. Det behöver inte ett statligt bolag göra, som inte har som mål att maxim era vinsten utan att ansvara för bostsadsförsörjningen. Det går att bygga lite billigare i något mindre attraktiva lägen utan någon finansiell risk. Sätter man prispress på byggarna har de inte längre något att vinna på att vänta. Enbart ett kommunalt tryck på marknadsaktörerna räcker knappast för att nå ett tillräckligt bostadsbyggande.
Håller med om att kommunala och statliga bolag kan spela en viktig roll och att detta är något som kan utvecklas.
SvaraRaderaBättre regler för markförsäljning borde också kunna fungera väl. Om kommunen har auktion på ledig mark, med krav på att marken bebyggs inom X antal år borde det ta bort många av problemen ovan. Om byggbolaget inte börjar bygga marken i tid så återgår marken till kommunen och enbart en mindre del av kostnaden för marken återbetalas till köparen. Om man det verkligen är en öppen auktion där vem som helst kan köpa marken (dvs kommunen kan inte ställa krav som i praktiken bara stora byggbolag kan uppfylla) så borde byggandet marknadsanpassas ganska effektivt. Detta skulle nog dock kräva att kommunen ställde lite lägre krav på detaljerade detaljplaner.